三四线城市房子能买吗？

陈哲/文 疫情防控不允许层层加码，一些本计划做“原年人”的，又做回“候鸟人”，让返乡置业似有转机。他们的新问题是，老家的房子值得买吗？

一些KOL给出不容置疑的答案：例如三四线房子千万别买，言之凿凿，理由包括国家放松大城市户籍、小城市没有年轻人等等。互联网时代，这种观点一元、逻辑简单的叙述，总是颇有市场。对普通人而言，买房置业总归是财政大事，多斟酌研磨一下挺有必要。

目前反对在三四线城市置业的观点，最大的依据，是国家针对大城市放松户籍的总体国策。但具体拆解下去，会发现第一个矛盾点：那就是一二三四线城市划分，跟户籍松动的城市标准划分，其实不是一回事。

原先，我们说某个城市是几线城市，主要以行政级别区分，比如四大直辖市和广州、深圳，是一线城市，省会城市和国家中心城市是二线城市，以此类推。行政级别相同的城市，再比经济水平，来确定它是三线还是五线。

而今天的户籍放开政策，依照的城市规模标准是城区常住人口。城区人口1000万+的叫超大城市、500-1000万叫特大城市、300-500万叫I型大城市、100-300万是Ⅱ型大城市。

按照不同的标准，对城市发展前景的测量结果，完全不同。城市化的本质是人的城市化，因此人口指标最能反映一个城市的发展水平和潜力。

举个例子，广东省东莞市，按照此前标准，算三线城市；但按后一个标准，城区人口即将突破1000万的它，有望成为继北上广深津渝之外，中国第七个超大城市。从人口趋势看，这个“三线城市”连续几年人口增速都力压广州、天津，对年轻人非常有吸引力。从楼市热度，近几年来东莞新房价格领涨珠三角，领先深圳、广州、佛山。

与之相反的是，呼和浩特作为省会，二线城市，近年的人口却只是勉强持平。因此，笼统以一二三线来评价城市潜力和房价指标，进而变成买房决策依据，恐怕有栽跟头的风险。

从户籍改革的方向看，常住人口在300-1000万之间的大城市，都有需求和能力吸纳外来人口，说明整个城市处在向上的趋势。客观上，超大城市也有很强的人才吸引力，但户籍仍受限制，那是另外一个话题了。

人和其他资源要素向大城市聚集的态势，是不是确定的呢？当然！住建部的数据显示，过去五年中，中国的城市人口增加了7800多万。常住人口过300万的城市，由24个变成了30个。

经济活动向大城市的集聚更为明显，据国家统计局数据：2010年，全国GDP超过1万亿的省份有17个，城市只有3个。到2020年，万亿省份变成了26个，而万亿城市竟然猛增到23个。平均下来，基本上一个经济强省就有一个龙头城市，且这个龙头城市的首位度还在不断提升。

今天，中国城镇化正进入高质量发展阶段。人和资源的流向趋势，仅靠行政级别、人口规模、经济总量这些静态指标，已经无法衡量。投资商和购房者都需要更精准的判断体系。

近年和很多房地产公司一线“指挥员”打交道比较多，他们的投资策略，往往要求精准匹配购房者需求，而购房者需求中很重要的一条是，是房屋资产的保值增值。如果匹配不好，房子可能就卖不动。一般来说，人口流入数量、小学在校生增长率、城市产业投入、城市开发强度、市场供求关系，是他们投资买地必看的几个指标。

它们看起来可能有一点抽象，这里我换成更容易理解、也更粗糙一些的参考系。比如城市的人口是否正在变多，上好学校的难度是否在增加，大家的消费水平趋势如何，城市中主要企业效益是不是在提升，有没有新的公司在大规模招人，城市楼宇开发是不是太过密集等等。看准了这些趋势性指标，或许能对房价趋势有更精准的判断。

那么，很多购房者认为应该放弃的，那些常住人口在100万-300万之间，甚至更小的城市的房子，是不是一定就完全不值得买。我的答案是，不一定。

有些人口数在这一区间的城市，实际上拥有非常好的发展前景。比如苏州、无锡、绍兴、中山，如果单从城区人口看，他们的人口也就是在100万—300万左右。但是这些城市的特点是，县级市区分散，但单个城市化率水平很高，总体的城区人口多，经济潜力大，因此这些“三四线”城市也很受房企的青睐。

如果一个原本不够发达的小城市处在一个国际级的都市圈内，且有很好的产业基础和发展势头。其房价的潜力，大过北上广深的一些成熟区域。比如上海都市圈的南通、广深都市圈的惠州，以及刚刚宣布成为南京都市圈新成员的宣城、芜湖等。

很多人拿人口100万的黑龙江鹤岗举例子，我认为这个案例太过极端。首先鹤岗处在天寒地冻的东北，而东北人向往温暖的南方，是户籍放松后的必然选择。其次，鹤岗建城基础是煤炭工业，现在煤炭资源已经枯竭，且人口年年下降，从高峰期的110万到现在99万人，是典型的铁锈地带。

除此之外，有很多人口大市，如南阳、临沂、邯郸、周口、赣州、阜阳等三四线城市，也存在不错的投资机会。回家过年的朋友可以注意一下，这些区域回乡置业的主力，是年纪在35岁-55岁的打工者，他们辛苦一年打工挣钱，又习惯了城市的便利，因此回到靠近老家的城市买房，给家中的子弟父母做准备。

这里，我们说到的是一个根本性的购房需求，那就是改善住房条件。在一般的地级市，实际上最好卖的房子，永远是140平米以上的房子。这个时候，房屋产品本身的地段、配套、景观、品质、代际，都对这些城市的购房者有很好的吸引力。

综上所述，三四线房子值不值得买，是非常复杂的问题，因地而异，因人而异，标准答案都是骗人的。