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三四线城市房子能买吗?

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(原标题:三四线城市房子能买吗 城事哲谈)

三四线城市房子能买吗?

陈哲/文 疫情防控不允许层层加码,一些本计划做“原年人”的,又做回“候鸟人”,让返乡置业似有转机。他们的新问题是,老家的房子值得买吗?

一些KOL给出不容置疑的答案:例如三四线房子千万别买,言之凿凿,理由包括国家放松大城市户籍、小城市没有年轻人等等。互联网时代,这种观点一元、逻辑简单的叙述,总是颇有市场。对普通人而言,买房置业总归是财政大事,多斟酌研磨一下挺有必要。

目前反对在三四线城市置业的观点,最大的依据,是国家针对大城市放松户籍的总体国策。但具体拆解下去,会发现第一个矛盾点:那就是一二三四线城市划分,跟户籍松动的城市标准划分,其实不是一回事。

原先,我们说某个城市是几线城市,主要以行政级别区分,比如四大直辖市和广州、深圳,是一线城市,省会城市和国家中心城市是二线城市,以此类推。行政级别相同的城市,再比经济水平,来确定它是三线还是五线。

而今天的户籍放开政策,依照的城市规模标准是城区常住人口。城区人口1000万+的叫超大城市、500-1000万叫特大城市、300-500万叫I型大城市、100-300万是Ⅱ型大城市。

按照不同的标准,对城市发展前景的测量结果,完全不同。城市化的本质是人的城市化,因此人口指标最能反映一个城市的发展水平和潜力。

举个例子,广东省东莞市,按照此前标准,算三线城市;但按后一个标准,城区人口即将突破1000万的它,有望成为继北上广深津渝之外,中国第七个超大城市。从人口趋势看,这个“三线城市”连续几年人口增速都力压广州、天津,对年轻人非常有吸引力。从楼市热度,近几年来东莞新房价格领涨珠三角,领先深圳、广州、佛山。

与之相反的是,呼和浩特作为省会,二线城市,近年的人口却只是勉强持平。因此,笼统以一二三线来评价城市潜力和房价指标,进而变成买房决策依据,恐怕有栽跟头的风险。

从户籍改革的方向看,常住人口在300-1000万之间的大城市,都有需求和能力吸纳外来人口,说明整个城市处在向上的趋势。客观上,超大城市也有很强的人才吸引力,但户籍仍受限制,那是另外一个话题了。

人和其他资源要素向大城市聚集的态势,是不是确定的呢?当然!住建部的数据显示,过去五年中,中国的城市人口增加了7800多万。常住人口过300万的城市,由24个变成了30个。

经济活动向大城市的集聚更为明显,据国家统计局数据:2010年,全国GDP超过1万亿的省份有17个,城市只有3个。到2020年,万亿省份变成了26个,而万亿城市竟然猛增到23个。平均下来,基本上一个经济强省就有一个龙头城市,且这个龙头城市的首位度还在不断提升。

今天,中国城镇化正进入高质量发展阶段。人和资源的流向趋势,仅靠行政级别、人口规模、经济总量这些静态指标,已经无法衡量。投资商和购房者都需要更精准的判断体系。

近年和很多房地产公司一线“指挥员”打交道比较多,他们的投资策略,往往要求精准匹配购房者需求,而购房者需求中很重要的一条是,是房屋资产的保值增值。如果匹配不好,房子可能就卖不动。一般来说,人口流入数量、小学在校生增长率、城市产业投入、城市开发强度、市场供求关系,是他们投资买地必看的几个指标。

它们看起来可能有一点抽象,这里我换成更容易理解、也更粗糙一些的参考系。比如城市的人口是否正在变多,上好学校的难度是否在增加,大家的消费水平趋势如何,城市中主要企业效益是不是在提升,有没有新的公司在大规模招人,城市楼宇开发是不是太过密集等等。看准了这些趋势性指标,或许能对房价趋势有更精准的判断。

那么,很多购房者认为应该放弃的,那些常住人口在100万-300万之间,甚至更小的城市的房子,是不是一定就完全不值得买。我的答案是,不一定。

有些人口数在这一区间的城市,实际上拥有非常好的发展前景。比如苏州、无锡、绍兴、中山,如果单从城区人口看,他们的人口也就是在100万—300万左右。但是这些城市的特点是,县级市区分散,但单个城市化率水平很高,总体的城区人口多,经济潜力大,因此这些“三四线”城市也很受房企的青睐。

如果一个原本不够发达的小城市处在一个国际级的都市圈内,且有很好的产业基础和发展势头。其房价的潜力,大过北上广深的一些成熟区域。比如上海都市圈的南通、广深都市圈的惠州,以及刚刚宣布成为南京都市圈新成员的宣城、芜湖等。

很多人拿人口100万的黑龙江鹤岗举例子,我认为这个案例太过极端。首先鹤岗处在天寒地冻的东北,而东北人向往温暖的南方,是户籍放松后的必然选择。其次,鹤岗建城基础是煤炭工业,现在煤炭资源已经枯竭,且人口年年下降,从高峰期的110万到现在99万人,是典型的铁锈地带。

除此之外,有很多人口大市,如南阳、临沂、邯郸、周口、赣州、阜阳等三四线城市,也存在不错的投资机会。回家过年的朋友可以注意一下,这些区域回乡置业的主力,是年纪在35岁-55岁的打工者,他们辛苦一年打工挣钱,又习惯了城市的便利,因此回到靠近老家的城市买房,给家中的子弟父母做准备。

这里,我们说到的是一个根本性的购房需求,那就是改善住房条件。在一般的地级市,实际上最好卖的房子,永远是140平米以上的房子。这个时候,房屋产品本身的地段、配套、景观、品质、代际,都对这些城市的购房者有很好的吸引力。

综上所述,三四线房子值不值得买,是非常复杂的问题,因地而异,因人而异,标准答案都是骗人的。

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