上海楼市新政下首批楼盘入市：认购采取"计分制"

今天，闵行“永康城浦上雅苑”、宝山“经纬城市绿洲家园三期”、嘉定“峰范嘉苑”3个楼盘启动公开认购。这是1月22日“沪十条”调控新政实施以来，首批入市销售的新开楼盘。首批3个楼盘认购均采用“计分制”。

“计分制”设置5个计分项

记者从宝山、嘉定和闵行3个项目售楼处获悉，今天入市楼盘正在探索完善公证摇号选房程序，落实“沪十条”中关于“完善新建商品住房公证摇号选房制度，优先满足无房家庭自主购房需求”的规定。

上午9时，位于宝山上大板块的“经纬城市绿洲家园三期”（以下简称：宝山“经纬”）正式对外认购。在售楼处，开发企业工作人员在上海市东方公证处工作人员监督保全公证下，在现场公示栏醒目位置张贴出认购规则，引来多人关注。

宝山“经纬”销售负责人李杰告诉记者，这份认购规则是由开发企业进行制订。和过去不同，当上市认购组数超过可售房源套数的一定比例时，认购将采取“计分制”，通过排序选取进入公证摇号选房的购房人。

认购“计分制”具体如何操作？现场认购规则显示，计分办法综合考虑购房人的五大因素：名下房产情况、5年内购房记录、家庭结构情况、户籍情况以及在沪缴纳社保月数等。前四项为基础分，最后一项为年限分，根据年限分根据认购对象的社保缴纳月数（计分年限*12）和系数相乘算得。总分由基础分和年限分两部分构成。

认购根据5大因素设置5个计分项，进行赋值：

在家庭结构方面，在认购申请时，认购对象为夫妻（包括未成年子女）加10分，认购对象为成年未婚或离异、丧偶等个人的（无论是否包括未成年子女），此项不得分。

在户籍方面，认购申请时，认购对象为本市户籍的（若为家庭的，夫妻双方中至少有一方应为本市户籍），加10分；认购对象为非沪籍的，此项不得分。

在名下房产方面，认购申请时，认购对象（及其家庭成员）名下住房套数计算按照住房限购政策规定执行，无房的加20分；认购对象为沪籍家庭且名下住房为1套的，加5分。此外需要注意的是，认购对象在2021年1月22日（含）后赠予他人的住房，仍计入认购对象名下；承租的公有居住房屋的记入认购对象名下。

在5年内购房记录方面，认购申请时，认购对象（及其家庭成员）名下无房且5年内无购房记录，加20分；认购对象为沪籍家庭名下有1套住房且5年内无购房记录，加5分；认购对象5年内购房记录的，此项不得分。

认购对象的社保缴纳月数与社保缴纳系数相乘即为年限分。社会缴纳月数自2003年1月起算。认购对象为家庭的，按其中社保缴纳月数最高的1名成员计算；认购对象包括两个及以上家庭的，按其中社保缴纳月数较低的家庭计算。

2021年1月社保缴纳月数上限为18年*12月/年，共计216个月，2021年2月社保缴纳月数上限为217个月，2021年3月社保缴纳月数上限为218个月，以此类推。

社保缴纳系数区间为每月0.1至0.24分。按上市项目产品类型、结构确定。宝山“经纬”确定的社保缴纳为每月为0.1分。

需要注意的是，企业参与认购的，若项目启动计分排序程序，不纳入公证摇号名单。

认购环节发生变化

认购规则发生变化，认购流程随之发生变化。和过去最大不同的是，摇号有了入围门槛。

除宝山“经纬”之外，闵行与嘉定的两个楼盘也采取类似认购规则和流程。3个楼盘均确定入围摇号的比例，售楼处公示的《入围规则》显示，项目认购组数与上市房源套数比超过1.3:1。项目认购组数与上市房源比超过1.3：1，根据上述打分结果确定入围分数线，划定入围名单。

按打分结果对认购对象由高到低排序，项目入围比*项目上市套数的积四舍五入取整后的数字所对应的分数作为入围分数线。假设可售房源有200套，认购人有400户，那么可以入围摇号的为260户。

记者从项目开发企业了解到，楼盘启动销售之后，认购规则会对外公布；认购人在认购时，需对照计分规则，结合自身实际情况，如实填写申报表；在认购结束后，由专业系统核查，对每位认购人进行打分；凡得分大于等于入围分数线的认购对象，均纳入入围名单，参与后续公正摇号。值得注意的是，最后一位分值的所有人都可以入场摇号。

虽然入围摇号有门槛，但是摇号规则并未发生变化。“摇号环节和以前一样，按照公平公正原则，在公证处工作人员监督公证下，由机器进行随机排序。”现场销售人员介绍。另外，当认购比例低于1：1.3，无需采用认购“计分制”，将按照原有方式进行摇号。

开发企业表示，认购规则和计分方法设计的指导思想是，体现坚持“房住不炒”的定位，体现“以居住为主、以市民消费为主、以普通商品房为主”的原则，在现行住房限购制度框架下，聚焦优先满足“无房、自住”家庭的购房需求，兼顾合理的改善型购房需求。