一线城市频现高溢价地块 地区分化明显

2021年以来，热点城市土拍持续火爆，一线地块多数以最高限价出让，热点地区商办地块竞拍也显著升温。部分热点城市住宅地块溢价率明显走高，并出现了单宗金额超百亿元的“地王”地块，引发市场关注。

高溢价地块增多

2月2日，北京3宗地块集中出让，包括顺义区两宗地块以及通州区1宗多功能用地，总起始价为85.15亿元，总成交价为128.9亿元。其中，顺义区新国展三期22-02-007-1、22-02-007-2住宅地块总用地面积10.5万平方米，总规划建面为26.3万平方米。地块以二类居住用地为主，但要求配建7.5%的商业及公共设施约2.0万平方米，人防工程面积2.9万平方米。住宅最终规划建筑面积为21.4万平方米，居住用地容积率为2.5，不限房价。

经过共计75轮竞拍，最终由保利+华润以18亿元建设资金+67.77亿元土地总价+23%自持成交，溢价率为35%。刨除建设资金成本及自持面积，可售商品住宅及商业综合楼面价为46529元/平方米，是2021年以来综合楼面价第二高地块。

贝壳研究院高级分析师潘浩指出，此次拍地不以竞价为先，而是先对异地建设会展设施面积进行竞拍，即承担新国展二期的建设资金，可见北京土拍规则正在多元化、多方式地展开。房企在开发住宅用地的同时，将更多融入区域产业发展，承担部分公共设施建设的责任。

克而瑞研究中心指出，在长三角二、三线城市优质地块供应明显增加的情况下，土拍溢价率低位回升至13.2%，但较2020年二季度阶段性高位仍差距明显。其中，二线城市土拍升温，溢价率升至14.7%，环比增加6.5个百分点。土地流拍现象也明显缓解，不仅流拍数量环比大幅减少，而且流拍率降至8.6%，环比下降5.2个百分点。

地区分化明显

除高溢价外，中国证券报记者观察到，部分热点地区2021年以来还成功出让了单宗金额超百亿元的“地王”地块，引发市场关注。

1月5日，上海市黄浦区成功出让一宗商住用地。最终，上海建工集团股份有限公司、上海城投控股股份有限公司以底价176亿元摘得，楼面价为89567元/平方米。该楼面积已远超上海历年来出让地块的楼面价。该地块仅1人报名，故确定出让方式为挂牌出让。地块用途为商业、住宅用地，土地总面积为12.51万平方米。其中，商业建筑面积占比不小于地上建筑面积的25.4%，商业部分需全部自持。地块起始价为176亿元，竞买保证金为35.2亿元。

据统计，目前该地块总价在上海排名第四。上海地块总价第一位为2020年年初出让的徐汇滨江地块，总成交价为310.5亿元；总价第二是黄浦区小东门街道商住地，总成交价为248.5亿元；第三是徐汇区徐家汇中心项目商地，总成交价为217.7亿元。

中指研究院指出，2021年1月政府推地力度与去年同期基本相当，300城宅地推出规模同比微降0.2%，部分地块最终出让截止时间在2月，1月整体成交规模同比下降约两成。但优质地块成交占比仍较为突出，成交楼面积结构性涨幅显著，溢价率也有所回升。从重点城市土地成交情况来看，杭州、上海1月宅地出让收入超400亿元，整体规模远高于其他重点城市。

中国证券报记者进一步梳理发现，城市等级之间的分化较为明显。机构数据显示，2021年1月，一线城市住宅用地成交规划建筑面积累计同比增速提升较快，达到89.6%，而二线城市累计同比下滑16.8%，三四线城市同比下滑42.9%。一线城市成交楼面价同比下滑29.3%，而二线城市同比增长31.9%，三四线城市同比增长37.2%。其中，一线城市楼面价的大幅下跌主要是高基数造成，2020年1月北京等一线城市高单价地块成交推动一线城市成交楼面价达到近年最高值，而2021年1月一线城市成交楼面价基本稳定在2019年、2018年同期水平。而在二线和三四线城市中，宁波、苏州、常州、徐州、台州、盐城、泰州、南通、金华、衢州等长三角城市由于区域规划利好，成交楼面价累计同比增长较快，是导致总体成交楼面价上涨的重要原因之一。

预计热度不减

从计划供应额度看，2021年2月，全国351城计划供应住宅用地规划建筑面积达10905万平方米，如果全部顺利成交，预计成交规划建筑面积单月环比增长39.3%，累计同比降幅收窄至3.7%。虽然有春节假期，但市场整体回归稳定的速度或将提升。

2021年2月，上海计划出让12宗住宅用地，包含虹口、普陀等城市核心区地块。2月，上海计划出让住宅用地起始总金额达376亿元，有望在2月超越杭州成为住宅用地成交金额最高城市。其中，虹口1宗住宅用地单宗起始金额已达111亿元，将成为继1月单宗176亿元地块后的又一高总价地块。结合此前上海调控政策要求加大住宅用地供应，上海住宅用地市场活跃度将持续一段时间。

从新房供应和成交角度看，鉴于2021年春运返乡需持七日内核酸检测阴性证明，叠加企业鼓励员工就地过年，预计2021年春运返乡人数或将显著低于历史同期，三、四线城市返乡置业潮或将明显弱于往年，成交整体回升幅度有限。随着就地过年人数大幅增多，春节假期核心一、二线城市房地产市场或将反常回暖，甚至迎来难得的销售窗口期，届时成交有望明显回升。