“狙击”学区房：北京楼市的暗流与涌动

今年1月下旬以来，北京楼市调控的节奏提速，调控鼓点急促有力。

1月25日，北京市住房和城乡建设委员会党委书记、主任王飞表示，北京市住建委将加强对长租企业的严厉监管，禁止企业形成资金池和租金贷。严查资金违规进入房地产市场和中介炒房、投机炒作。

1月30日，北京银保监局严查个人信贷资金违规流入房地产市场。

同期，市区住建部门多次约谈和持续检查房地产中介机构。一些主要中介机构于近期签署承诺书，降低热点区域看房频次，不参与“经营贷”“首付贷”“消费贷”等任何违法违规的金融活动等。

2月2日，北京市多部门发文，对租赁企业行为进行规范。

与以往的一揽子调控政策不同，这轮调控指向明确，条款细致，具有极强的可操作性。从内容上看，租赁和二手房成为调控的重点。如果说对租赁市场的调控是政策修补，对于二手房市场的调控则着眼于当下的市场热点。

1月以来，北京二手房交易继续维持高水平，部分热点学区房交易更是出现非理性升温，并一度引发市场情绪的恐慌。有行业资深从业者向21世纪经济报道表示，中介机构在承诺书中提及的“热点区域”，即是指海淀区的部分学区房。此前监管机构对经纪公司的约谈中，也将学区房作为一项重点。

有分析人士指出，北京市“狙击”学区房的背后，是市场在连续多年筑底后的升温暗流。在一线楼市整体升温的大背景下，一些需求正蠢蠢欲动。

学区房再“惊魂”

西城、海淀二区是公认的北京教育“高地”。2020年5月，西城区宣布自当年7月31日起实施多校划片，此举也一度引发了西城区的学区房交易热潮。此后，西城区的学区房降温，不少家长“转战”到学位更为充足的海淀。

在海淀区的蜂鸟家园小区，一位房产经纪人告诉21世纪经济报道，由于对应“一流一类”的中关村三小，且户型小、总价相对不高，过去一年多来，该小区的房价经历了两次跳涨。

以40平方米左右的南向一居室户型为例，在2019年年中，该户型的单价约为14万元左右，一年后就涨到了15万元以上。今年以来，同样的房源单价升至16万元以上，相当于总价累计上涨了100万左右。但由于极为抢手，目前该小区的可售房源已经不多。

该经纪人表示，海淀区的一些热门学区，近期确有“一夜涨价20万、30万”的现象，但只限于个别房源。多数业主不会将价格上调得过高，因为虽然带看量很大，但购房者也会评估性价比。

即便如此，房价跳涨带来的涟漪仍然蔓延开来。在朝阳区某小区的业主群里，一段被编辑过的视频声称，经过几年的横盘期，各种利好因素将促使北京房价上涨。该视频展示了北京各区域去年以来的房价变化（数据出处不明），其中便包括海淀区的学区房价格。

这类视频的权威性存疑，但现实是，经过几年的严厉调控，北京房价的确经历了3年多的“横盘期”。在这一时点上，房价上涨的逻辑看上去容易让人相信。

为做好预期管理，北京市区住建部门在1月以来多次约谈和持续检查房地产中介机构，强调“不得渲染、炒作房屋成交信息，不得鼓动引导出售方随意提高报价，不得在微信朋友圈、自媒体渠道发布制造购房恐慌情绪的文章”。

与此同时，链家、贝壳等APP也撤下了各个小区房源的历史成交信息，其中便包括每套房源的交易价格。

在多数业内人士看来，海淀区学区房的升温，有着教育焦虑、抄底情绪、疫情导致出国教育受阻、库存不足等因素的综合影响。但同时，北京楼市整体交易持续升温的背景也不可忽视。

官方数据显示，2020年全市二手住宅成交16.9万套，同比增长16%，成交绝对水平及增幅均是2017年以来最高。其中，去年12月的成交规模突破2万套。今年1月，北京二手房网签17513套，虽有所回落，但仍然同比上涨了104%，仍属于阶段性高点。

朝阳区双井区域的一位经纪人表示，2020年12月单月，其所在门店的成交量创下最近几年的新高。一些非优质房源的成交周期也明显缩短，且近期价格有小幅提升。

根据国家统计局的数据，2020年12月，北京二手房价格环比上涨0.5%，同比上涨6.3%。

政策高压与观望情绪

经过三年多的横盘期，北京楼市真的要反弹了吗？

中原地产首席分析师张大伟认为，北京楼市的升温，是货币政策趋于中性的背景下，一线楼市整体升温的一部分。但总体来看，北京市场热度并不算高，全市成交量虽然一度处于2017年来的高位，但整体也只有2万套上下。同时，北京的成交热度非常分化，除海淀等少数区域相对较热外，其他区域大多属于刚刚企稳中。

梳理历史数据发现，去年北京二手房交易量虽然达到阶段性高点，但与2016年的27万套相比，仍有10万套左右的差距。多数分析人士认为，这样的成交量很难支撑房价大幅上涨。

张大伟表示，北京楼市在去年四季度出现了抄底情绪，这不仅推动成交量升温，也导致一些区域的房价出现上行。但此后，观望情绪又开始出现，并使得1月的交易量出现下滑。

“由于调控最严厉、购房难度最大，北京楼市一直是一二线城市中最稳定的市场。这种情况下，市场不太可能出现高温。”张大伟认为。

政策调控的作用的确不可忽视。早在1月20日，海淀房管局就约谈了占比较大的链家、我爱我家、麦田和中原地产等中介机构，并强调，要杜绝炒作学区房概念，稳定存量房交易市场秩序。该部门还检查了各中介机构在房源推广及居间服务过程中，是否存在以“学区房”为由，哄抬房价、租金等违规行为。

据悉，在北京市区两级住建部门对中介机构的巡查中，提出了“逢涨必查，逢炒必办”的原则。并强调加强日常巡查频次，组织暗访，对发现炒作的中介机构及人员联合处罚。

事实上，中介机构提出的“降低热点区域看房频次”承诺，虽然有争议，但也反映出监管部门的调控决心。

“经营贷”“首付贷”“消费贷”等个人信贷资金流向楼市，也是北京在近期查处的重点。一位金融机构中介人员向21世纪经济报道表示，去年他曾帮不少人申请“消费贷”“经营贷”，其中有大量客户用来买房。但今年由于流程复杂，他的业务已明显减少。

多数分析人士认为，作为有着重要风向标意义的城市，北京楼市将继续享受调控的“重点照顾”，包括学区房在内，房价大幅上涨的可能性很低。

唯一的不确定因素在于新房市场。数据显示，随着限竞房销售的热潮告一段落，2021年，不限价商品房将重新占据新房供应的主流。虽然新房交易仅占北京市场的两成，但正如限竞房曾一度平抑北京市场均价，这些不限价房源能否对整体市场带来价格压力，仍需进一步观察。