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一线城市房贷额度调查:沪广吃紧,北京淡定

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为管控过热的楼市,上海、广州等一线城市的房贷市场被泼了一盆冷水。

自1月27日起,广州的工农建中四大行房贷利率集体上涨,具体调整方案为:首套房房贷利率为LPR+55基点;二套房房贷利率为LPR+75基点。而此前的房贷利率为首套房LPR+40基点,二套房则是LPR+60基点。

上海地区,《国际金融报》记者采访了解到,房贷放款时间明显延长,更有银行随即叫停了税费贷。

与广州、上海不同的是,北京地区房贷市场却淡定如常。《国际金融报》记者致电北京地区多家银行支行,相关工作人员均表示目前房贷额度并不紧张。

部分一线城市这一轮房贷市场收紧的原因为何?而北京地区为何成为“特别的存在”?

上海

放款延长

“政策的威慑性,有助于后续房地产市场的平稳健康发展,成为2021年上海房地产政策收紧的又一案例。”

1月21日晚,上海楼市迎来最强调控——上海八部门联合发文,严格限购、限贷、打击假离婚,还特别提到了“房贷集中度”的概念。

仅4天后,上海又将法拍房纳入限购范围。对此,易居研究院智库研究中心总监严跃进对《国际金融报》记者分析,此次政策明确法拍房需要纳入限购范围,进一步体现了上海购房政策从紧从严的导向。

“此类领域的政策之所以收紧,在于其过去容易绕过限购政策,即成为限购政策的漏洞。所以上海此次政策升级,和1月21日上海既有房地产政策思路是一致的。”严跃进表示,类似政策下,此类房源的交易性价比自然就下降了,客观上使得其房价会下跌。政策的威慑性,有助于后续房地产市场的平稳健康发展,成为2021年上海房地产政策收紧的又一案例。

组合拳之下,沪上房贷市场发生巨变。“因为国家政策,所以现在都是排队放款,速度比较慢。如果你现在1月底申请的话,最快也是4月份才能放款,如果慢一点的话要5月份。”招商银行某支行客户经理告诉记者,越往后额度越紧,可能会更慢。

某股份制银行的客户也对《国际金融报》记者反映,本来快要发放的贷款因为出台的政策暂缓,最快也要再过两周发放。

除了放款速度明显降低外,更有银行随即叫停部分贷款业务。工商银行上海分行行长付捷对外确认,工行上海地区确实有调整、叫停税费贷。

所谓税费贷,是针对个人住宅房屋买卖过程中所应缴纳的,包括但不限于契税、个人所得税、营业税、房屋税、印花税等相关税费和服务费的分期服务。该业务通过在房产交易中心刷信用卡,分期缴纳税费,减轻现金压力。

“相关业务调整,是根据市场变化,从优化资源配置角度出发而做出的经营决策。”付捷表示,此次叫停是一种调整,下一步会根据监管部门的要求,进一步研究后续产品业务计划。

不过,此次停贷业务只是小范围的。在上海地区推出税费分期产品的还有上海农商行,而该行客服人员告诉记者,目前并未受政策影响,没有接到通知,甚至今年还在延续去年活动的优惠利率,活动时间一直持续到6月底。

需要指出的是,尽管工商上海地区叫停了税费贷,但个人房贷业务正常。

“目前工商银行上海地区房贷发放正常,仍然按照往年的节奏,既没有多也没有少,还是比较稳定的。额度也差不多,没有过于收窄,也没有放开,跟往年保持持平。”付捷补充,只不过是现在出些政策,大家感觉比较紧张。

1月26日,据新华社报道,住房和城乡建设部倪虹副部长带队赴上海、深圳等地调研督导房地产市场情况,将“解决好大城市住房突出问题”作为2021年度重点任务之一。以稳地价、稳房价、稳预期为目标,确保房地产市场平稳健康发展。

广州

四大行集体“涨价”

“房贷额度管控下,新房、二手房交易规模会下降,这相当于给楼市降温。而随着交易量下降,未来房价也将有所回落。”

被戏称为“楼市中的五粮液”的广州楼市,在今年开年延续了去年底的翘尾行情。伴随部分业主“抱团涨价”的信号,广州楼市迎来“爆发”,惊动广州监管层。

1月24日,据《广州日报》消息,广州银行业已被金融监管窗口指导,个人按揭贷款被“双管控”:新增个人住房贷款占比不能超过12.6%;各银行每个月新增个人住房贷款额度不能超过2020年10月、11月、12月三个月的平均放款额度。

“应该说,广州此类政策的出台,也对应了广州近期房屋炒作的现象,政策出台有助于促进市场的稳定和健康发展。从后续情况看,广州的政策也值得全国其他城市的学习。”严跃进表示,近期很多大城市购房政策明显收紧,预计信贷政策收紧概率也会增加。

本轮调控政策对广州房贷市场产生显著影响。1月24日,有微博大V“大源按揭”通过微博爆料称,各银行配合监管,应对的措施是“暂停受理新的贷款申请”。

1月27日,广州楼市又放出新动态,即日起广州四大行房贷全线涨价,首套房贷利率调整为LPR+55bp,二套房贷LPR+75bp,而此前则是首套房为LPR+40bp,二套房是LPR+60bp。

实际上,这并不是广州四大行第一次集体“涨价”。2018年2月,广州四大行也曾集体上调首套房贷利率至基准1.1倍。而两次严控政策的背后均是“过热”的广州楼市。

广州市房地产协会(学会)专家委员会副主任胡刚告诉《国际金融报》记者,“由于深圳楼市调控,导致2020年第四季度以来广州楼市有些热,市中心珠江新城房价涨幅达到了40%左右,南沙也涨了20%至30%,但多数区域还是比较平稳。”

“2018年的调控和此次调控的背景有异曲同工之处。”广东省住房政策研究中心首席分析师李宇嘉对《国际金融报》记者指出,去年12月广州新房和二手房火热,出现明显的翘尾行情,当月新房成交量达到17243套,创单月成交历史最高纪录,超过了最为火热的2016年;二手房成交量年内第二次探上1.5万套。

2020年,广州二手房价上涨进入了全国TOP 10,同样入榜的还有上海和深圳,在沪深积极出台政策管控的背景下,广州自然也难例外。

胡刚认为,这些措施将对广州房地产市场起到降温调控的效果,引起未来成交量的滑落。“对于一般购房者而言,如果没有贷款很难承受得起现在的房价,因此房贷方面的措施对于楼市将有不小的冲击力”。

李宇嘉也表示,房贷额度管控下,新房、二手房交易规模会下降,这相当于给楼市降温。而随着交易量的下降,未来房价也将有所回落。毫无疑问,如果这次真的控制住了贷款投放,热点城市快节奏的楼市交易自然就会慢下来。

“未来银行选择个贷客户的标准会提高。征信好、纳税和社保记录时间长、没有断缴的个人,会被优先选择。”李宇嘉建议,购房者维护好个人信用,房贷额度紧张也将是周期性事件,可以等到额度宽松时再买房。

作为大湾区的风向标,广州房地产市场的一举一动也牵动着其他地区众人的心。某珠海房地产人士告诉《国际金融报》记者,按照以往的经验,可能接下来湾区其他城市也会逐步收紧政策。但他认为,大家只是需要一些时间适应和消化,紧接着该买的还是会买,购买力会恢复过来。

北京

房贷市场“风平浪静”

“广州、上海这些热点城市去年的额度都用完了,还积压了不少申请。而北京的楼市成交量一直不温不火,额度自然就不紧张。”

“房贷从严背景下,可能有些家庭会申请不到房贷,进而买不了房。这种情况对楼市发展是不利的。”北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池对《国际金融报》记者坦言。

而在上海、广州、深圳纷纷收紧房贷额度的同时,北京房地产市场似乎一片祥和。《国际金融报》记者致电北京地区多家银行支行,相关工作人员均表示目前房贷额度并不紧张。

“目前北京这边没有接到房贷额度收紧的通知。”北京某农商行经理告诉记者,如果1月底提交各材料的话,加上春节放假的因素,2月底也能够放款。

工商银行某北京支行的经理也告诉记者,目前房贷额度未受影响,基本1个月能够走完流程放款。“但是尽快办吧,未来房贷业务会不会被限制不好说,可能也会缩紧”,她表示。

“房贷额度有限与房地产金融监管政策收紧有关。根据房地产贷款集中管理度要求,各银行都要在一两年内达到监管目标,因而需要调整未来发放贷款的额度。”赵秀池进一步指出,为了达到房地产贷款集中度的要求,有些房贷到期收回来,银行可能就不能再发放房地产贷款或个人住房贷款了。

实际上,各地的房贷调控都与今年1月1日起实施的房贷集中度制度不无关系。苏宁金融研究院宏观经济研究中心副主任陶金此前对《国际金融报》记者表示,为降低房地产贷款集中度,个别银行需要主动减少住房贷款增量和压降存量。同时,个别银行存在房地产开发贷款超限的问题,也可能需要通过主动压降来达到监管标准。这将对个人房贷的申请有一定影响。

为何上海、广东等地房贷难求,北京却淡定如常?

对此,中原地产首席分析师张大伟则认为,近期部分地区房贷紧张主要跟去年底市场过热、贷款申请积压有关。他指出,房贷发放分为贷款审批和放款两个环节,即使在这些过热地区,现在房贷审批也是照常进行的。早在去年“两条红线”新规出来之前,很多银行就按照监管要求控制个人按揭贷款的投放额度和节奏,房贷额度都按月执行。“广州上海深圳这些热点城市去年的额度都用完了,还积压了不少申请,今年1月份依然按月控制额度,所以大家只能排队等待。而北京的楼市成交量一直不温不火,额度自然就不紧张”。

“北京将会在‘房住不炒’的定位下,在多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度不断完善下,平稳健康发展,成交量和房价或有小幅回升。”赵秀池预估。

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