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房贷“变天”后:我的贷款受影响?会产生违约金吗?

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央行房贷新规发威,市场利率普涨。

近期,全国范围的房贷市场迎来了一波利率上涨潮,而且大部分银行“没有(房贷)额度”。

2020年最后一天,央行联合银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》,将商业银行分为五档,设置总房地产贷款占比和个人住房贷款占比两个上限,给超上限的银行设置2年或4年的调整过渡期。这是这轮房贷利率上涨的大背景。

一些业内资深人士告诉记者,大部分银行,尤其是中小银行目前已经超过了监管划定的红线,这就不难理解为什么大部分银行没有额度。

但没有额度并不意味着停办房贷业务。“个人购房贷款的审批仍然可以正常进行,但对客户的资质要求肯定是比以前高了,而且还不确定什么时候放款,要排队。”某国有大行一线信贷经理对记者表示,上调房贷利率是回应监管整改要求。

但此番房贷市场利率上涨犹如疾风骤雨一般,让很多个人购房者招架不住,尤其是一些刚需人群觉得受到“伤害”。

对此,多位房地产业务人士认为,短期看确实给刚需人群带来一定影响,但长远来看,将推动楼市回归理性,甚至引导房价下调。

IPG中国首席经济学家柏文喜银行房贷表示,涉房贷款集中度分级管理措施出台后,会从供需两端对房地产市场产生长期影响,甚至会带来行业格局与生态的改变。“但是对于刚需族而言应该影响不大,因为他们是监管和行业政策都积极支持的购房人群,自然也就会成为各银行重点关注与支持的对象。”

“任何政策出台都会有个过程,都有个程序,大多是先总体出台政策,然后再进行调整,主要看时间窗口期。”北京房地产商会会长黎乃超向记者表示,随着政策细节的陆续解读和调整,肯定会有变化。

他认为,此次政策是“有史以来最严厉的,将造成大面积的,大范围的房价下调,房地产市场降温。”

楼市降温,房价下调,对于刚需人群自然是利好。但就眼前而言,这轮房贷市场的波动让诸多购房者觉得很“懵圈”。

比如,有购房者提问,已向银行提交贷款申请资料,会受到政策波及停贷吗?答案显然是不会,目前各家银行依然受理个人房贷业务,只要购房者资质符合银行要求,正常走完银行审批程序后,等待银行放款即可。但问题是,目前绝大多数银行没有额度,购房者即使走完审批流程,银行也难以保证放款时间。

还有购房者提问,银行放款时间未知,如果没有按期向开发商支付购房款是否要承担违约责任?对此,金诚同达上海办公室合伙人陈婷婷律师对记者表示,具体要看购房合同如何写的,一般都会要求购房者在贷款批不下来的时候用现金补足。“说到底可能是银行的问题,但开发商会做风险隔离,这种不确定性往往就压在了购房者身上。”

另外,还有购房者提问,之前选择了LPR(贷款市场报价利率)浮动利率是否会受到影响?答案是,此次房贷利率上涨并不会影响已有房贷。购房者在选择LPR浮动利率后,还款期间的房贷利率始终是签订贷款合同当期的LPR+当时的上浮基点。这意味着,其房贷利率只跟LPR的浮动有关。值得一提的是,自去年5月开始,LPR已经连续9个月保持不变。

正如上文所言,这轮房贷利率上涨是各家银行根据该监管要求对自身涉房贷款业务进行调整与整改的直接反应。柏文喜认为,在达到相应指标要求后,各家银行会在涉房贷款方面形成新的均衡状态,即涉房贷款的新常态,“对于楼市降温应该会有明显效果。”

如何在分化的市场上,保障居民特别是首次购房居民的信贷需求?金资深金融从业人士、经济观察者陈涛认为,监管部门必须未雨绸缪。他建议从政策上,继续强调因城施策,满足首次购房居民信贷需求。“在必要时,可通过明确首次购房贷款和非首次购房贷款比例的方式,提高首次购房客户的贷款满足度,并适当扩大首套房贷和非首套房贷利率差异(当前二套房贷款一般为首套的1.1倍)的方式,抑制非首套需求,重点满足和保障首次购买信贷需求。”

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