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深圳再出堵漏政策 开发商和房产中介被绑上"重责"

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将购房资质审核完全交给房地产开发企业和房地产经纪机构似有不妥。

对于楼市“打新”乱象的严惩举措正在落地。

1月23日晚间,深圳市住房和建设局发布《深圳市住房和建设局关于进一步加强我市商品住房购房资格审查和管理的通知》(下称“《通知》”),提出八项措施,核心聚集在加强房地产市场监管,加强购房人资格审查方面,并专门启动了“购房意向登记系统”,违规者三年不得在深圳买房。

尤其是《通知》要求房企和房产经纪机构会同商业银行验明“购房人的收入证明、征信报告、购房款来源以及近一年及以上的银行流水单”尚属首次。

在业内人士看来,这进一步强化了开发商和房产中介在楼市“打新”中的责任,裨益遏制楼市乱象。但《通知》将购房资质审核完全交给房地产开发企业和房地产经纪机构似有不妥,实际执行仍有待更进一步的细化政策出台。

锁定买卖方强监管

《通知》主要从买卖房产交易主要参与方:购房者、房地产开发企业、房地产经纪机构三个方面精准锁定。

涉及到购房者,深圳市住房和建设局要求加强购房意向登记管理,深圳将启用“购房意向登记系统”,购买新建商品住房的购房人需登录“购房意向登记系统”进行购房意向登记,所登记的信息必须真实有效,与认购环节提供的书面材料一致。

房地产开发企业、房地产经纪机构成为《通知》重点监管的对象,较以往承担了更重的责任。

《通知》要求,房地产开发企业、房地产经纪机构可以会同有关商业银行对下列购房资格信息进行严格核查:购房人的有效身份证明、户籍、婚姻状况及家庭成员证明材料;购房人的社会保险或个税清单材料;购房人的收入证明、征信报告、购房款来源以及近一年及以上的银行流水单。

据第一财经记者了解,深圳具“打新”价值的楼盘,开发商一般都会验明购房者的婚姻证明复印件;深户满三年的需要同时提供近三年社保清单和参明或者证明;不动产查询单等等。

此次《通知》要求房企和房产经纪机构会同商业银行验明“购房人的收入证明、征信报告、购房款来源以及近一年及以上的银行流水单”尚属首次。

以2020年度深圳引发外界较多关注的“打新”盘华润置地(01109.HK)旗下的润玺一期及万科(000002.SZ/02202.HK)旗下的万科臻山海家园住宅项目为例,在两大楼盘引发外界持续关注深圳楼市“代持炒房”、“众筹打新”等现象之际,两大开发商随即发布了内容近乎一致的《与广大客户共同践行“房住不炒”的倡议》(下称“《倡议书》”)。

《倡议书》除了提示购房者代持购房的风险之外,都有专门强调,购房人选择按揭方式付款的,购房人应于认购书签订前自行向贷款机构(含银行、公积金中心等)咨询了解相关贷款政策(包括但不限于限购限贷、首付比例、贷款期限、贷款利率、首付资金来源、收入证明、银行流水、非直系亲属担保等),确定自身是否存在贷款障碍、是否符合贷款条件,并对自身偿债能力、首付异动、利息异动等风险进行评估。换言之,买房人乃“打新”资质和资金来源的主要查验责任承担方。

伴随《通知》的发布,开发商和房产中介在涉及杜绝“打新”乱象一事上的担子重了起来,仅对购房者做提醒远不够。购房人的收入、征信、购房款来源等查验责任“购房人应于认购书签订前自行向贷款机构(含银行、公积金中心等)咨询了解”进一步转变为开发商和房产中介严格核查。

在2020年几乎贯穿全年度的“打新”热潮中,“买到就是赚到”利益机制驱动下,围绕购房者这一利益中心,上下游形成了小贷公司、律所、推荐代持人的房产中介、房企内部销售人员,甚至部分时候牵扯到银行信贷人员等一批炒房利益链相关人。

在中国城市经济专家委员会副主任宋丁等多位人士看来,《通知》有利益链条全覆盖、细节化、补漏洞的特点,进一步强化了开发商和房产中介在“打新”盘中的责任,裨益遏制楼市乱象。

执行效果待考

在2020年底,“众筹打新”、“代持炒房”等引发外界持续关注之际,深圳市住房和建设局局长、党组书记张学凡就有表示,“针对当前深圳一二手房价格倒挂以及媒体反映的代持炒房等情况,政府部门正在研究综合调控政策,坚决打击市场投机炒作行为。”

《通知》此时出台被看作是主管部门监管意志的逐步落地。

在1月22日,深圳市住房和建设局对12人因涉嫌申购网红盘华润城润玺一期过程中出现违规操作,做出处罚:暂停相关人员使用深圳购房意向登记系统以及合同网签系统;暂停相关人员在深圳购买、承租保障性住房和人才住房资格;已在公共住房轮候名单内的,冻结其轮候资格。暂停相关人员在深圳的住房公积金贷款资格。

涉事的楼盘开发商华润置地随后也回应第一财经称,对剩余房源将依据公司公示的《华润城润玺一期花园(住宅)销售方案》,将由前海公证处监督按2020年11月24日公告的公证摇号顺序继续进行选房工作,直至所有房源售罄。

一部分人群对主管部门及开发商做出的姿态拍手称快,但是更多关注到该事宜的相关人士对第一财经记者坦言违法成本太低:“住建局对违规者的处罚太轻”、“能买得起千万起步价楼盘的购房者大概率也不在乎保障房购房资格被暂停、公共住房轮候资格被冻结”、“期望违规者征信系统有显示”、“炒房重奖举报,全民监督”等。

此次《通知》要求房企和房产经纪机构会同商业银行验明“购房人的收入证明、征信报告、购房款来源以及近一年及以上的银行流水单”,具体如何执行,执行效果仍有待观察。

以不少代持打新者熟悉的“养流水”为例,操作起来并不难。

有经验的购房者可以提前半年到一年创造代持人银行卡的真流水。最简单的一种方法,就是转账资金到代持人银行卡账户,隔段时间再转出,这种银行流水记录属于真实发生,想要彻底鉴别有效性往往需要银行乃至熟悉此类”玩法”的律所进行反复核查验证。尤其是银行资金来往的有效性并非一个很容易定性的事情。另外,涉及到购房者偿债能力、首付异动、利息异动等资金风险评估,专业门槛就更高,属于金融机构的风控业务范畴。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐就直言,政策的实际效果依然取决于执行的力度。将购房资质审核完全交给房地产开发企业和房地产经纪机构似有不妥。

“尽管房企和经纪机构对买方的购房资格应承担告知义务和初步审查义务,但只能以买方自行提供的依据为限,对于层出不穷的造假行为缺乏专业的审查能力,法律依据也不充分。”许小乐分析道,对于资格审核,政府监管部门需要担负起审核主体职责,银行要担负起对贷款人资格的审核义务。应建立公开透明的资格信息联合审核平台,让政府、银行、房企、经纪机构以及买卖主体能够无差别共享信息,从根本上杜绝弄虚作假行为。

不少受访人士几乎都有表达类似观点。

中原地产(中国内地)副总裁兼深圳中原董事总经理郑叔伦补充称,目前全国多地呈现打新热,此举确实可以在一定程度上打击违规炒房。深圳一直以来政策调控都是走在全国的前沿,先行先试,提高购房的背调及资金来源,之前从来没有实施的经验,如何执行落地,相信需要等待细节出台。

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