<%@ /0080/e/0080ep_includecss_1301.vm %>
网易首页 > 网易北京房产 > 正文

千亿之后,蓝光发展退回2018

0
分享至
销售额&座次双下滑之外,还伴有高借贷利率、高担保额、高明股实债比例。

千亿如果是顶王冠,那么2020年里这顶王冠的重量,一定重若千钧,以至于一些新人承重不起。




在4大机构排行榜上,已经“千亿”三年的蓝光发展,按企业披露的公告看,实际上是在2019年,才喜提“千亿军团”入会名额的。

1015.37亿元的销售额,刚超千亿不多,离当年1100亿元的业绩目标,更有一段距离。

到了2020年,克而瑞研究中心的统计数据显示,蓝光发展的全口径金额和权益金额,同比出现了明显的下降。尤其是全口径的1036.3亿元,甚至不足2018年上榜时的成色。

而更下滑严重的,是蓝光发展在行业中的座次——全口径金额已经从2018年的27名,滑到了38名;如果按权益金额看,更是从22名,滑到了41名。

2020年的5月,蓝光控股集团董事局主席、蓝光发展董事长杨铿,把自己的二儿子杨武正推到台前,任命为蓝光发展集团董事。12月时,“杨少总”又接任老将余驰,担任公司常务副总裁、首席运营官。

杨铿开始在推举家族接班人,但对95年生的杨武正来说,这个节骨眼的蓝光发展,显然并不是颗好果实。


杠杆率过高短债大升44%

尽管销售疲软,蓝光发展在杠杆的操作上,却是始终高涨。

1月12日,蓝光发展全资子公司在境外发行3亿美元、期限为364天的无抵押固定利率债券,利率8.85%。

这已经创下了蓝光发展境外发债的最低利率水平了。

但放到行业中看,这个利率却又一言难尽。

今年元旦刚过,房企美元债集中发行,不到半个月时间,已有超过20家房企披露各阶段境外债融资进展。合计发行规模约100亿美元,平均利率约6.6%。

包括业绩尚不如蓝光发展的几家企业,如路劲、时代中国、宝龙地产,发债利率都只处于5%-6%之间。

蓝光发展的杠杆,存在明显的过高嫌疑。

另外,364天的超短期融资,根据“境内中资企业举借1年期以上的中长期外债须经国家发改委审批,举借1年期以内的短期外债需由外管局备案”规则,一定程度上也反应了蓝光发展举债的急迫性。


从三季度报看,蓝光背负的一年内到期的非流动负债为230.64亿元,比2019年末大幅上涨了60.66%。

加上短期借款和应付票据,则,未来一年内蓝光需要偿还的有息债务,共计约349.04亿元,比2019年末上升了44.14%。占有息负债的比例也从2019年的40%进一步提高到了46.74%

而蓝光发展三季度末对应的在手货币资金为249.33亿元,现金短债比约0.71。这一数值,在2019年年报里,还为1.07。

此外,三季度末的永续债,也比2019年末高了12.76%,推高利息支出上涨23%,同样是个隐形的债务黑洞。


担保额超净资产3.6倍

如果继续穿透,蓝光发展的杠杆水平,可能还将远高于其公开披露的财报数据。

蓝光发展有两大爱好:担保和信托。

除了给子公司发债做担保、为合作方贷款做担保,蓝光为各种控股、参股公司担保更是常事。

去年12月26日,蓝光公告了近期的对外担保情况,涉及15个企业,担保金额共40.43亿元。

而根据这份公告,截至2020年11月30日,蓝光及控股子公司对外担保余额为695.27亿元,占公司2019年期末经审计归属于上市公司股东净资产的361.87%。


尽管为子公司提供融资担保,利好于子公司融资能力的提升,以及经营的顺利推进,但超过净资产3.6倍的过高担保额,无疑更大程度上是在加剧蓝光的潜在债务风险——

  • 如若在担保期内,子公司运营不佳,或项目开发去化不顺利,无法产生收益、回收资金以偿还负债,担保方则需要进行代偿,从而会给企业带来流动性压力。

  • 若无法负担代偿,进一步会影响到上市主体的信用资质,产生一系列后患。


因此,子公司的财务状况和经营能力是担保风险的重要考量。一般被担保企业的资产负债率超过70%,担保风险偏高。

但从蓝光这批披露的15家企业经营数据看,已成立一年以上、有财务数据的公司9家,其中资产负债率高于70%的8家,有的甚至已超过100%。

此外,高担保也反映了对融资依赖度较高的经营现状。

克而瑞研究中心企业研究总监朱一鸣表示,不少高担保房企往往也伴随着高负债,这类房企显然面临了更大的经营负担,整体脆弱性较高,抗风险能力有待提高。


过度依赖信托或存明股实债

除了推高表内有息债务,有某房企人士还分析道,由于母公司的规模最大、外部对房企母公司的认可度较高,因而,多数明股实债项目需要母公司层面进行担保。

“如果母公司对外担保的比例过高,意味着企业存在表外隐性负债的可能性增大。”

细看蓝光发展财务报告,确实会发现——其2020年三季度末的少数股东权益为256亿元,占净资产的比例达到了54.7%,甚至高出归母权益43.8亿。

但对应的少数股东损益,却只有1.9亿。反之,归母净利润却有26.7亿元。

更高的净资产份额,却收获更低的利润?显然,这些少数股东,大概率不是真股权投资在取得利润,更可能,主要是以“本金+固定利息收益”的方式在获利。

这正是信托、私募的常见操作。

据地产壹线查阅,蓝光发展在南京、福州、天津、昆明、宁波、张家口、洛阳等多个城市的项目,均有信托身影——与五矿信托、大业信托、中融信托、中铁信托、山东信托、国通信托、大业信托、百瑞信托、山西信托等多个信托公司往来频繁。


11月时,中融信托入股蓝光发展旗下西安垣城渲置业有限公司(西安垣城渲),占股49%。西安垣城渲的另外51%股份,仍在蓝光旗下的西安和骏置业有限公司(西安和骏)手中。

而之前两天,即11月16日时,西安和骏刚将持有的所有西安垣城渲股权,质押给了中融信托。

同样操作还有10月时,中融信托入股的温州新蓝置业有限公司,也是中融持股49%,蓝光持股51%。且蓝光方面同样在9月14日和15日时,刚将两个公司的股权,质押给中融信托。

某财关人士告诉地产壹线,这类流程中,蓝光发展先质押子公司股权给中融信托,等于找中融先借了一笔钱。而后,又引中融信托入股子公司,让中融成为持小股的合作方。

若此,则中融信托在这操作里可拿到的收益,除了一开始的利息,还能有少数股东收益。”


参考之前其他信托与蓝光发展的集合资金信托计划介绍,收益率约在7.8-8.4%期间。有投行人士测算,如果再加上手续费、管理费,则蓝光给信托的让利点,至少达到9.8%以上。

回拨到2020年4月20日下午,在蓝光发展的2019年年度业绩说明会上,管理层提出了2020年要:做大做强现金流、从融资端降低融资成本、加强销售回款和利润管理、强区域精总部、非主业推向市场,以及销售规模稳定在Top30以内。


一一对应来看,这些flag,超过一半没立住。

(备注:对比克而瑞、中指院、亿翰智库、观点4大机构2017-2019年年度销售榜数据后,发现克而瑞披露数字与蓝光发展公告的销售数字最为接近,因此文中以克而瑞榜单做主要参照)
相关推荐
热点推荐
这一炮从此让世界对中国刮目相看!结束了一个时代的耻辱!

这一炮从此让世界对中国刮目相看!结束了一个时代的耻辱!

萧遥笙
2025-05-03 09:29:12
俄罗斯女孩9岁时被誉为“世界最美女孩”,现在,她19岁了

俄罗斯女孩9岁时被誉为“世界最美女孩”,现在,她19岁了

译言
2025-05-09 05:55:03
我国越来越多的人确诊肺癌!医生告诫:4种食物,再馋也要忍住!

我国越来越多的人确诊肺癌!医生告诫:4种食物,再馋也要忍住!

窗外的光
2025-04-27 19:24:19
泽连斯基要求“特别军事行动”:对俄罗斯进行去纳粹化和非军事化

泽连斯基要求“特别军事行动”:对俄罗斯进行去纳粹化和非军事化

雪中风车
2025-05-09 06:31:12
巴防长:核选项不在考虑中,但是…

巴防长:核选项不在考虑中,但是…

观察者网
2025-05-10 20:06:11
国产发动机热效率直逼50%,“亩产三万斤”的风气得压一压了!

国产发动机热效率直逼50%,“亩产三万斤”的风气得压一压了!

少数派报告Report
2025-05-09 11:21:42
许红兵,主动投案

许红兵,主动投案

观察者网
2025-05-09 10:57:11
杜江陪老婆实现自驾去拉萨梦想,一人开一辆车,霍思燕激动落泪

杜江陪老婆实现自驾去拉萨梦想,一人开一辆车,霍思燕激动落泪

阿凫爱吐槽
2025-05-09 09:24:21
71岁赵雅芝直播卖货,十级美颜画面滑稽,问58岁网红叫“阿姨”

71岁赵雅芝直播卖货,十级美颜画面滑稽,问58岁网红叫“阿姨”

郑丁嘉话
2025-04-10 09:38:01
一切皆有可能,美媒晒出2025年休赛季可能发生的9笔交易

一切皆有可能,美媒晒出2025年休赛季可能发生的9笔交易

阿雄侃篮球
2025-05-10 21:48:16
绝对功勋!阿隆索率药厂打破拜仁11年垄断夺队史德甲首冠&3年3冠

绝对功勋!阿隆索率药厂打破拜仁11年垄断夺队史德甲首冠&3年3冠

懂球帝
2025-05-09 20:54:08
纽约铁粉斯帕克·李:今年总决赛若是尼克斯打森林狼,那该有多美妙

纽约铁粉斯帕克·李:今年总决赛若是尼克斯打森林狼,那该有多美妙

雷速体育
2025-05-10 21:10:19
孩子吐槽“父母53岁,连高铁票都不会买” 评论区真让人寒心!

孩子吐槽“父母53岁,连高铁票都不会买” 评论区真让人寒心!

辉哥说动漫
2025-05-10 08:11:46
瓦科科学养崔,值得再续两年 吴兴涵目送丢球 泰山队全员态度拉满

瓦科科学养崔,值得再续两年 吴兴涵目送丢球 泰山队全员态度拉满

替补席看球
2025-05-10 21:47:50
塔利班推特公开呼吁,给我一个面子行不,印度和巴基斯坦别再打了

塔利班推特公开呼吁,给我一个面子行不,印度和巴基斯坦别再打了

碳基生物关怀组织
2025-05-08 18:37:49
冯德莱恩:欧美贸易谈判前不会前往美国会见特朗普

冯德莱恩:欧美贸易谈判前不会前往美国会见特朗普

界面新闻
2025-05-10 07:07:58
601106,董事长接受调查!涉嫌严重违纪违法

601106,董事长接受调查!涉嫌严重违纪违法

证券时报
2025-05-09 20:22:04
小区楼下开了十七家酒吧?业主:到处撒尿、到处吐

小区楼下开了十七家酒吧?业主:到处撒尿、到处吐

潇湘晨报
2025-05-10 19:35:21
又一架阵风战机被击落,飞行员被俘!法国人要疯了,美国隔岸观火

又一架阵风战机被击落,飞行员被俘!法国人要疯了,美国隔岸观火

起喜电影
2025-05-10 21:03:03
日本再现随机砍人事件,行凶者这次将矛头对准了东京大学……

日本再现随机砍人事件,行凶者这次将矛头对准了东京大学……

新民周刊
2025-05-10 18:15:30
2025-05-10 22:48:49

北京房产

大悦真橙季:赋能城市消费与社群温度双升级

编辑推荐楼盘
每日成交前十
楼盘名称所在位置套数
二手房推荐

头条要闻

青岛大妈撞人获赔7万 案件在裁判文书网站中无记录

头条要闻

青岛大妈撞人获赔7万 案件在裁判文书网站中无记录

财经要闻

沸腾了!中国,给全世界上了一课

体育要闻

这个老头儿,仍然是你们的头儿

娱乐要闻

李凯馨为录音风波道歉,网友不接受

科技要闻

陷“虚假宣传”风波,小米SU7 Ultra遭退订

汽车要闻

破局者亿咖通 智向全球的科技“新势力”

态度原创

健康
亲子
教育
时尚
游戏

唇疱疹和口腔溃疡是"同伙"吗?

亲子要闻

小耿带您养五脏,解锁春日健康清单

教育要闻

解一元4次方程,换元法和因式分解法,哪个更好?

伊姐周六热推:电视剧《刑警的日子》;电视剧《执法者们》......

《空之轨迹》重制版终于官宣定档!大量精美截图分享

无障碍浏览 进入关怀版