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TOP30房企全线出击 上海土地市场走出大v反转

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2021年,中国各大城市的房地产市场会怎样?站在年初,面对这样的问题,房地产业无不把目光放到上海,这一全国风向标的身上。

刚刚过去的2020年,沉寂多年的上海土地市场出乎意料地演绎“历史性的转身”。

如果要回顾2020年上海土地市场的盛况,要从竞拍现场说起。比如6月的那一次,北京建工、绿都、融信、大名城四家房企代表齐坐上海土地交易中心,竞逐青浦区朱家角一块土地。激战至40轮时,北京建工集团放弃举牌,剩下大名城与绿都鏖战,又加时7轮后,地价被大名城推至11.35亿元,拍卖师落锤,溢价率24.5%。

7月22日,嘉定区菊园新区一宗商住地吸引了金茂、禹洲、融信、旭辉、路劲等多家房企到来,89轮举牌后,最终被路劲以17.31亿元拿下,溢价44.9%。

就在这场拍卖前一天,上海浦东唐镇一幅5.6万平方米的纯住宅地块吸引了7家房企参拍,5家房企竞逐超200轮,央企华侨城最终以50.01亿元竞得该地块,溢价率19%,楼面地价4.42万元/平方米,刷新了浦东唐镇板块楼面地价纪录。

这样的场面,上海是久违了的。从2017年,上海招标挂牌复合出让方式用于住宅用地以来,长达4年的时间里,上海推出的住宅用地中,溢价率超过10%的只有3宗,但2020年4月之后,溢价率超30%的商品住宅用地就有16宗,其中2宗的溢价率甚至超过了50%。

开发商的举牌热情把上海送至全国城市年度土地收入第一的宝座,取代了常年卫冕冠军杭州。中指院数据显示,2020年,上海土地出让金达2942亿元,同比增涨48%。

上海房、地两市,在2020年疫情之下逆势走出的拉升行情,不仅关乎住房市场需求,更是这座城市“补短板”的号角。

规则调整竞争者入局

2020年,上海土拍市场上,TOP30房企几乎全线出击。中指院数据显示,92宗商品住宅用地被66家房企分获。

这其中,不仅有万科、恒大、中海、保利等头部阵营房企,新城、招商、金地、旭辉、阳光城、金茂等大房企,正荣、禹洲、中骏、建发、华发、万达等第二阵营房企均有所斩获。大名城、大家房产、中建东孚、宝华、景瑞为代表的中小型房企的身影也频频出现在土地市场上。

细数拿地房企,不难发现那些久违的面孔。

融信在2016年拿下中兴路壹号“地王”后,时隔4年再度出手,在8月的10天时间里拿下闵行古美地区和嘉定南翔的两块住宅地块,总地价超过93亿元;12月,融信又联手招商、保利拿下了与中兴路壹号位置相近,被称为“中兴路二号”的静安区中兴社区C070202单元268-01地块,总价52.129亿元,楼面地价约为7.2万元/平方米。

2016年就将总部搬迁至上海的正荣,2017年联合四家企业拿下一块青浦区徐泾镇的商办地后,在上海便再无动作了。但在2020年,正荣也以6.79亿元竞得了上海嘉定区1宗住宅用地。

2020年收获土地数量最多的大名城,上一次在上海公开市场拿地甚至要追溯到5年前。

“失踪”房企们的回归与2020年上海土拍市场的规则调整不无关系。

2020年4月开始,上海对土地出让规则进行调整,规定有效申请人数为6人及以上则采用有竞价招标方式出让。这意味着房企竞价条件放宽,中小房企有更多机会入围竞价。

相比而言,此前的拿地规则对中小房企的限制要严格得多,2017年4月,上海针对“评标”环节增加了新的评分体系,房企需要通过打分由高到低获得竞拍资格,评分标准包括房企的经济实力、技术资质、项目经验等方面,中小型房企打分较低,很难拿到土拍的入场券。

单是拥有入场券还远远不够,更大的利好在资金层面。

此前,房企从缴纳保证金到参拍,需要冻结全额土地款20天,而新规要求,在参拍前一天冻结资金即可。

一位千亿房企的投拓负责人透露,千亿级房企的安全资金大概在60亿-70亿元,这笔钱要用在全国拿地时支付保证金。上海此前的竞拍规则要求,必须冻结与出价同等金额的保证金,资金占用时间大约半个月,可能会耽误在其他城市的拿地,对房企来说,资金成本太高,机会成本也较高。

对比来看,上海拿地的资金成本比江浙沪其他城市高得多。以杭州为例,土拍保证金一般是土地款的20%,拍地当天或者第二天就能全部退回。“像在湖州、苏州,一块地的保证金可能就一两个亿,假如企业手里有60个亿,可以报30块地。而在上海,目标可能就是几块地,还不一定能拿到”。

一位房地产业内人士也表示,之前几年,许多房企都在“环沪”拿地并不是不想拿上海的地,而是鲜有入场机会。

部分取消自持开发商加快周转

竞争者增加最直接的影响是土地溢价率攀高。2020年4月土拍规则调整后,溢价率形成了一道明显的分水岭。

2017年4月到2020年4月,上海溢价率超过10%的住宅用地仅有3宗,但从2020年5月开始,上海有37宗商品住宅用地溢价率超过10%。

2020年6月,万达以溢价率53.13%竞得临港一地块;8月,华发地产竞拍162轮后,以46.4%斩获闵行区颛桥镇闵行新城一地块;9月,上海同润投资竞得浦东新区新场镇古镇东单元地块,溢价率达60.8%,创下了2020年的溢价率最高纪录。

除了增加入局者与放低保证金要求,6月份开始,上海还对部分纯住宅用地取消了15%的自持比例以及一定比例的保障房建设要求。

中指院上海研究总监方颃告诉经济观察报,6月至8月,土拍溢价率逐渐走高,在此期间,住宅用地的平均溢价率高达23%。

对开发商来说,自持比例限制与利润空间息息相关。上述千亿房企投拓负责人告诉经济观察报,房企已经走过高利润增长时期,之前企业毛利率超过了30%,而现在,毛利率已经快降到20%,尤其是三道红线下,净利率就是一两个点甚至勉强保持盈亏平衡。15%自持比例的取消,一定程度上可以拉大利润空间,这使得地块对房企更有吸引力。

另一位从事投拓工作超过10年的房地产人士表示,低利润空间也迫使房企必须提升开发节奏,上海市场在新房售价和地价方面都有严格规定,企业的周转速度会快起来,“不像几年前,价格的利润空间够,可以慢慢开发。2020年,在上海公开市场拿地的企业,开盘节奏比2019年快很多,2019年一般开盘时间在12-15个月,2020年,很多企业10个月就开盘了。土地周转提速也推高了土地市场的活跃度。”

融资、销售两端加热

2020年,融资环境相对宽松,为企业拿地提供了弹药。

同策研究院数据显示,2020年,全国40家典型房企融资总额为9556亿元,同比增长近19%,无论是融资规模还是增速都创下新高。

40家房企公开披露的融资共179笔,其中融资利率5%以下的共72笔;融资利率在5%-7%之间的共65笔;融资利率10%以上的共11笔。相比2019年动辄10%以上的成本,2020年房企融到的钱更便宜了。

在销售端,横盘三年的上海楼市由冷转热,也给房企带来信心。易居房地产研究院数据显示,2020年,上海新建商品住宅成交面积创4年来新高;二手房市场十分活跃,成交套数同样创4年来新高。

经济观察报记者在采访中发现,上海热点区位的新房认筹率动辄达到600%、1000%,而二手房买卖中,卖房者短时间内跳涨数万元的场景也屡见不鲜。

大名城一位投拓人员表示,疫情影响下,上海的房地产市场恢复速度是有目共睹的,在看好上海市场的情况下,大名城在市场尚未完全复苏的2月份就开始拿地了。

疫情后上海房地产市场的火热与土地市场的活跃也是融信选择在2020年补仓的原因。“在当时全国冷热不均的环境下,房地产市场快速复苏的上海更具有投资价值,旺盛的市场需求与强劲的购买了保证了未来的去化与回款,在此投资更具安全性。”融信投拓部门相关负责人说。

实际上,为了调节市场热度,上海市政府也在采取措施。

方颃告诉经济观察报,9月开始,上海市已经通过“降质减量”的方式对市场进行平抑,9月到12月间,月均成交宅地数量始终控制在4到5宗,四季度宅地平均溢价率也回落到了5%以内。

而在2021年开年成交的几幅地块中,可以看到部分地块恢复了自持比例的要求,这也被业内人士视为降温举措。

据经济观察报不完全统计,2021年1月的土拍市场上,成交商住用地共4块。其中,自贸区临港新片区奉贤园区二期04FX-0002单元地块已经提出住宅物业自持建筑面积不低于15%,商业物业则需全部自持不少于20年。而目前处于待拍阶段的12宗商住用地中,有5宗地块也做出了15%的自持比例要求。

宅地供应加码城市补短板

活跃的成交背后,可以看到上海市土地供应力度在明显加大。2020年4月22日,上海市人民政府办公厅印发《上海市扩大有效投资稳定经济发展的若干政策措施》的通知,表示将适当增加年度土地供应量、加快土地出让收入安排和使用,支持房地产企业合理融资需求等。

中指院数据显示,2016年,上海推出的各类土地总面积还不到1000万平方米;2017年,推地总面积破千,为1027平方米;2018年,推地数量增加了12块,面积增加200万平方米左右。而到了2020年,上海全市供应各类土地377块,比上年增加54块,总面积达1732万平方米,为2016年以来供地面积同比增长最多的一年。

从供地结构看,增加最多的是商品住宅用地,中指院数据显示,截至2020年12月15日,上海全年成交商品住宅用地92宗,规划建筑面积由2019年的546万平方米增加至900万平方米,同比增加超6成。

经营性用地成交共成交187宗,规划建筑面积合计1497万平方米,同比上涨近40%。

商办用地增幅最少。

方颃认为,2018年以来,上海一方面加大涉宅用地供应规模,另一方面优化供给结构,加大商品住宅用地和租赁用地供应,近三年商品住宅用地、动迁房用地及租赁用地成交占比分别为46%、39%、15%。未来,上海仍会保持较大的宅地供应规模。

上海市智囊、上海交通大学特聘教授陆铭在2020年经济观察报的城市公开课中表示,城市是什么?城市是规模和密度,而规模和密度是为了生活质量,为了服务业的产业发展,尤其是知识和技术密集型、创新型行业的发展。

2020年9月,上海市高校招生和就业工作联席会议制定的《2020年非上海生源应届普通高校毕业生进沪就业申请本市户籍评分办法》,罕见地放宽了上海市的落户政策,释放出了积极的信号,陆铭表示,这是往自由流动方向发展。

如果人口增加,住房、教育、医疗等社会资源必然面临紧缺考验,但陆铭认为,不是因为城市有问题,就要停止城市发展的步伐,而恰恰因为它有问题,我们去补短板,补充基础设施、教育、医疗公共卫生、住房,城市的容量就会扩张。

对于上海城市治理需要补足的短板,陆铭表示,从源头来讲,就是人口是不是要严格的控制,还有积分落户的制度要逐渐地淡化教育水平这样的落户条件,相应地增加城市建设用地,建设更多的住宅,其中大量的廉租房、公租房逐渐覆盖到长期在本地稳定居住的外来人口。在公共服务上,随着人口增长,不断地加强教育、医疗方面的投资。

陆铭做过上海和东京人口密度的对比,上海加上周围紧邻的小城市共同组成的“都市圈”范围内,现在有3000万人,而东京都市圈有3700万人。

土地开发强度上,陆铭的研究显示,东京都市圈的开发强度是33%,“上海都市圈”在大致相同面积范围内的土地开发强度只有29%,并没有东京都市圈那么高,“换句话讲,是可以增加土地供应的”。

“上海外环以内的地方,只占上海面积的1/10左右,半径只有20-30公里,最远的地方到松江只有30公里,里面有大量的空地,有大家的想象空间在里面。”陆铭说。

从2020年上海商品住宅用地成交区域来看,2019年无成交的南汇区,2020年以211万平方米的成交规划建筑面积拔得各区头筹。这与供地大户临港新区有密不可分的关系。数据显示,临港新片区内成交的宅地面积占南汇和奉贤两区的比重达到83.8%。

早在2020年4月,临港新片区管委会在土地推介会上,就提出了“全年计划出让土地152宗,住宅43宗、新建住宅面积200万方,争取达到300万方;商业地块58宗、新建面积117万方”。截至2020年12月15日,临港新片区出让住宅用地超过了260万平方米,占全市近3成。

临港的大量宅地也让房企们趋之若鹜,2020年8月,仅在两天内,临港新城就聚集了包括港城、大名城、万达、中建和上海建工等多家房企,连续成交7幅地块,总成交金额近75亿元。

“临港自贸区是经济发展的主力方向,从板块发展来说不会差,而且有海运运输、重型装备、新能源汽车等大产业,我们十分看好做产业的住宅配套。”一位刚从临港新区看地回来的投拓人士说出了团队的考虑。

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