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天津房企生存样本:“地王”困局与隐藏的价格线

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2021年1月初,天津宝坻御河宸院的销售电话终于又能拨通了,对方在电话中热情地介绍说:“我们这里均价在11500元~12500元/平方米,可以随时看房。”

这是一个2020年曾经历停业整顿的项目,起因据说是每平方米降至8000元,引发已购房业主的强烈反对。

对此,宝坻住建委向《每日经济新闻》记者表示:“这是企业的自身行为,具体原因住建委不掌握,我们也没有采取过责令整顿的行为。”

这种操作在天津楼市十分常见。2016年后,天津楼市仿佛被按下了暂停键。中指院数据显示,2017年以来,天津新房市场连续4年销供比小于1,即房源供给大于需求量。销售均价4年来也是在15000元/平方米附近徘徊,形成了相对稳定的状态。

面对如此市场环境,天津区域房企展现了不同的生存方式,有的试图冲破“地王”成本的束缚,有的则决心断腕,上演了一幕幕悲喜剧。

每经记者王佳飞摄 杨靖制图

“地王”的困局

最能代表天津房企生存状态的项目,恐怕非金地阅千峰莫属。

项目位于天津市南开区卫津路与双峰道交口西南侧,豪宅定位,目前均价约6.4万元/平方米。销售人员告诉《每日经济新闻》记者,这个价格还包含了1万元/平方米的精装修,在售户型以176平方米为主,总价约在1000万~1200万元。

根据公开信息显示,该项目周边的二手房大约在4万元/平方米。

表面看,阅千峰的单价的确处于较高水平,但是如果回溯该项目的源头,便可看到如今的尴尬之处。

阅千峰地块是金地在2016年时拿下的天津单价“地王”。2016年11月9日,金地豪掷47.4亿元,以溢价率90%拿下了南开双峰道地块,楼面价5.61万元/平方米。彼时,金地曾对相关媒体表示:“本次溢价率在合理范围内,符合集团一贯科学理性的整体战略。”

此番依据应是当时天津楼市的火热。据中指院数据,2016年天津房价上涨明显,区域成交均价排行中,南开区最高,均价为35486元/平方米,比上年同期上涨39%;和平区排第二,均价为34730元/平方米,比上年同期上涨28.9%;河西区位居第三,均价为31066元/平方米,比上年同期上涨32%。

一般情况下,楼面价低于售价的60%,项目才能够盈利。也就是说,阅千峰的售价要高于9.35万元/平方米才能够盈利。

但2019年的天津楼市早已不复当初。在房住不炒的基调下,天津楼市进入了长期的稳定态势。

据中指院数据,天津2017年新房均价为15812元/平米,2018年为15679元/平米,2019年为15835元/平米,波动幅度在1%上下。根据安居客的数据来看,天津房价已经走向了下行通道。

在此背景下,阅千峰选择了以6.4万元/平方米投入市场,楼面价几乎占到了售价的90%。

在对阅千峰的建设中,金地不断增加投资预算。年度报告显示,该项目计划总投资约66.6亿元,2018年增加至约69.3亿元,2019年又增加至约73.7亿元。

《每日经济新闻》记者统计,截至2020年上半年,金地在该项目的实际投资额达到了约56.8亿元。

相比之下,该项目2019年入市,当年的签约额约3.9亿元,2020年上半年签约额为1.5亿元,目前还远远不能覆盖实际投资。

宝坻“罗生门”

不仅仅是在天津城区,在天津北部宝坻区,更加错综复杂的生存故事在这里上演。

2020年末,《每日经济新闻》记者曾因宝坻御河宸院突然停业而到该处实地调查。彼时,该项目售楼处正处于“停业整顿”状态,销售电话无人接听的状态。记者在售楼处附近被门外工作人员拦住去路,表示:“我们这里暂时不营业,看房您可以改天再来。”

当记者问及暂停营业的缘由时,对方表示并不清楚。

随后在临近的另一个项目铂誉府,销售人员向记者表示:“御河宸院停业整改是因为随意降价扰乱市场。原本销售价格在12000元/平方米,但突然降到了8000元/平方米,一下子就卖掉了好几百套。”“这一下老业主们不乐意了,到售楼处要说法,后来还把他们给举报了,现在御河宸院被要求整改,把这批卖的房子全退了。”

网上流传着一张加盖公章的解约告知函也显示,因为“不可抗力”,这批《预定合同》需要全部解除,并会“一倍退还定金”作为赔偿。

当记者问铂誉府是否出现过降价的行为后,销售人员回复:“我们没有降价,您大可放心。”

不过,就算是正在营业并且标榜没有降价的铂誉府售楼处,也还是门可罗雀。出了铂誉府,记者再次找御河宸院的工作人员攀谈,这次他默认了铂誉府工作人员的说法,并且说:“他们也被整改过,只不过他们涉及的房源少,很快就又开业了。不仅仅是铂誉府一家,宝坻很多项目在近期都被停业整改过,有的是因为降价,有的则是因为质量问题。”

真相到底如何,已经很难探究。

可以了解到的是,御河宸院所在的地块2019年被开发商以总价13.729亿元、楼面价6135元/平方米、溢价率26.9%拿下,依楼面价计算,御河宸院需要卖到10225元/平方米才能盈利。

而该地块在2018年曾经历停牌下架命运,彼时起始总价为12.159亿元,起始楼面价6112元/平方米。从楼面价来看,开发商对市场的预判似乎也是,平稳。

如果按照当前12000元/平方米的价格销售是可以盈利的,真如传言中8000元/平方米销售的话,确实十分劲爆。

在初次调查的数十天后,《每日经济新闻》记者再次拨打宝坻御河宸院的销售电话,也仍旧无人接听。

记者当时还走访了宝坻南部和东部多家项目售楼处,看到的情景几乎一模一样:顾客寥寥。

很多销售人员也都表达了同样的意思:“宝坻楼市的确处于低谷期,也是购房人出手的好时机。”

为了保证市场平稳,当地政策似乎也在托底。

铂誉府销售人员说:“目前我们接到的通知是,不得提供高于备案价4%的折扣,否则不能走网签。”

这个消息记者也在其他项目得到了证实,销售人员都表示最多只能提供4%的折扣了。

但是《每日经济新闻》记者并没有在任何官方渠道查到此条政策。

记者采访了宝坻住建委,但却得到了几乎截然相反的回答。

宝坻住建委回应称:“不存在此规定,宝坻2020年成交的新建商品房有一半都提供了备案价4%以上的折扣。”

而对于宝坻房地产的发展状况,宝坻住建委方面表示:“整体平稳有序,发展前景良好。”

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