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楼市“三稳”基本实现,2021调控之“弦”需时刻绷紧

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2020年中央经济工作会议提出,要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因地制宜、多策并举,促进房地产市场平稳健康发展。回顾过去一年,楼市从“冰冻”状态较快恢复,成为稳投资重要支撑。下半年以来,大部分区域出现了成交同比上涨。各地坚持“房住不炒”定位,调控因城施策、更加灵活,稳地价、稳房价、稳预期基本实现。同时,市场地域分化明显,热点城市投机投资需求回潮。展望2021年,房价上涨压力仍然存在,各地需严密监测楼市资金流向,保持市场平稳健康发展。

疫情后恢复较快成稳投资重要支撑

“回稳”是2020年房地产市场的“主旋律”。面对疫情冲击,房地产市场从“冰冻”状态快速恢复,销售和投资走出“谷底”,走出深“V”型走势。商品住宅销售面积、销售金额和房地产开发投资均在下半年恢复正增长。

楼市成交较快恢复。2020年1月下旬至2月,突如其来的新冠肺炎疫情让楼市进入“冷冻”状态。大多数开发商暂停销售活动,二手房中介也停止营业。2020年前2月,全国商品房销售面积同比下降39.9%,商品房销售额下降35.9%。受疫情影响,武汉、石家庄和太原等12个二线城市无成交,35个三线城市中也有超过1/3的城市无成交,全国大多数城市的房产成交量跌至冰点。

2020年3月份以来,随着各地疫情逐步得到有效控制,新房售楼处、中介门店恢复开放,楼市呈现回暖态势。“疫情后长三角市场率先恢复,珠三角后期发力,市场规模持续保持增长。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉说。10月份,全国商品房销售面积与去年同期持平,住宅销售面积增长0.8%,年内首次增速回正。11月份,商品房及住宅销售面积增幅持续扩大。1-11月,全国商品房销售面积150834万平方米,同比增速为1.3%;住宅销售面积增长1.9%。

“房地产是在各领域恢复较快的行业。”中国房地产业协会会长冯俊说,住宅需求具有延展性,且住房消费能力取决于居民的长期收入,疫情期间未被满足的需求将在之后释放,因此总的来看,疫情对房地产市场成交影响不大。

房价环比涨幅收窄。从房价变化来看,2020年4月份起,随着楼市回暖,房价整体涨幅开始扩大,这种情况持续至7月份。8月份以来,各线城市新建商品住宅销售价格和二手住宅销售价格的涨幅持续收窄或持平。记者对数据进行梳理后发现,一二三线城市的新建商品住宅销售价格涨幅分别从8月份的0.6%、0.6%、1%下降到11月份的0.3%、0.1%、0.2%;二手住宅价格涨幅从8月份的1.0%、0.4%、0.6%下降到0.5%、0.2%、0.2%。

房价涨幅波动区间也在收窄:2020年前11个月,70个大中城市商品住宅价格环比涨幅波动区间在-1%到2.0%之间,2019年同期为-1%到2.8%,2018年同期为-1.1%到6.2%。

易居企业集团CEO丁祖昱认为,上半年,各地调控政策以稳定宽松为主,地方政府积极推地、缓解企业购地资金压力、放宽预售条件、简化审批程序等,供给端政策空间较大。同时,较为宽松的房贷政策对购房者形成利好,前期积压的住房需求持续释放,因而一度出现涨幅扩大的趋势。2020年7月以来,深圳、杭州、宁波、东莞等热点城市相继出台房地产调控政策。如深圳将落户购房年限延长到3年,并提高二套房的首付比例,加大征收交易税费等。

“收紧调控政策的城市,共同点是市场热度高、房价明显上涨,出现了炒作氛围。”招商证券认为,纵观全年,多地政府出台房地产支持政策以对冲疫情带来的风险,体现“稳地价、稳房价、稳预期”是双边区间管理。这再次向市场发出信号:“房住不炒”“稳地价、稳房价、稳预期”的大框架不会变。

此外,房地产仍是稳投资的重要支撑。2020年1-11月,全国房地产开发投资129492亿元,同比增长6.8%,增速比1-10月提高0.5个百分点,已保持连续六个月同比为正的态势。

从三大领域投资来看,房地产开发投资增速明显高于基础设施投资的1.0%和制造业投资的-3.5%。“房地产开发投资数据呈现稳中向上的良好势头,但还未达到2019年10%左右的增速水平,在经济逐步复苏下,房企投资增速仍有上升的空间,仍是2020年经济稳增长的主引擎。”诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱说。

因城施策更加灵活不稳定因素仍然存在

2020年,各地房地产调控力度不放松,坚持“房住不炒”定位不变,银保监会、央行、住建部等部委多次召开会议强调保持楼市调控政策的连续性和稳定性。7月以来,中央多次召开会议强调不将房地产作为短期刺激经济的手段,同时,保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性,加快建立房地产金融长效管理制度,下半年房地产金融监管整体呈现逐渐收紧态势。

同时,在“房住不炒”指导下,地方政府因城施策更加灵活,“稳地价、稳房价、稳预期”基本实现。2020年下半年以来,热点城市房地产市场有所降温,摇号抢房等现象有所减少,房企盲目举债扩张有所缓解。旭辉控股董事局主席林中等业界人士认为,房价暴涨时代已一去不复返,“未来房子是保值品,但不是回报高的投资品”。

但影响房地产市场稳定的因素并未完全消失。一是房价上涨压力仍存。国家统计局数据显示,2020年1-11月,全国土地均价为6746元/平方米,同比涨幅达到22.5%。前11个月,房地产开发企业土地购置面积同比下降5.2%,土地成交价款同比增长16.1%。“一降一升”,传导出未来房价可能承受上涨压力。有业内人士认为,在城镇化背景下,房价上涨的内在动力仍然存在,而房屋投资属性还难言完全解除,因此今年房价仍有上涨压力。

二是部分城市房地产资产泡沫风险隐现。近来,深圳等城市由于新房和二手房价格倒挂,楼市出现“打新热”,引发各界对楼市泡沫加剧的担忧。同时,各路资金进入房地产领域的冲动仍然强烈,部分区域“经营贷”有卷土重来迹象,或扰乱住房和金融市场。有购房者反映,近几个月收到多家银行发来的可办理房产抵押贷信息,年化利息3.75%,远低于房贷利率。“如果买房的话,肯定不会用自己的钱,现在‘经营贷’利率这么低。”一名企业负责人说。

三是难改土地财政路径依赖。地方发展依赖房地产的情况难以在短期内彻底改变,不排除有些地方政府依旧将房地产作为短期刺激经济的手段,通过推高地价来增加地方财政收入。中信证券研究部分析指出,2020年前三季度,国有土地使用权出让收入49360亿元,同比增长10.3%,全年土地出让金的增速可能高于前三季度增长。“通过总结各地政府的政府性基金收入计划,我们发现即使在疫情影响没有充分显现的情况下,地方政府也需要更多的土地出让金。”

2021调控之“弦”需时刻绷紧

2020年房地产市场总体保持稳定,但市场不乏“暗流”,平稳健康发展的基础仍需合力夯实。

热点城市调控不可放松。在新型城镇化持续推进背景下,人口及土地等关键要素资源将加速向城市群和中心城市聚集。值得关注的是,重点城市商品住宅市场规模已基本恢复,部分城市住宅销售价格出现过快上涨苗头,尤以长三角和珠三角地区量价上行特征最为突出。根据中国指数研究院统计,2020年1-11月,长三角、珠三角新建住宅价格累计涨幅较去年同期均明显扩大,其中长三角累计涨幅为近四年同期最高水平。在土地市场上,2020年一线城市推地量及优质地块推出量增加,带动了楼板价结构性上涨。

丁祖昱表示,从土拍市场来看,城市分化也非常明显。土地成交金额前30位的城市,占全部城市土地总成交额的“半壁江山”,成交面积占比29%。“2020年是近五年来全国土地出让分化最严重的一年,开发商把50%的钱投到了30个城市中。”

此外,还要加快建立房地产金融长效管理机制。中国人民银行党委书记、中国银保监会主席郭树清发表文章指出,我国房地产相关贷款占银行业贷款的39%,还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业。可以说,房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”。

丁祖昱认为,2020年8月出台的房地产“三道红线”融资新规,让房企资金压力骤升。“房地产依赖金融,但是‘三道红线’政策出现之后,房企的融资流、现金流可能变负,这对所有地产公司来说都是巨大的挑战。因此一部分企业出现了债券违约、信用违约等现象。2021年房企最难和最大的挑战,是在资金上的挑战。”

不少业界专家建议,加快建立房地产金融长效管理机制,强化房地产金融监管,防止房地产市场过度金融化。蓝绿双城董事长曹舟南认为,坚决贯彻“三道红线”等措施,有利于保持全国房地产调控的连续性和稳定性,是实现“房住不炒”、因城施策、保障房地产市场平稳运行的重要措施。

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