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泰禾自救160天:密集沟通债权人 已有项目债务重组

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一度濒临死亡边缘的泰禾,正在努力抓住最后一根求生稻草。

2020年7月31日,泰禾与万科签订协议,万科拟以24.3亿元入股泰禾,并持有19.9%的股份。这份协议将在泰禾制定有效的债务重组方案后生效。尽管并不直接介入泰禾的庞大债务,但万科施以援手后,仍为泰禾赢得了宝贵的喘息时间。

如今距离这份协议的签订已经超过5个月,在这160多天里,泰禾的自救行动全面展开。

公开信息显示,去年12月,泰禾先后有两笔债务获得展期,其中就包括长城资产的一笔120亿元债务,涉及泰禾深圳院子和坪山泰禾中央广场两个项目。

21世纪经济报道记者还独家获悉,泰禾早已与兴业银行就债务重组问题签订备忘录,另一家重要债主东方资产,也已就债务重组问题达成一致,并已介入到项目层面。此外,泰禾与其他债权方的沟通,也在紧锣密鼓地进行中。

在项目处置中,经过与债权人达成一致,泰禾提出了“封闭管理”的方法,即项目层面的融资、销售等资金流动,完全用于项目本身的自运转,而不必受公司整体经营状况的影响。

近几个月来,泰禾旗下的多个项目已陆续实现复工和交付,体现出自救的成果。

但问题并未全部解决。此前,四川信托因40亿元债务违约将泰禾诉诸法庭,说明与债权人的谈判并不都是顺利的。且在2021年,泰禾仍有大量债务到期。

这场自救行动,已令外界看到问题解决的曙光,但泰禾能否最终安全靠岸,仍需进一步观察。

债务重组“分而治之”

泰禾的自救行动大致可分为三个方面:债务谈判、资产处置、公司内控。其中,债务问题的解决是重中之重。

21世纪经济报道记者了解到,早在2020年9月,福建省的政府部门就已经召开了关于解决泰禾债务问题的专题会议,除泰禾外,还有一些金融机构参会。政府部门引用“六稳六保”中“保市场主体”的说法,协调各方达成共识。

据悉,泰禾方面及泰禾集团董事长黄其森本人一直保持着与政府部门的沟通频率,其中不仅包括福建省相关的主管部门,还有公司项目所在城市的区级政府部门。

与金融机构的沟通同样维持着高频率。黄其森一度常住在北京金融街的一家酒店中,目的是方便与金融机构进行沟通。

从事情进展来看,泰禾与各方的密集沟通,收到了一定的效果。

2020年12月18日和12月22日,泰禾先后发布两份公告称,与民生银行、长城资产达成债务展期协议。前者涉及一笔18亿元的贷款,从2020年12月20日展期至2022年6月10日,对应珠海泰禾中央广场项目;后者涉及120亿元贷款,从2020年4月18日展期至2023年12月18日,对应深圳院子、坪山泰禾中央广场两个项目。

除此之外,一些进展并未披露。21世纪经济报道记者了解到,兴业银行早先已与泰禾就债务重组问题签订备忘录,但具体内容不详。

记者还从泰禾福州某项目处了解到,项目已与资管方东方资产签订债务重组协议。在获得资金补充后,项目已实现复工。

虽然总体的债务处置方案并未推出,但泰禾项目层面的债务重组已经展开。据不完全了解,在实现债务重组后,泰禾位于上海、深圳、福州等城市的部分项目已有债权人或合作方介入。

有投行人士向21世纪经济报道记者分析,泰禾的债务规模较大,债权人也比较多,并分散在不同的项目上。这种“分而治之”的解决方式,要比一揽子解决更为实际,“从单个项目入手,有助于质量较好的项目率先实现运转,债权人的问题能得到缓解,也能解决购房者的担忧。”

此外,未受到债务问题波及的项目,也在加紧建设和销售。

为盘活项目,经过与债权人达成一致,泰禾提出了“封闭管理”的方法,即项目层面的融资、销售等资金流动,完全用于项目本身的自运转,而不必受公司整体经营状况的影响。

在多项自救措施启动后,泰禾旗下有一批项目重新获得了开工和销售许可,部分项目的资金问题得以缓解,并重新开始运转。目前,泰禾位于福州、南昌、太原、武汉、上海、南京等地的项目已经重新启动。仅2020年12月,就有佛山院子、合肥院子、太仓院子、上海院子四个项目实现交付。

多元化业务命运未知

对现有资产的处置同样是泰禾的自救措施之一,其中,投资回报周期长,并占用现金流的多元化业务,未来有可能成为处置的重点。

泰禾的多元化业务主要覆盖医疗、教育、保险、文化院线等领域。目前,泰禾院线已处于关停状态。

去年11月,市场传出中国平安保险集团和阳光保险集团竞购泰禾旗下的保险子公司的消息,标的估值逾10亿美元。据21世纪经济报道记者了解,泰禾确有出售这项业务的计划,目前尚在洽谈中。

对于教育和医疗两项业务,目前并无最新消息传出。有分析人士认为,为获取现金流,这些多元化业务均不排除被出售的可能,但具体仍要看泰禾与债权人的谈判结果。

另据了解,为控制成本,泰禾已在公司内部进行了一轮人员优化,但比例不高,泰禾的核心管理层也没有变动。

此外,因流动性受限,总部、部分区域公司和项目公司的薪水,也被不同程度地暂缓发放。

万科何时入股?

虽然泰禾已经付出很大努力,但自救行动还远未完结。根据2020年三季报,泰禾已到期未归还借款金额487.10亿元,尚未支付的利息为64.76亿元。即便算上被展期的部分,泰禾仍然有300多亿的逾期债务。

随着时间的推进,泰禾的偿债压力还会继续加大。根据公告,仅公司债一项,泰禾在2021年将有超过80亿的债务到期。算上其他债务,泰禾在今年到期的债务规模将至少超过300亿元。

此外,泰禾与债权人的沟通并不都是顺利的。1月4日,泰禾发布公告称,因40亿贷款出现违约,四川信托向上海金融法院提起诉讼,要求泰禾偿还共计约48亿元的本金、利息及罚息。同时,浙江金汇信托也因7亿元的贷款逾期起诉泰禾。

泰禾的债权人数量较多,大致包括信托、资管公司、银行三大类。其中,多数银行提供长期贷款,这部分债务的短期压力并不大,谈判过程也最为顺利;信托以短期贷款为主,情势迫切,也促使四川信托和浙江金汇信托将泰禾诉诸法庭;资管公司与泰禾的合作主要在项目层面,因不同项目的实际情况有别,加之不同公司有各自诉求,使得谈判进度不一。

21世纪经济报道记者了解到,一些债权人不认可债务展期等基础方案,只希望泰禾能尽快偿还本息,还有一些债权人提出其他额外要求,这也导致泰禾与部分债权人的谈判并不顺利。

万科方面,在协议签署后,万科仅有过一次公开表态。2020年8月28日,万科集团总裁、首席执行官祝九胜表示,万科最终能否参股泰禾,取决于三个要素:泰禾的求生欲,金融机构的理解程度,政府部门的姿态与智慧。祝九胜还对泰禾债权人提出“要么集体沉船,要么集体上岸”的忠告。

21世纪经济报道记者还从多个信源处获悉,在此前的多宗谈判中,万科已有不同程度的介入,并帮助泰禾与一些主要债权人达成一致。

中国企业资本联盟副理事长柏文喜向21世纪经济报道记者表示,目前来看,债权人并未就泰禾的问题达成共识,只是采用“各家自扫门前雪”的态度进行应对,这对于发挥泰禾集团资产的最大价值是十分不利的。

他表示,项目层面的债务重组与盘活,虽然在一定程度上使事情有所推进,但难以从整体上挽救泰禾。相比之下,对公司进行整体重组,才能有效解决问题。

前述投行人士则认为,泰禾的债权人繁多,诉求不一,要在短期内达成一致十分困难。从项目层面推进债务重组,是相对务实的做法。但这个过程有可能会较为漫长,泰禾恐怕经不起这种等待。

他表示,万科提出的三个先决条件,目前已经满足两条,仅剩债权人的问题尚未解决。因此,万科很有可能继续参与到接下来的谈判中。

他认为,至于事情的真正明朗化,要等到万科(有可能包括第三方)真正入股才能见分晓。届时,新股东的加入,将帮助泰禾从整体上解决债务问题。但要实现这一目标,仍需各方共同努力。

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