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7天56亿美元 房企开年密集融资抢“窗口期”

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房地产金融监管日益严格,房企抓住机会加紧融资。据第一财经记者不完全统计,截至1月7日早间,2021年已经有13家房企公告发债,其中鑫苑置业(NYSE.XIN)为公司债,其余均为美元债,总规模超过56亿美元。

整体来看,本轮发债利率不高,世茂集团(00813.HK)、碧桂园(02007.HK)、旭辉控股(00884.HK)、龙光集团(03380.HK)等房企利率集中于3%-5%之间,最低的是碧桂园在1月6日公告发行的5亿美元债,利率仅为2.7%。处于合理区间5%-6%利率的包括宝龙地产(01238.HK)、禹州集团(01628.HK)、正荣地产(06158.HK)等。

规模较小的房企在本轮融资中成本较高,6日,当代置业(01107.HK)公告发布2.5亿美元债,票面达到9.8%,同一日中梁控股(02772.HK)发布2亿美元债,利率9.5%,7日早间,华南城(01668.HK)发布1.2亿美元债,利率达到10.75%。

2020年8月,“三道红线”融资新规颁布,2021年元旦之后,针对“三道红线”的试点企业即将扩容的消息愈演愈烈,与此同时,2020年12月31日央行又颁布针对银行的“两道红线”。明源地产研究院存量地产首席研究员艾振强表示,房地产融资被频频监管之下,尚未被“三道红线”纳入试点的企业肯定会抓住今年一季度这个窗口期争取融资机会。“房地产行业此前2-3年一轮的大周期已经没有了,然而具体到某个区域或者城市的小周期依然存在,只是窗口变得非常短,有时只有一两个月的周期,因此房企必须抓紧一切可融资机会。”

除了抢抓融资窗口期之外,房企同时也在2021年面临大规模到期债务。“偿债高峰”已经成为近两年房地产行业的高频词汇,2018-2019年两年房企偿债规模成倍增长,2020年偿债规模约为9154亿元,同比增长28.7%。

贝壳研究院数据显示,2021年房企到期债务规模(不含2021年将发行的超短期债券)预计将达12448亿元,同比增长36%,历史性突破万亿大关,直达1.2万亿元规模,房企偿债压力继续攀升。

近五年房企债券融资发行周期集中在3-5年,融资新规对未来房企整体发债增速将起到一定的制约效果。贝壳研究院分析表示,在周期性影响下,预计未来3-5年后房企债券融资到期债务方可实现实质性降速,未来几年房企现金流将保持紧张状态。

中国企业资本联盟副理事长柏文喜同时也表示,此时融资,房企一方面是为了解决企业自身当前的流动性问题,另一方面也是在置换之前的高成本融资以降低财务成本。

事实上,今年开年以来房企融资是延续了去年下半年的趋势。根据贝壳研究院统计,2020年房企境内外债券融资累计约12132亿元人民币,规模创历史新高,累计同比增长3%。而2020年全年境内外融资票面利率较上一年均有所下降,境内平均票面利率达2015年以来低点。

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