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2020年广州楼市“翻身”:新房成交创4年来新高

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广州一直以来都被视为一线城市的房价“洼地”,但在进入2020年下半年后,广州楼市正在肉眼可见地“翻红”。纵观2020年的广州房地产市场,整体走出先抑后扬的势态,在市场情绪、供应充足、政策利好等刺激下,一二手市场年尾成交均节节攀升,一手市场成交更是突破10万宗,创近四年来新高。

展望2021年,多位业内人士向《每日经济新闻》记者表示,在“房住不炒”的总调控方针下,市场有望继续走稳,成交仍将保持活跃。但同时也需关注可能出现的调控等外部因素影响,这些因素可能导致市场预期发生明显变化。

新房成交量上升27%

广州中原研究发展部统计显示,2020年广州一手住宅网签成交100905宗,同比上升27%;成交面积1087万平方米,同比上升27%。这也是自2010年以来广州年度新房成交量第二高,仅次于2016年。

贝壳研究院广州分院认为,广州2020年的新房成交规模和2016年的历史高位相比仍有较大差距,整体来看,2020年仍处于2017年以来的调整期,但趋势上呈现向上恢复。

“广州楼市在后疫情时期楼市表现出色,我认为主要有两大方面的原因:其一,政策环境改善,需求不断释放;其二,城市价值凸显,广州渐成焦点。”克而瑞广州区域首席分析师肖文晓在接受《每日经济新闻》记者采访时表示。

此外,一手新房供应猛增也是促进成交上扬的主要原因之一。据广州中原研究发展部数据,2020年广州新房市场累计供应113740套,同比增加50%;累计供应1175.1万平方米,同比增加46%,为近六年来新高。

供应猛增一方面得益于广州近三年居住用地供应量大幅增加,出让居住地都陆续转化为新房项目集中入市,开发商弹药充足;另一方面,下半年(尤其第四季度)开发商冲刺年终任务压力不轻,因此“复工复产”后大部分开发商均加快项目开发和销售进度。

一手成交均价则相对平稳。2020年,广州一手销售均价为30025元/平方米,与2019年同期相比增幅约为5%,套均总价约为323万元。对比2019年,2020年海珠、南沙由于中高端项目入市占比增加,区域均价提升相对明显,而其他区域均保持5%上下增幅。其中,南沙一手均价同比增长27.45%至26643元/平方米。

据《每日经济新闻》记者了解,2020年下半年以来,不少深圳客都组团前来广州南沙等区域看房、购房,这在往年是比较少见的。

肖文晓补充指出,在2020年年中深莞加码调控之后,购房者纷纷把目光投向广州这个价值洼地,购买力聚焦带动市场温度进一步上升。

二手房成交占比超六成

贝壳研究院广州分院院长李茂喆认为,2020年的广州楼市不仅要看到A面,还需认清B面。二手市场一波三折,最终摆脱低谷;这一年,二手房买卖双方预期多次转变,博弈状态下效率降低。

同新房市场相似,从2020年3月开始,广州二手住宅成交量亦呈逐渐恢复趋势,截至5月已实现单月同比转正,略早于新房市场。但在三季度随新房市场供应增加,客户被分流等因素影响,成交量呈现持续回落,并在10月触底。“金九银十”后受新房市场影响减弱,客户逐渐回流,呈现一定年末翘尾现象。

广州二手市场成交量的上行除了积压需求的释放等外,很大部分原因在于客户从新房市场向二手市场转移。2020年,广州二手市场成交占比一度达到最高的63%,而往年的占比在55%左右。

据广州中原研究发展部监测,2020年广州市二手市场成交宗数为131009宗(自助网签+中介促成网签),比上年同期(107504宗)回升21.9%。从历年成交情况对比来看,成交经历连续3年回落后,二手市场绝处逢生,需求明显回暖。

而从二手网签均价看,区域分化仍然明显,甚至只是呈现局部火热。2020年广州二手住宅网签均价为28815元/平方米,同比2019年上涨7.8%。从各区网签均价来看,涨幅明显主要集中在天河、海珠、越秀等热点区域,涨幅分别达15.5%、9.0%、8.7%。另外,增城区网签均价不升反降,同比下跌6.5%。

展望2021年,贝壳研究院广州分院预计,2021年广州新房市场供应增加,开发企业所面临的竞争、去化压力更大,市场涨价动力将不足。同时新房市场供应增加也会分流二手市场客户,加之目前市场业客两端博弈情绪升温,成交效率下降,也将对成交价格形成抑制。

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