昆明2000亩“烂尾楼”西南海追踪：45亿重整资金到位将迎复工，龙湖借机布局滇池渡假区

每经记者 陈利    每经编辑 魏文艺

烂尾停工近7年、占地近2000亩的昆明烂尾楼西南海迎来重大利好。

《每日经济新闻》记者日前获悉，西南海项目重整工作推进顺利，中国东方资产管理股份有限公司（以下简东方资产）与龙湖集团重整合作业已达成，45亿元重整资金已通过总部核准投放至管理人账户。

据昆明当地媒体近日报道，西南海原先建筑垃圾遍地、杂草丛生的地面现已被清理干净，烂尾楼外墙也装上了新的施工绿网。

至此，开发商云南仁泽房地产开发公司（以下简称仁泽地产）破产重整工作取得阶段性成果，西南海进入了复工倒计时。而“曲线”接盘的龙湖地产也借机成功布局滇池国家旅游度假区。

位于昆明市官渡区的西南海项目 图片来源：每经记者 陈利 摄（资料图片）

45亿资金已到账

早在2019年12月24日，《每日经济新闻》就曾以《云南仁泽地产破产重组调查：2000亩大盘烂尾6年，负债169亿谁是“接盘侠”？》为题报道了西南海项目当时的状况。今年8月7日，《每日经济新闻》又以《昆明2000亩大盘烂尾近7年后，龙湖最终曲线“接盘”》为题，报道了西南海项目重整的进展。

但就仁泽地产而言，在建工程恢复建设并不能使其免于破产危机，挽救西南海项目的真正出路仍在于引入新的投资方重组企业。

据了解，截至今年债权申报结束，已有430位债权人申报629笔共220亿元债权，经审核确认的债权也高达140多亿元，其中购房债权4360多万元，其余均是工程欠款、借贷、欠缴土地出让金和其他经营性欠款。而管理人查明的仁泽地产所有银行账户的现金存款仅有40多万元，剩余资产主要是未开发土地和未售出房产，远不足以抵偿债务。

按照重整计划，东方资产投放45亿元重整资金清偿债务，并提供西南海项目约10万平方米未售物业实施以物抵债，完成已开发地块复工续建。同时，通过在建工程转让模式由龙湖集团受让项目未开发的地块。

今年11月6日，“仁泽公司管理人”微信公众号发布消息称，东方资产将45亿元重整资金支付至重整投资人上海东源添蒙投资中心（有限合伙）指定账户，仁泽地产破产重整工作取得阶段性成果，待完成调规后土地使用权再抵押至重整投资人名下，及部分合作协议商谈签署两项重要工作后，即可满足使用重整资金清偿债权的全部条件，全面清偿债权，恢复项目建设。

仁泽公司管理人微信公众号截图

据昆明滇池国家旅游度假区管委会消息，仁泽公司管理人将计划于2021年1月上旬起开始分批分次有序启动债务清偿， 2021年3月31日前全面清偿完毕；同时，东方资产控股的仁泽公司将抓紧实施项目复工续建，计划于2021年12月31日前完成项目已开发地块建设，交付物业，确保项目涉及各方群体权益，最终全面解决项目历史遗留问题。

而就在近日，有昆明当地媒体报道称，西南海项目已有了动工迹象：原先建筑垃圾遍地、杂草丛生的地面现已被清理干净；烂尾楼四周被蓝色的铁板围挡着，外墙上也装上了新的施工绿网。

“之前住在对面烂尾楼的业主前两个月已陆续搬走了。”曾在2019年12月底接受过《每日经济新闻》记者采访的一名珊瑚郡天泰物业公司员工也表示，近期不时有工人进出对烂尾楼的外墙、门窗等进行维修。

事实上，作为昆明市委、市政府确定的336个重点“城中村”改造项目之一，西南海的一举一动也牵动着同小区其他业主。据《每日经济新闻》此前报道，由于项目烂尾，此前已交付入住的回迁房和集资房小区房产证一直未能办理下来，“现在就希望烂尾楼尽快完工，我们的房产证也能被提上日程。”

位于海埂路一侧的西南海未开发土地 图片来源：每经记者 陈利 摄（资料图片）

143亩商用地变宅地

事实上，为进一步降低西南海项目盘活难度，昆明市相关部门也曾做了大量工作，未开发土地调规就是其中最为重要的一环。

今年8月11日，昆明市自然资源和规划局官网发布的《太河“城中村”改造项目剩余地块建设项目规划条件变更批前公示》显示，太河“城中村”改造项目位于昆明滇池国家旅游度假区海埂片区，项目东至广福路，南至红塔东路，西至滇池路，北至前卫西路。本次调整主要包括退线调整和地块参数调整，共涉及18.57公顷（278.55亩）土地，申请人为云南仁泽地产。

昆明市自然资源和规划局官网截图

项目具体调整内容为，将前卫西路南侧、南绕城高速两侧原规划的3个商业地块Q、P、R全部调整为住宅用地，面积约143亩，容积率由此前的3.0~4.3调整为3.47~4.32，3个地块原为退南绕城高速100米，现调整为退50米，地块限高在80~100米。

另外，位于万和花园南侧和西侧规划的2宗约135亩的住宅用地A、B地块，其中，万和花园西侧A地块原为61亩的一类住宅用地，现调整为二类居住用地，面积不变，容积率由1.1变更为1.21；万和花园南侧B地块74亩的住宅用地未进行调整，两个地块建筑限高24米。

西南海部分未开发地块调规情况

此番调整后，太河村涉及调整的5个地块全部变更为住宅用地，地块内可建面积达到49万平方米，相比调整前46.8万平米的可建面积，新增约2.4万平方米。调整前住宅可建面积仅有11万平米，调规后住宅可建面新增约38万平米。

“受度假区规划条件影响，西南海剩余未开发的净地，将以龙湖擅长的低密度产品打造为主。”龙湖地产相关负责人向《每日经济新闻》记者透露，滇池板块被定位为昆明的高端住宅区域，近年来板块内供地十分有限，在西南海相关债务厘清后，剩余地块也将正常进入产品研发阶段。

这也预示着，通过参与西南海项目重整，龙湖地产成功布局滇池国家旅游度假区。

值得一提的是，近三年龙湖在昆明的滇池三个半岛、城市一环、巫家坝CBD、西北新城、双塔片区等昆明核心区域均有落子，但产品形态均以城市核心地段高层产品为主。

据悉，西南海项目（剩余地块）也将成为龙湖布局滇池国家旅游度假区的首个项目，同时也是龙湖在昆明地区打造的首个低密度产品项目。