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封闭售楼部到万人摇号,十大关键词解锁魔幻的地产2020年

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从年初的售楼部关停,到年末的万人摇号、体育场开盘;

从曾经的举债疯狂扩张,到三道红线后降负债、卖资产;

从全国75折的大促销,到全国房价进入万元时代。

如今,这个似乎被放慢又有如被压缩的2020年终于要成为过去,受疫情影响的房地产行业,也走过了跌宕起伏的一年。

在经历了建筑工地停工、售楼处和中介门店关闭的大停摆后,随着疫情的缓解,迅速恢复生机,再度发挥出支撑国民经济发展的重要支柱作用。

岁末之际,南都地产用十个关键词,来总结中国楼市不平凡的2020年。

1.抗击疫情

地产人喜欢把眼光放得更长远一些。对于庚子年的到来,有人想过10000种可能。但谁也没料到,2020年春节过后地产圈齐心合力做的第一件大事是“抗疫”。

面对疫情,各大房企积极响应,捐钱捐物。据不完全统计,截至1月底,参与抗疫的涉房企业就达到百家,仅捐款一项,金额就达到17.8亿元,仅次于以BAT为代表的互联网科技企业28亿元总捐资。暂时停工停产的房企,在2020年一开始飞奔在抗疫驰援的道路上。

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2.网上卖房

自中国房地产业协会发出“房地产开发企业应暂时停止售楼处销售活动,待疫情过后再行恢复”的倡议后,一时间,整个行业被按下了“暂停键”,线下售楼处陆续关闭。克而瑞数据显示,当月,百强房企整体业绩规模较去年同期降低近12%。

面对这种情况,房企纷纷自救,首次将房地产销售从线下大规模推到了线上:中国房地产行业发展史上首次超大规模的线上营销出现了,“网上卖房、直播卖房”成为新趋势,甚至有卖房App一度被推上苹果应用商店下载量前十。与此同时,作为配合政策的“无理由退房”条款也重出江湖。

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3“一日游”

限购松绑与恢复限购,中间只隔着不到24小时的时间距离。疫情爆发后,全国多地出台“救市”政策,仅2月份,就有超过60个城市发布了不同程度的房地产调控举措,内容涵盖放宽预售条件、减少企业资金压力、延缓公积金月供以及下调公积金首付比例等。

然而也有个别城市,步子迈得大了一些:2月21日,驻马店率先对贷款政策进行调整,但发布之后即被省政府约谈并撤回文件;3月3日,广州放宽商服类项目不再限定销售对象,未完成规划报建手续的不再限定最小分割单元,而3月5日新政就被撤回;陕西宝鸡3月12日降低首套房贷款比例政策,公积金贷款额度由40万上调至50万,通知被当天撤回。紧接着,济南、嘉兴海宁、柳州、青岛都推出松绑政策,但最终都逃不出“一日游”的结局。

显然,即便是疫情之下,依然要坚持“房住不炒”。

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4.物管上市

如果不是因为疫情,地产商和买房者,都不会那么快意识到社区服务的重要性。2020年,疫情造就了“物管”的大时代,让这个行业迎来高光时刻,同时也成为资本市场的新宠,吸引众多房企入局。

数据显示,2020年全年共有16家物业服务企业登陆港股,使在港上市的物业企业总数达到37家,总市值超过6500亿港元。在过去的二三十年,物业服务一直从属于房地产。而现在,物业价值被二次发现,再加上融资新规的出现,越来越多的房地产上市公司开始通过分拆物业板块上市的方式来拓展融资渠道,寻求新的业务增长点。

5.三道红线

对房地产这种重资本行业而言,企业的融资能力和负债水平是其健康、持续发展的关键。2020年,房企融资“三道红线”也正式露面,这条融资新规就成了评价房企发展质量时,绕不开的标准之一:房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%;房企的净负债率不得大于100%;房企的“现金短债比”小于1。

此外,拿地销售比是否过高、经营性现金流情况两个方面也将作为监管机构考核的重要指标。值得关注的是,南都大数据研究院规模上市房企研究课题组的数据显示,截至上半年,80家规模上市房企中近九成压线。

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6.房贷利率换轨

房贷“基准利率”时代终结了。为规范和统一房贷行为,中国人民银行在2019年底发布公告,逐步推进存量浮动利率贷款的定价基准转换为LPR相关事宜。而2020年8月31日为最终期限:是选择固定利率,还是和央行打赌选择LPR,成为供房一族必须要做出的决定。

据悉,这项影响到28万亿存量房贷的政策,哪怕出现1‰的浮动,都能撬动280亿的资金。不过伴随着LPR利率多次下调,目前是选择LPR浮动利率划算。

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7.万元时代

2020年,人们在小心翼翼与跌跌撞撞中前行,但中国楼市的“万元时代”却在悄悄来到了。国家统计数据测算,今年前三季度,全国商品住房均价达到9988元。但单看7、8、9三个月,每月的均价皆在万元以上,全国房价正式进入“万元时代”。

很多人可能不记得了,2005年,全国新房均价才2500元,15年后就涨到10000元。一线城市的房价水平更高,前三季度4个一线城市新建商品住宅成交均价已达45640元/平方米,同比上涨了5.6%。全国更有7个城市房价上涨过热,分别为成都、江阴、珠海、苏州、长沙、银川、桂林,前9月房价涨幅均超过了20%。

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8.长租公寓暴雷

曾经是资本香饽饽的长租公寓,2020年头上顶着破产、爆雷、跑路这几个关键词,一路踉踉跄跄,最终迎来了监管的升级。

从年初开始,友客、巢客、城城找房、青客公寓等大大小小的长租公寓平台陆续“爆雷”,全国范围内大量租客和房东受到影响。而蛋壳公寓,更是成为行业“焦点”,年初刚刚在纽交所上市,年底就陷入欠款、CEO被查、断网、提现难等困境。在全球范围内持续了一整年的疫情,在一定程度上加速了这个行业的洗牌。

天眼查显示,全国目前已经注销或吊销的长租公寓相关企业约有170家,占相关企业总量的15%,近5%的相关企业曾受到过行政处罚或有过严重违法行为。

9.楼市打新

一个楼盘,5天时间,超过5万人登记购房,开发商不得不包下周边网吧审核申请资料。这是今年年中,发生在杭州的真实事件。与房企开始审慎理性发展形成对比的是,多地房产市场出现打新热潮。中国的南大门深圳,虽然在今年遭遇了史上最严调控政策,但“打新潮”却波涛汹涌。

据不完全统计,深圳2020年的“日光盘”至少已有15个,且开盘就售罄。它的邻居广州,投资客开始在黄埔布局。数据显示,黄埔区10月份新房网签均价已突破3.5万元/平,相比1月份,房价猛涨7770元/平,涨幅达到28%,领跑广州各区。库存去化周期仅4.7个月,有楼盘首推964套房源35秒售罄。还有不少楼盘,不要说选户型选朝向了,能不能拿到买房的“号码牌”,都要看运气了。

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10.疯狂跨界

房企的多元化可能会迟到,但绝不会缺席。

车企卖房,而房企造车。今年,恒驰在上海、广州举行全球首秀,首期六款车同时亮相,“恒大速度”在房地产之外,再度显现威力。除了恒大,宝能的“造车梦”也走向了现实, “千家直营店计划”已落地800余家。

有人忙着造4轮车,也有人忙着养4脚“兽”。当猪肉价格长期高位运行后,房企也开始奔向养猪行业。天眼查的数据显示,截至12月初,经营范围同时包含“猪”和“房地产”的企业超过1400家。其实,房企的多元化发展早已开启。

来自南都大数据院的数据显示,虽然房地产开发及销售仍然是推动企业发展的核心动力,但截止到今年6月底,78家公开了业务占比的上市房企中,就有33家房企的主营业务占比较去年同期出现下降。做大做强主业与多元化的协同发展,已经成为房企增强自身综合竞争力的重要手段。

南都记者伊晓霞

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