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住房短缺迎来解决机会,欧美房屋“商改住”行情看涨

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【环球时报记者 青木】“住宅代替商场和办公大楼!”德国《世界报》近日报道称,全球各地的商铺和办公室因新冠疫情而大规模空置,欧美国家空置率更是高达10%-25%。于是,一些缺少住宅的国家开始研究“商改住”。与此同时,远程办公、远程教学的兴起,让不少企业计划搬离大都市。“新的物业趋势可以缓解各国的住宅房产缺乏,并平衡城镇差距。”德国法兰克福房地产经济学者海利根斯泰恩对《环球时报》记者表示,“中国投资者可发挥供应链等优势,逐鹿这一有利可图的市场。”

住宅短缺是全球性问题

据路透社报道,新冠肺炎疫情带来的网上购物和居家工作转变,虽然给商场和办公楼带来寒冬,但也给瑞典这个北欧国家解决长期住房短缺问题提供了机会。该国政府正在研究是否可以将因疫情空置的商业地产改造,以填补大约14万套住房的缺口。

“由于新冠疫情,哥德堡和斯德哥尔摩的市中心有太多空置商铺。”位于哥德堡的瓦伦斯塔姆地产公司首席执行官汉斯·瓦伦斯塔姆表示,目前,他们正考虑将10到20处房产改造成办公室或住宅。在瑞典,此类案例还有不少,比如开发商斯堪斯卡公司最近就完成了将前爱立信总部改造成286套公寓的工作。

“缺少住宅现在是全球性问题。”房地产经济学者海利根斯泰恩表示,与瑞典相似,荷兰也是一个住宅供给严重不足的国家。自2012年,荷兰就开始将闲置的办公室、医院、邮局等建筑改造成住宅。荷兰中央统计局的数据显示,2018年该国新增的所有房屋中有近14%为改造房屋。今年由于疫情,更多的商店和办公大楼关闭,预计将出现更多的商改住项目。

巴黎政府部门的统计数据显示,目前,巴黎大区空置办公楼面积近500万平方米,且疫情中出现大幅度增加。大区为解决住房短缺问题,正在推动将这些办公楼改造成住宅楼。德国最大百货集团考夫霍夫和卡尔施泰特今年上半年将170家大型百货商店中的62家关闭。这些大型百货商店不少将被改造成住房。

美国格林街房地产咨询公司在最近发布的一份报告中预计,到2021年底美国将有超过50%的商店永久关闭,商业地产的空置率将进一步提高。6月底,美国联邦住房和城市发展部长本·卡森曾提出,鼓励商业地产尝试转型,将零售空间改为经济适用房。

小城镇成新热点

“在疫情中,房地产行业还出现另一个趋势:大都市呈现出萧条景象,周边小镇正在崛起为新的住房热点。”海利根斯泰恩指出,这主要是因为在家办公的兴起,同时疫情也点燃了人们对绿地和充足活动空间的渴望,小镇拥有更多的自由空间正好可以满足。

德国房地产市场交易网站ImmoScout24负责人施罗德尔对《环球时报》记者表示,现在小镇和农村的房产咨询是去年同期的两倍多。在美国,某些风景秀丽、通勤便利小镇的房地产也十分火热。在加利福尼亚州的太浩湖以及附近的特拉基,房产经纪人抱怨已经“无房可卖”。

除了住宅方面的变动,办公场所也在出现位移。尤其在美国,这一趋势更为显著。彭博社12月初曾报道,高盛集团正考虑在佛罗里达州设立新总部,以容纳其资产管理部门。甲骨文近日也宣布,将把总部从加州旧金山湾区迁往得克萨斯州奥斯汀。海利根斯泰恩认为,其中一个主要因素是得州的税收、土地等政策有更多优惠。

路透社也发现,疫情暴发以来,过去因为学校、文化和人脉等原因不受华尔街待见的佛罗里达州,在远程办公和教学兴起后,凭借温暖的天气、较低的税负和房屋租金以及快速便捷的航班,正吸引更多纽约金融企业入驻。

需要留意的问题

旧房改造符合全球“绿色投资”的政策方向。海利根斯泰恩指出,相比新建房,旧房改造使用的资源较少,环境破坏较小,投入也较少,因此各国都在大力推动。

海利根斯泰恩表示,各国的旧房改造项目不管是政府项目还是一些大型企业的项目,都需要投资者参加招标来获得。中国公司可以单独竞标,也可以与各国的合作伙伴一起。他认为,中国企业的优势很明显,比如资金实力雄厚,供应链完整,尤其是中国的建筑材料价廉物美。

在法国巴黎拥有一家装修公司的李先生对《环球时报》记者表示,在欧洲,房屋改造是一项系统工程,程序复杂,比如清理石棉、改造结构、加固天花板、迁移原有楼梯等。一般是地产集团获得项目,然后再分拆给各个公司。他表示,欧洲政府对环保有关的事会下血本,因此此类项目很赚钱。海利根斯泰恩补充说,欧盟与中国若能顺利签订中欧投资协定,中国投资者进入旧房改造之类的公共项目将更加容易。

不过,据《环球时报》记者实地调查,对一些写字楼进行商改住或许较为容易,但是对临街店铺进行改造的困难不小。一方面,铺面房一般位于人流量大的道路周边,噪音和空气污染问题都较为严重;另一方面,铺面房的结构与住宅用房的结构很不同,改造成本较高。还有,铺面房的出租价位比住宅高很多,改造是否划算有待考量。以布鲁塞尔为例,该市于克勒区商业街一间总面积不到100平方米的铺面房月租金为4000-6000欧元,而100平方米的住宅月租金一般不会高于2000欧元。此外,在不少国家,建房之初就需要注明房屋是商用还是住宅,购买建房用地时的价格和税率也会因此不同。所以中企在参与房屋改造之前,一定要搞清上述问题,严格遵守当地的法律法规。而且,欧洲国家对房屋节能要求很高,中企作为外来者,在相关技术上要做好储备。

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