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中央经济工作会议重点提及的租购同权,触动了谁的利益?

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年关将近,张宇杰(化名)一家三口打算从北京大红门的出租房搬回天水老家,因为他们既没有北京户口,也没有房屋产权,明年秋季就要上一年级的小孩无法在北京入学。

许多大城市的租房人都面临这样的困境,他们在这里工作和生活,却不能享受与当地户籍居民、房屋所有权人一样的公共服务,最终不得不放弃这里的工作和生活。

对于租房面临的问题,中央及地方一直在寻找解决方案,如多推租赁住房用地,提出租购同权。近日,中央经济工作会议把租购同权被摆上十分重要的位置,提出要逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利。同时,各地的落户门槛一再降低,苏州等城市出台了租房即可落户的新政。2021年,租购同权将是经济工作的重点。

不过,租购同权将会触动错综复杂的利益,并且,与苏州、无锡等二线城市相比,北京、上海的户籍放开需要打破很多限制。还有一系列的现实问题需要面对,包括教育资源如何共享、户籍如何管理、增加公共服务资源的投入等诸多问题。

租购同权获实质性进展

短短几天内,住房租赁成了热议的话题。

12月16日至18日召开的中央经济工作会议指出,要解决好大城市住房突出问题,住房问题关系民生福祉,要高度重视保障性租赁住房建设,加快完善长租房政策,逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利,规范发展长租房市场。

12月17日,无锡市发布了《关于印发无锡市户籍准入登记规定的通知》,文件规定符合条件的人员,可以申请将户口迁入本市,包括在本市有合法稳定住所(含租赁),或者合法稳定就业且参加城镇社会保险的高校和职业院校毕业生(放宽至毕业3年内)、留学归国人员及技术工人等。

12月18日,苏州市政府发布了《关于进一步推动非户籍人口在城市落户的实施意见》,规定落实租赁房屋常住人口在社区公共户落户政策,经房屋所有权人同意可以在房屋所在地落户,也可以在房屋所在地的社区落户,破除隐形门槛。

从中央到地方,都希望能够保障租房人的权益,让租房人与房屋产权所有人享受同样的公共服务。

合硕机构首席分析师郭毅告诉《华夏时报》记者,中国目前的情况下,城市的公共服务是围绕房屋产权的所有者来配套的,租购同权是未来市场的发展趋势。

上海中原地产市场分析师卢文曦在接受《华夏时报》记者采访时表示,就中央经济工作会议的提法来看,住房租赁是一个重点关注的市场,预计很多城市都会出台相关的政策。今年年初疫情比较严重的时期,部分租房者的权益受到了一定的影响,比如租客难以回居住的小区;疫情影响了许多长租公寓经营,导致有大量机构爆雷,出现了租客被赶出去的现象。所以我国在租购同权方面的路还很长,要通过制度建设,让租客有足够的安全感。

实施难度因城而异

同为租购同权,在一些“抢人”城市实施起来或是顺水推舟,而在北京、上海,可能面临较大难度。

近年来许多二线城市放开落户限制,如杭州大专以上学历即可落户,武汉45岁以下大专生可全家落户武汉,南京、成都、西安等城市也一再降低落户门槛,这股潮流被称为“城市抢人大战”。

在这些城市,外来务工人员落户并非难事,即便没有房屋所有权,孩子入学也可以实现,租房就可以享有教育、医疗这两项最重要的公共服务资源,租购同权很容易实施。

卢文曦分析,很多大城市推出的可以租房落户的政策,实际上是以吸引人才为出发点的,很多城市都面临着老龄化的问题,城市经济发展需要引进新鲜血液,带动经济活力,为城市将来的发展留足空间和余地。如果能彻底实现租购同权,进而解决租客子女的教育问题,相信人们租房的意愿会有所提升。

但在北京、上海,租购同权却没有那么简单。目前的现状是,北、上落户门槛较高,租房入学也有许多限制。

北京市在2017年提出,承租人为北京市户籍无房家庭,符合在同一区连续单独承租并实际居住3年以上且在上述住房租赁监管平台登记备案、夫妻一方在该区合法稳定就业3年以上等条件的,其适龄子女可在该区接受义务教育。

这已经放宽了入学限制,但没有北京户籍的学生,即便在北京上到高中,最后也只能报考高职高专。

根据上海市普通高校考试招生报名的要求,非上海户籍考生报名高考,需要父母积分达到标准分值且持有《上海市居住证》,或《上海市海外人才居住证》留学人员持证人的同住子女,或父母双方或一方现属上海市常住户籍,考生本人持《上海市居住证》。

贝壳研究院首席分析师许小乐认为,我国现有户籍制度与社会福利及社会保障挂钩,由于不同城市的社会福利及保障差异较大,在哪个城市落户就成为能否充分获取社会福利的关键。目前我国落户的政策与房屋挂钩,在实际执行过程中是以房屋所有权为原则,这也就意味着租房获得社会福利的优先级较低,租购歧视的现象存在,会影响城市租赁市场的发展。

或改变租售市场格局

一些租户担心,租购同权真正实施下来可以在一定程度上解决租房人不能享受公共服务资源的问题,但也可能会抬高租房价格。

“如果成都完全实现租购同权,那支叽石、多子巷那些‘老破小’可能会租到8000元。”成都一名房地产资深人士表示。也有租户认为,如果实施租购同权,学区房的价值可能会更热,因为不单会吸引购房者,也会吸引租房者。

而在北京、上海,如果要让租房人完全享受和购房人同等的权利,就要打破对租房人提出的种种限制,如入学限制、高考报名限制等。

一名在北京务工的外地户籍人员告诉记者,“其实其他的权利都不重要,最重要的是小孩在北京接受教育的权利,我们最希望享受的是北京的教育资源,至于医疗、社保资源,甚至摇车牌号、买房资质这些问题,都容易解决。”

郭毅认为,从发达国家的进程来看,租购同权是一个逐渐落地的过程,需要一个漫长的进程,慢慢从以购房为主体转化到以租房为主流,进而实现租购同权。

“从具体实施的角度来讲,租房落户最核心的问题在于需要经过房东的同意,一般情况下,房东比较难接受租客落户到自己的房产中。另外,租户是临时租用房子,如果租户面临搬家,户口要不要迁出去,下一个房东会不会同意接收户口,还存在巨大不确定性。第三,如果房子面临拆迁,在房产名下的租户能不能享受到一定比例的赔偿,这也是一个需要面对的实际问题。”郭毅表示,当前城市的公共服务资源是相对稀缺和有限的,分配不均衡的情况也客观存在,尤其是大城市的教育资源,租购同权的背后,不仅仅需要政策的出台,还需要政府拿出更多投入,来实现公共服务覆盖面的扩大。

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