“集体土地租赁住宅项目”的城市更新新名片

12月25日，在“泊寓|院儿”入市5个月后，成寿寺集体土地租赁住宅项目商街亮相。至此，历时二十余年，位于南三环方庄桥西南角的成寿寺村十八亩地，旧貌终焕新颜。嘻哈包袱铺、网红餐厅、深夜食堂、咖啡店、宠物店、健身房、便利店……业态多样、占地3800平方米商业街区，营造“城市新青年”租住新场景的同时，也助力其对美好生活的祈愿成功落地。商街开业，亦赋能周围社区，方便周边居民消费、生活。

“对于城市青年而言，所需的不仅仅是一个住所，更是一个家。城市不只有奋斗，还要有生活、有情感、有理想。”万科集团北方区域相关负责人表示，“泊寓|院儿”商业开业，也标志着该项目整体工程的完结。党建引领，多方相关部门助力，企业参与，在成寿寺集体土地营造长租公寓项目营造中，探索出全新的城市更新模式，为城市新青年营造租住新场景、增加租赁供应的同时，亦赋能周边社区，修复城市疤痕。未来，“集体土地租赁住宅项目”或将成为城市更新新名片。

营造租住新场景

助力“城市新青年”美好生活

告别新结识的健身伙伴，王磊（化名）穿着运动衫，走出健身房，来到咖啡吧，盘算着与谁一起晚餐，共享快节奏工作生活的“半点空闲”。

毕业五年，在外企工作，北京、深圳、沈阳等城市之间辗转多次。工作日早九点打卡上班，下班没有定数，王磊说，长时间的“漂泊”，让他对“家”这个概念越来越陌生。

“工作越久，感觉属于自己的生活就越被压缩，‘家’对我而言，更多时就是个睡觉的地方。”再一次来到北京时，王磊选择将自己的临时居所，安在位于角门西的一所长租公寓内，租金不菲。

这所公寓交通便利，乘地铁半小时就可到达国贸；公寓内，有四十多个平方米且设施齐全，并有专人每周打扫，王磊一个人住，很是惬意。

“我们努力工作，不就是为了追求更好的生活吗？”王磊称，生活在那里很舒服，但感觉自己越来越孤独，“我的朋友、同学绝大部分住在西二旗，平时也就在网上交流下。忙还好，闲暇时，真找不出来个人一起吃饭。”

让王磊萌生“换租”念头的，还有公寓周围的环境。工作时，穿梭在CBD繁华的广厦间，回到家，王磊的生活反而不如公司周边方便，“这边的店，都不是我喜欢的，吃饭、买东西，甚至连喝个奶茶都不方便。”

这并不是王磊一个人的烦恼。从前，通勤在国贸、东单与城南之间的白领们，一天之中总会经历两种不同的生活状态。工作时间，可以和同事分享一杯高品质咖啡，而回到家，却没有一个惬意休闲空间可以给自己疲劳的一天充电。曾经城南商业资源相对较少，城南居民的消费需求大多被崇文门商圈、朝阳合生汇等其他区域的商圈承接。

今年10月，一次偶然的机会，王磊来到位于成寿寺的“泊寓|院儿”，他第一眼就看上了，公寓内设施齐全的公共区域，和公寓楼下正在建设中的商街。

暖黄的灯光洒落在角落的书架，靠墙的三面书架形成了一个开放式小型图书馆。被书籍包围起来的一方休闲区，伴着落日余晖，三五个年轻人在沙发上谈天说地。

“当天晚上，我就决定来这住了。”如今，入住近80天，王磊说，庆幸于当初的决定，“我在这里认识很多可以一起吃饭、玩的人，跟对接的管家也成为朋友，甚至门口的保安都可以交谈两句，好像回到大学。”

楼下即将开业的商街，更让王磊觉得未来的生活更方便，“便利店已经开了，我的早饭大概率是去那解决的。楼下会开一家面积更大的健身房，以后健身不用再排队了，咖啡馆、网红餐馆让我的晚饭有了更多选择。周末，偶尔可以约几个楼里的朋友去嘻哈包袱铺看个剧。”

“泊寓|院儿”商街亮相吸引周围社区居民“夜间消费”

方便周边居民生活

“城市疤痕”变“摩登打卡地”

“泊寓|院儿”商街开业，不仅方便了楼里生活的北京“城市新青年”们，也为周边在此生活多年的社区居民，注入些许活力。

“灰尘、拥挤、类似棚户区”，是周边居民对这块地方从前的记忆。

4年前，在北三环生活多年的周鹏（化名）由于工作原因，搬到“泊寓|院儿”附近的小区生活。他说，“从楼上向下望（这块土地），很难想像自己是在北京的三环。”

低矮的平房在周边社区高楼的映衬下更显老旧，一些久无人居的老房子已经没有完整的屋顶。一些房屋的门口，装修剩余的木条斜立在门框。街边的饭馆无序错落，油烟与灰尘纠缠在空气中。大棚的铁架失去了保护，孤零零地在风雨洗礼中生锈。“没规划、没秩序、没生机”，周鹏给这里贴上了“三无”的标签。

三环畔的人流和车流每天在这里集散，却难以抚平这道“城市疤痕”。直到3年前，这块沉寂的土地迎来“转机”。

2017年，国家确定在北京、上海、广州等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。“成寿寺项目”则成为全国首个集体土地租赁项目。

三年磨一剑，2020年7月，成寿寺项目——“泊寓|院儿”正式亮相，这也意味着，集体土地长租公寓项目，从理想走向了现实。“泊寓|院儿”商街的落地，也加速了周围配套的完善。

商街于12月25日开街，至此，“泊寓|院儿”整体工程正式完结。

推开“泊寓|院儿”的大门走出来，平整的大理石地面上，反光的玻璃盒子映着城市的脸，和泊寓社区中流光溢彩的树一道，装点了北京的夜色。在玻璃盒子中间，一条甬道直通后院。走下台阶，围绕着主体建筑的绿化一直延伸到街边。品牌餐饮、教育培训、咖啡茶饮、生鲜超市等商铺即将开业。

这栋十余层楼高的现代风格建筑引来了行人，在这里驻足、拍照，再挽着同伴离去，曾经的“城中村”俨然变为摩登打卡地。

三年时间，周鹏见证了高楼大厦的从无到有。“当朋友再来家里做客，家门口终于有一个咖啡馆可以聊天，同时晚上出去散步也有了去处，和我刚来的时候相比，确实已大变样了。”

周鹏的话也从侧面印证了，成寿寺村十八亩地集体土地长租公寓为周围带来的变化，即在修复城市疤痕、重塑城市肌理的同时，改善居民居住、消费环境。而901位年轻租客的到来，则为区域发展注入更多活力。

不忘初心击破痛点

为城市新青年生活提供多样范本

“刚来北京工作的时候，第一个自我怀疑的瞬间，就是租房时刻。”坐在“泊寓|院儿”咖啡馆里的李颖（化名）说。

据李颖回忆，那时候的自己，工作和收入很不稳定。“和朋友一起，合租在四、五环之间，面对发黄的墙壁想未来，会住什么样的房子，买价值多少的包，虽然还不知道要怎么攒够下一季度的房租。”

两个“北漂”青年的幻想，在朋友决定离开北京的那天戛然而止。“过年之后就没有再回来，连平时最爱的吉他都没取走。”后来，李颖在楼下的垃圾桶里看到了那把吉他，被房东胡乱地丢在“其他垃圾”类的垃圾桶里。当时，李颖觉得自己也应该和那把吉他一起躺在垃圾桶里。

李颖换了工作，一次又一次地搬家。“直到现在，看到大街上背着行李卷儿的人，我都特别有感触，因为你能看到的，可能就是他的全部。”

李颖并不是个例。据统计，在北京租客平均换房时间为11个月，大部分在8到14个月之间，这意味着北漂族平均一年左右就需搬一次家。从三里屯CBD到青年路，再到西二旗后厂村，“城市新青年”们将自己为数不多的身家置于一个又一个出租房里，助力了每一方土地的开发。

城市青年是中流砥柱，是城市的建设者，也是撑起未来经济的中坚力量，他们将青春、热血与泪水奉献给了这座城市，他们值得一个更好的生活环境，一个更舒适的幸福居所。房源稀缺、环境不理想，着眼于居住痛点一一击破，泊寓为年轻人、为时代的奋斗者提供租得起的房子和生活配套解决方案，为城市青年打造了一个温馨的家。

据泊寓北京区域负责人孙漠林介绍，2017年，万科便对租房市场进行了调研，得到的结果是：长租公寓的客户，月收入约为1-1.5万元之间，由此推导月租金3000元/月才是一个相对合理的价格，“我们认为一个3000元/月，40分钟地铁可达的租赁项目才算得上成功。”

由于租金不能过高，便需要在租赁领域严格控制各项成本。无疑，集体土地做租赁住宅，前期可节省土地获取的成本，从而极大限度地减少租客的租金成本。

作为北京第一批开工及开业的集体土地长租公寓，“泊寓|院儿”的入市为“城市新青年”带来了归属感。

据运营方提供相关数据显示，“泊寓|院儿”的青年们60%-70%在国贸和双井区域工作，30%-40%在丰台工作；25-30岁的女性占一半以上。

“为提高安全性，我们首次将智能管理引入到运营中。”孙漠林表示，在社区里，通过人脸识别技术可以实现无卡化通行，园区内人员信息实时上传，与属地公安的流动人员管理系统联网，配合公共区域24小时监控，给租客创造全方位的安全感。

与此同时，位于北京丰台区花乡高立庄606号院的“泊寓·高立庄项目”也已入市。

据孙漠林介绍，该项目地处西南四环，介于丰台科技园和西红门两大商业办公区之间，园区总建筑面积19万平方米，配以通勤班车往返于项目和周边商圈。高立庄项目的诞生延续了泊寓对租住生活的定义：租房，是一种生活方式的选择。

正如孙漠林所言：“打造泊寓的初心，就是想给青年一个有家的城市。”

党建引领多方推动

开创集体土地建设租赁住房新模式

在北京等一线大城市，租赁住房存在相当大的需求。为实现房地产市场长期平稳健康发展，国家在租房市场房屋供给侧进行改革。成寿寺集体土地长租公寓项目，自2018年3月15日取得立项批复，到2018年8月23日取得“工程施工许可证”，成寿寺项目的审批流程仅花费5个月，并提前2个月开工，最终项目较综合计划提前6个月开业。这一切都离不开政府相关部门的大力支持。

2017年10月31日，北京市印发《关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见》，计划未来每年供应30万套住宅，包括10万套租赁住房。

为响应国家号召，在北京市的集体土地租赁住宅建设方面，泊寓始终和各区、镇、村三级政府一起，积极研究路径，经营合作。

在成寿寺项目中，村集体将项目45年经营权出让，并获得固定租金及超额经营分红，万科在此则负责所有建设成本投入。这样，既盘活了集体土地，推进了北京市土地供给侧结构性改革，又让运营方以相对较低的成本获得经营权，大幅减少了开发成本，形成了可持续的战略模式，成为市区内国有建设用地的有益补充，推动了“租购并举”的落地。

除政府相关部门外，与其他组织的共建活动也为“泊寓|院儿”持续赋能。今年夏天，社区街道进行的“援鄂医生”交流会在“泊寓|院儿”举行。为此，相关组织进行了数次的商讨会议和人员调动。公寓和街道的关系通过一次次的共建活动而变得更加密切。

在社会各方的持续聚焦和帮助下，租房市场房屋的质、量都得到了有效补充和完善。万科在这样的队伍里走在前列。当前在北京市内，万科旗下租赁住宅品牌“泊寓”已经有11家门店正式开业运营，总房间数2132间，共计6.6万平方米，整体出租率在95%以上。成寿寺项目作为万科租赁住宅业务的代表作之一，成为了城市配套服务中的重要一环，打造了集体土地长租公寓项目的标杆和范本。

很长一段时间以来，万科对年轻人生活痛点研究逐渐深入。正如董事会主席郁亮所言：“年轻人很重要，我们必须要为年轻人做市场。”城市新青年们为城市贡献力量的同时，也应该共享城市发展的成果。这些渴望建设城市、与城市共同成长的青年，理应拥有一次以共享方式和城市深刻融合的机会。

未来，作为探索集体土地租赁住宅项目的先行者，万科将充分应用集体所有土地的优势，一方面以更合理的价格，为奋斗者提供租得起的房子和生活配套解决方案；另一方面，万科也不断探究，打造更好的社区型公寓产品，创造属于青年群体的宜居公寓。