北京短租住房新规出台 首都功能核心区内禁止经营短租房

近年来，大量居住小区内的民宅以“民宿”“公寓”等形式对外出租，同时也带来治安、扰民等问题，引发大量居民投诉。昨日，北京市住建委、市公安局、市网信办、市文旅局正式印发通知，规范短租住房管理。

通知明确，首都功能核心区内禁止经营短租房。在其它区域经营短租房住房的，需要符合本小区管理规约，无管理规约的应当取得业委会、物管会或本栋楼内其他业主的书面同意。

此外，通知还明确了短租住房经营者、互联网平台、房客、物业服务企业及属地管理部门等相关各方的责任。

此通知明年2月1日起施行。

【经营条件】

无小区管理规约要取得业委会物管会或同楼业主书面同意

通知首先明确了纳入管理的短租房范围，即利用北京国有土地上的规划用途为住宅的居住小区内房屋，按日或者小时收费，提供住宿休息服务的经营场所。

北京大学房地产法研究中心主任楼建波指出，从定义来看，这一范围并不包括乡村房屋。“乡村民宿能促进乡村经济发展、提高村民收入，同时由于用于经营乡村民宿的房屋空间相对独立，也不会存在城市民宿带来的扰民、治安等问题。去年，北京就曾发文鼓励并规范乡村民宿发展。”

与今年8月公布的征求意见稿不同的是，正式通知还明确，北京短租住房按区域实行差异化管理，首都功能核心区内禁止经营短租房。

在其它区域经营短租房住房的，需要符合本小区管理规约，无管理规约的应当取得业主委员会、物业管理委员会书面同意或取得本栋楼内其他业主的书面同意。

同时，经营者还要取得出租住房业主的书面同意；与房屋所在地公安派出所签订治安责任保证书；并书面告知所在小区物业服务企业，无物业服务企业的，书面告知社区居委会。此外，房屋要符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件。

【核验要求】

经营者应当面核对住宿人员身份信息并申报登记

许多民宿或短租房在入住时，租客都不需要与经营者见面，通过互联网平台预订后可直接获取门锁密码进入房屋。

该通知在明确短租住房经营者的安全责任方面提出，经营者应在住宿者入住前，当面核对住宿人员身份证件信息，即时通过规定的信息系统申报登记信息。登记信息内容包括：承租人姓名、身份证件类别、身份证件号码、居住时间、有效联系方式等。经营者也不得向无合法有效身份证明的人出租房屋。

若违规出租房屋给无身份证件的人或未按规定登记，由公安等有关部门依照《治安管理处罚法》《反恐怖主义法》处罚。

同时，通知也明确了互联网平台在短租房管理中的核验责任。提供短租住房信息发布的互联网平台，应当核验短租住房经营者提供的业主身份证明、经营者身份证明、房屋权属证明、治安责任保证书等材料，核实房屋状况，登记并实名认证经营者身份，逐人登记交易订单签订人和实际住宿人员身份信息和有效联系方式，并按照相关部门要求报送住宿人员、房屋等信息。互联网平台不得为不符合要求的短租住房提供信息发布服务。

违反规定的由公安、网信等部门依照《网络安全法》《反恐怖主义法》《电子商务法》处罚。

【监管责任】

若发现违规经营街道应及时组织联合执法

此前，新京报记者在采访中发现，对于居民举报住宅楼内经营民宿，存在扰民等行为，街道办事处、社区居委会均表示，其没有执法权，只能对发生在邻里间的扰民纠纷进行调解，“如果涉及违法，会上报派出所，业主也可以直接报警”。

法律专家表示，如果确因短租民宿的存在受到噪声干扰，受影响居民可以选择采用交涉、向生态环境主管部门及公安机关投诉等方式正当维权，请求生态管理部门或公安机关依法对其责令整改或进行行政处罚。

以后，物业、街道等也将在短租房规范管理中负有管理和监督责任。

通知明确，物业服务企业或房屋管理单位发现居住小区内存在违规短租住房的，应对违法违规行为进行劝阻、制止，劝阻、制止无效的，及时报告有关行政主管部门及属地街道办事处、乡镇人民政府。

街道办事处、乡镇人民政府应加强对本辖区内短租住房的监督、巡查，发现违规经营短租住房的，应当及时组织属地公安、住房城乡建设（房管）、文旅等有关行政主管部门联合执法。

■ 解读

短租房扰民问题突出亟须规范管理

“短租住房与酒店、旅馆相比，不按照公安机构要求对房客进行信息登记；与长租住房相比，不签住房租赁合同，更不办租赁合同登记备案。而且，短租住房价格低、位置较好、手续少，一定程度上迎合了部分旅行人员‘省钱短住’的需求。” 北京房地产中介行业协会秘书长赵庆祥指出，这也是近年来大量“城市民宿”兴起的原因。

他指出，城市民宿等短租房也带来不少问题，亟须规范管理。“一些经营者不与房客不见面，‘一人预订、多人入住’‘张三预订、李四入住’‘只出租、不管理’等现象非常普遍，到底什么人入住、在房间内干什么，房东、经营者及短租网络平台都不掌握，管理部门更不知道，失管的短租住房容易成为违法者的藏身之所，严重影响社会治安。”

短租房带来的更直接影响是，扰民问题突出。“民宿、短租房房客流动性大、入住时间不定、人员混杂、夜间活动、不守公德等扰民现象频发，有的严重影响小区住户正常居住生活，引发了大量投诉举报。”

从长远来看，赵庆祥认为，一方面，北京住房租赁市场总体仍处于供不应求状态，如果居住小区内房屋被用于短租经营，就失去了长期居住功能，进一步加剧了租赁市场供求矛盾。另外，大量短租住房经营者是游离于监管之外个体“二房东”，长租短租兼营或打着长租旗号干短租，将会严重扰乱住房租赁市场秩序。

其认为，规定短租住房必备条件和短租经营行为管理要求，明确短租住房出租人、经营者、互联网平台、房客、物业服务企业、属地管理部门等相关各方的责任，是从源头解决短租住房带来的矛盾和问题，同时也回应了广大百姓对严格规范短租住房的强烈呼声。

取得同楼业主书面同意符合《民法典》规定

北京大学房地产法研究中心主任楼建波介绍说，征求意见时，网络平台、短租经营者对于要求“符合本小区管理规约或业主大会决定”“无管理规约或业主大会决定的，应当取得本栋楼内其他业主的书面同意”反对声较大，认为太严苛。

“但《民法典》有规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。”他认为，通知这一规定完全符合《民法典》的精神，是对业主居住权益应有的保障和尊重。

他表示，这样的规范管理要求也有例可循。

据其介绍，国际上大城市对于利用居住小区住宅经营短租房或民宿，基本上都有严格的规范管理要求，特别强调对相邻权人权益和公共安全利益的保障，基本都实行事前行政许可或登记备案制度，跟旅馆业一样要求入住信息及时报送公安机关，并且都强化了网络平台和经营者的责任。

“从国内其他城市看，重庆、珠海都规定住宅用于经营民宿等住宿服务应当经有利害关系的业主同意，河北、江苏也规定对于短租经营参照旅馆业进行管理。”楼建波说。