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房价迈入"万元时代" 五趋势或成楼市平稳发展动力

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2020年,中国楼市超预期复苏。截至11月份,商品房销售均价迈入“万元时代”,商品房销售面积也有望再创新高。2021年,中国经济延续稳健复苏势头,业内专家认为,以下五大新趋势或成为明年楼市平稳发展的主要动力来源。

资料图:航拍南京雨花台区一处楼盘。中新社记者 泱波 摄

全面落实房地产长效机制

近日召开的全国住房和城乡建设工作会议提出,明年的重点任务包括:稳妥实施房地产长效机制方案,促进房地产市场平稳健康发展。会议提出,(明年将)全面落实房地产长效机制,强化城市主体责任,完善政策协同、调控联动、监测预警、舆情引导、市场监管等机制。

业内人士认为,这意味着房地产长效机制方案已经从“纸面”走向现实。

据不完全统计,2020年下半年,调控政策转向,杭州、沈阳、西安和宁波等19城相继升级调控,重点涉及限购、限贷、限价、限售和增加房地产交易税费5方面内容。

未来这些调控工具仍将持续使用。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,除此之外,未来有望形成四大价格监管体系,包括一二手房价格、租赁市场价格和地价监管体系。

房地产业进入“稳杠杆”或“去杠杆”阶段

2020年,房地产金融风险受到高度重视,被称为“三道红线”的房企融资新规出台。业内认为,这或标志着房地产企业高杠杆扩张时代的终结。

中国首席经济学家论坛理事长连平认为,房地产融资政策趋向于收紧,其重点就是要控制房企有息负债的增速。目前,银行借款、债券、非标等融资渠道均有所收窄,房企现金流将更多依赖销售回款。

除房地产开发端外,克而瑞研究中心认为,居民部门仍需稳杠杆,确保居民杠杆率和负债率不再继续上升。热点城市不排除升级限贷的可能性,压力城市或将适度放松限贷,但不会超出现有限贷政策框架范围。

与此同时,今年的一些重点监管方向仍将持续。如:强化购房资金监管,严禁首付贷、消费贷、经营贷等违规挪用于购房消费等。

住房租赁规范发展

今年的中央经济工作会议以较大篇幅提及房地产相关领域,其中“主角”便是住房租赁。在高房价背景下,发展租赁住房成为解决大城市住房突出问题的有效思路。

此后的全国住房和城乡建设工作会议也指出,2021年要大力发展租赁住房,解决好大城市住房突出问题。此外,会议还明确提出,在人口净流入的大城市重点发展政策性租赁住房。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为,未来住房租赁发展将在增加租赁房源供给,租赁权益的保障及扩大,规范及支持租赁企业的发展等方面持续发力,届时租金更平稳,租住真正成为一种长期居住选择。

“十四五”期间房地产税或现实质性进展

中国财政部部长刘昆日前撰文提出,按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则,积极稳妥推进房地产税立法和改革。这篇文章主要涉及“十四五”期间财税体制改革相关问题。

业内认为,这意味着未来5年,房地产税或现实质性进展。

中国社科院近日发布的《中国住房发展报告(2020-2021)》也建议,在一些热点城市和炒房屡禁不止的城市率先加快试点开征,争取在“十四五”期间开征房地产税。

四类机会区域

“房住不炒”“降杠杆”是否意味着房地产业已失去发展机会?

专家认为,并非如此,房地产仍有全新的发展机会。

上述社科院报告认为,未来还有四类机会区域:一是人口集中流入的地区还存在住房短缺,大都市圈和城市群的次中心、周边大中小城市和小城镇;二是人口众多、经济发达的二线城市及周边区域城市;三是人口众多、经济发展快速和快速交通沿线的中西部三四线城市;四是拥有独特的环境、文化、旅游、休闲与养老资源的城市。

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