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预算5000元以下,如何在北上广深实现整租梦?

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2000万,这是中国20岁到39岁独居者的数量。一个人吃、一个人住、一个人生活,一切以自己喜好为主,怎么舒服怎么来,也挺爽的是不是?

可现实中,大部分年轻人,尤其是一线城市的年轻人,即使是独居,自由度也没多高,因为他们的房子是租来的。

租个房自己住,给了年轻人喘息的空间,也给了他们“不能喘太久”的压力。因为房租,会催你奋勇向前,尤其是在大城市。

房租收入比,是衡量租房居住负担最直观的指标。我们发现,如果不区分整租、合租,现阶段一线城市的房租收入比已经达到46.1%,远超新一线城市(26.3%);北京、上海更是直接冲破50%大关,打工人每个月工资的一半以上都交了房租。

于是,如何花最少的钱租到最满意的房子,成了一线城市打工人的理财第一课。这次我们通过对租房大数据的挖掘和分析,整理出了一份北上广深低预算租房指南,手把手教你如何租到性价比最高的房子。

1. 认准“60定律”,避开超高层住宅

一套房的租金是由什么决定的?在预算不足的情况下,如何取舍能最大限度砍下房租?

我们搞了一个价格特征模型,对一线城市整租房源的价格特征进行挖掘,发现对租金影响最大的是房屋面积、区位(所在城区、商圈)和总楼层。

面积越大,房租越贵,这没毛病。但你要是租过房就会发现,有时同一个小区同一个楼层差不多装修的房子,面积相差20平方米,但租金却差不多,什么原理?

以一线城市打工人的理想型整租一居为例,通过对目前在租房源的挖掘和分析,我们发现60平方米是整租一居的黄金分割线,每平方米的租金最低,面积过大过小都会拉高单位租金。

这不难理解,整租面积较小的一居可以让你实现从一间屋到一套房的跨越,而大一居往往对应着更优质的小区和居住环境,是你积累了一定资本后才会升级的消费,给你一种新贵般的体验。

房子的楼层会影响房租这个好理解,可房子的总楼层对房租的影响更大,什么情况?

据贝壳研究院早前对一线、新一线19城近1.5万个超高层住宅小区统计研究,超高层住宅通常具有中高端物业属性,想要拥有更高的居住品质、更佳的地理位置,当然要多花点钱了。所以如果你的预算不足,选超高层小区附近的房就好了,周边配套应该不会太差。

2. 上海各区房租差价高,热门商圈望京量价齐高

如果你不在乎漂在哪里,那广州的房租一定特别有吸引力,整租下一间一居室平均只要3000元左右,这在北京要6400元以上,上海要5700多元,深圳也要将近5000元。

但城市间的迁移成本很大,更多的打工人不过是从城市的一边换到另一边,公司附近哪个价格更合适,才是要好好计算的。

行政区是对城市内部房租水平影响最大的区位因素。在这个维度上,魔都上海的鄙视链最长。按目前的月租水平,在黄浦整租套一居要花掉你差不多9500元,这钱你可以在城郊的奉贤区租四五套了。

在上海和北京,如果你预算不足,可以考虑离开黄埔、静安、徐汇、长宁、朝阳、西城、东城和海淀,这些地区目前整租一套一居每个月都要花6000元以上。当然,你也可以牺牲生存面积来减小通勤距离,这是每个贫穷打工人都面临过的选择题。

在深圳,这道题相对简单。如果穷,就避开南山区,其他地方贵也贵不到哪里去。在广州,这几乎是道送分题,因为鄙视链顶端的天河区,整租一居一个月平均也不过四千出头。

商圈是行政区以外,影响租金的另一个区位因素,它将城市内部的租金差距拉得更大。

我们通过对北上广深2018年1月至2020年11月历史成交量前15名的商圈进行分析,发现在这个维度,拉开最大差距的是北京,望京是整租一居最热门的商圈,也是月租金最高的,平均在万元以上。但有没有发现,离它不算太远的顺义城商圈,价格要低很多,只需每月3500元,可以说是望京打工人的低价优选了。

上海历史成交量排名第一的徐家汇商圈价格相对亲民,整租一居每月6500元左右;市中心的梅园、大宁商圈才是它的租金塔尖,彭浦、中原商圈的租房人压力最小。在深圳,拉高均价的是前海商圈。广州租金差距相对较小,只要避开珠江新城东和珠江新城西商圈。

顺着地铁沿线找房,也是打工人的现实选择。如果没钱租在公司附近,地铁直达也是极好的,即使这意味着要承受早晚高峰的折磨。

这让地铁站周边1公里以内房源的租金实现异军突起,据贝壳研究院此前北京20多条地铁线、300多个地铁站附近的租赁房源进行大数据分析,发现“临铁房”套均价格比普通房源高出8%,平均每套多出532元。

该在哪个地铁站附近找房呢?在租房源量高、套均价格低的地铁站附近,打工人找到合适房子的几率更高。在临铁房中,从找到在租房源数量高于平均、套均价格低于平均的整体几率看,深圳最高,接近24%,其次是北京(19%)、上海(14%)和广州(13%)。

3. 在北京、上海租房,时机有多重要?

天时地利人和,除了房子本身的因素外,时机也相当重要。整体来看,年底一线城市租房均价偏低,错过了,可能还要等一年。

如果我们拿过去三年月度平均租金水平计算,总体上一线城市每年10-12月平均租金最低,每年6-8月平均租金最高,这两个时间段每平方米的月租均价相差4.3元。

看上去也没什么差是不是?可设想一下,假设你要租一个20平方米的屋子,那么你在租金偏高的月份租房,每年就要比租金偏低的月份多付一千多块钱,这钱省下来多喝几杯奶茶不香吗?

从整体分析很难对症下药,北上广深的最佳租房时机不尽相同。

北京、上海房租的季节性变化明显,都是毕业季平均租金偏高,不同的是,北京10-12月平均租金偏低,上海1-3月平均租金偏低。北京、上海的租房人们,可要注意了。

以2019年为例来看,北京月度平均租金浮动最大,7月每平方米的月租要比11月多10元。也就是说,如果你2019年7月在北京租了一个30平方米的开间,一年的房租要比11月时租多付3600元,这还是在没有中介费等其他费用的前提上。

相比之下,广州和深圳的规律就没有那么明显,租房人们可以把重点多放在地段选择上。

打工人想要在一座城市安定下来,房是至关重要的一环。在现实条件还不允许的情况下,租来一个相对满意的空间,至少还能在稀有的喘息时间里,躺平、静静。在房租预算、租住面积和通勤距离中,结合自身的情况,租房人的平衡点在不断调整,而那份想要融入的初心始终没变。

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