再提房住不炒！大城市、租赁住房将成调控靶心

12月21日，全国住房和城乡建设工作会议在京召开，提出了2021年房地产8项重点工作，其中包括大力发展租赁住房。在近期举行的中央经济工作会议上，除了重申“房住不炒”外，“租房市场”也着墨颇多。可以预见的是，租房市场整治将成为2021年调控的重点。此外，会议也提出全力实施城市更新行动，并且首次透露房地产长效机制的框架内容。

2021年住建部八大工作重点

1实施城市更新行动，转变城市开发建设方式，深入推进以人为核心的新型城镇化。全面推进城镇老旧小区改造，深入开展新型城市基础设施建设试点工作。

2实施房地产长效机制方案，促进房地产市场平稳健康发展。牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，保持房地产市场平稳运行。

3大力发展租赁住房，解决好大城市住房突出问题。加强住房市场体系和住房保障体系建设，解决好新市民、青年人特别是从事基本公共服务人员等住房困难群体的住房问题。

4加大城市治理力度，推进韧性城市建设。加快建设城市运行管理服务平台，推进城市治理“一网统管”。

5实施乡村建设行动，全面开展乡村建设评价工作。推广装配式钢结构等农房建设方式。以推广水冲式厕所为重点，提升农房现代化水平。继续实施农村危房改造。

6加快发展“中国建造”，推动建筑产业转型升级。加快推动智能建造与新型建筑工业化协同发展，建设建筑产业互联网平台。

7全面实施城市体检评估机制。深化城市管理体制改革，加强城管执法队伍规范化标准化建设。深入推进工程建设项目审批制度改革。

8加强党的全面领导，打造高素质干部队伍。强化政治机关意识教育，进一步提高政治站位。

租房调控

会议提出，大力发展租赁住房，解决好大城市住房突出问题。加强住房市场体系和住房保障体系建设，加快补齐租赁住房短板，解决好新市民、青年人特别是从事基本公共服务人员等住房困难群体的住房问题。

在贝壳研究院首席市场分析师许小乐看来，发展租赁是解决大城市住房问题的有效途径。“中央经济工作会议及住建部会议均重点阐述租赁对缓解住房供需矛盾尤其是大城市住房供需矛盾的重要性。未来住房租赁发展将在增加租赁房源供给、租赁权益的保障及扩大、规范及支持租赁企业的发展等方面持续发力，届时租金更平稳，租住真正成为一种长期居住选择。”他说。

我国租房人数已经超过2亿人，年轻化是新生代租客标志性的特征之一。根据9月发布的《2020中国青年租住生活蓝皮书》，在城市租住人群中，30岁以下占比超过55%，其中26-30岁（1990-1994年）的租客占比达到31.48%。

在具体途径上，会议提出扩大保障性租赁住房供给。加快构建以保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系，扩大保障性租赁住房供给，做好公租房保障，在人口净流入的大城市重点发展政策性租赁住房。规范发展住房租赁市场，加快培育专业化、规模化住房租赁企业，建立健全住房租赁管理服务平台。整顿租赁市场秩序，规范市场行为。

记者注意到，除了公租房，集体建设用地的租赁房作为补助性的租赁房供给市场，已经多次提出。2017年起，在北京、辽宁、上海等多地开展试点，目前大概有150个试点项目地块，但其进展较为缓慢。今年7月，全国首个集体土地租赁房在北京丰台正式运营。今年“十四五”规划建议中，再次明确了探索支持利用集体建设用地租赁房建设方面相关的配套和规划问题，或将加快相关探索脚步。

同日发布的《中国住房发展报告（2020-2021）》预计，2021年保障性租赁市场建设的步伐也将会进一步加大。报告主办人倪鹏飞表示：“保障性租赁房是新市民的第一落脚地，健全体系尤为重要。”

倪鹏飞认为，保障性租赁住房的机制特别重要。“因为这些都需要政府或企业的投资，涉及到成本的分担、损失的补偿问题。如果这些问题解决不了，最后相互推诿，会导致房子没法住，或者建到很远的地方。不但问题没有解决，反而带来很多问题。”

城市更新

今年可谓城镇老旧小区改造政策“元年”，1-11月，新开工改造城镇老旧小区3.97万个，惠及居民近725万户。全国住房保障的主要任务从棚改转移到老旧小区改造，促进城市更新。在住建部会议上，“城市更新”也是一大关键词。

会议指出，全力实施城市更新行动，推动城市高质量发展。切实转变城市开发建设方式，统筹城市规划、建设、管理，推动城市结构优化、功能完善和品质提升，深入推进以人为核心的新型城镇化，加快建设宜居、绿色、韧性、智慧、人文城市。

全面推进城镇老旧小区改造，加快建设完整居住社区，推动物业企业大力发展线上线下服务业。深入开展新型城市基础设施建设试点工作，探索形成可复制可推广的机制和运行模式。

“城市更新行动将更有力服务于国内大循环战略。城市更新行动是重大民生工程及发展工程，近期召开的中央经济工作会议指出要坚持扩大内需的战略基点，要将扩大消费同改善人民生活品质结合起来，城市更新及其中的城镇老旧小区改造就是重要环节。”许小乐告诉北京商报记者。

值得一提的是，2019年全国棚改累计开工超过2300万套，帮助5000多万居民出棚进楼。棚改和违建的拆除一定程度上将导致租赁房的短缺。在此背景下，同日发布的《中国住房社会保障报告》认为，上海提出了“宿舍型”公租房给快递小哥，家政服务业提供“一间房”“一张床”的形式，或能提供一些借鉴。

长效机制

房地产调控已提出多年，但长效机制还需建立。会议提出，稳妥实施房地产长效机制方案，促进房地产市场平稳健康发展。牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实房地产长效机制，强化城市主体责任，完善政策协同、调控联动、监测预警、舆情引导、市场监管等机制，保持房地产市场平稳运行。

实际上，房地产长效机制已多次强调。今年8月，重点房地产企业座谈会召开，研究进一步落实房地产长效机制。会议指出，为进一步落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度，增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度，人民银行、住房城乡建设部会同相关部门在前期广泛征求意见的基础上，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。

但住建部的此次会议是监管层首次透露房地产长效机制的框架内容。易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉北京商报记者，实际上这里提及的机制的五个内容，即“政策协同、调控联动、监测预警、舆情引导、市场监管”，这个表述就把调控的事前和事后、市场化和行政化的手段等进行了结合，具有积极的作用。

“后续预计长效机制方面，四大价格监管体系会形成，包括一手房价格体系、二手房价格体系、租赁市场价格体系和地价监管体系，具有积极的作用。”严跃进说。

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2021年住房和城乡建设工作路线出炉： “三稳”让位促内需

12月21日，全国住房和城乡建设工作会议在北京召开。

21世纪经济报道记者了解到，会议主要从全力实施城市更新行动，推动城市高质量发展；稳妥实施房地产长效机制方案，促进房地产市场平稳健康发展；大力发展租赁住房，解决好大城市住房突出问题；加大城市治理力度，推进韧性城市建设；实施乡村建设行动，提升乡村建设水平；加快发展“中国建造”，推动建筑产业转型升级；持续推进改革创新，加强法规标准体系建设；加强党的全面领导，打造高素质干部队伍等8个方面，布置了2021年的住房和城乡建设工作。

其中，此次会议中，城市更新行动被放在首位以及调控工作安排未提及“三稳”等诸多要点值得关注。

“促内需”政策放在首位

在今年的住建工作会议上，被放在首位的工作是“全力实施城市更新行动，推动城市高质量发展”的相关工作内容。

城市更新是扩大内需的重要抓手。此前，住房和城乡建设部部长王蒙徽在“十四五”规划《建议》的解读文章中也提到，实施城市更新行动，是坚定实施扩大内需战略，构建新发展格局的重要路径，“谋划推进一系列城市建设领域民生工程和发展工程，有利于充分释放我国发展的巨大潜力，形成新的经济增长点，培育发展新动能，畅通国内大循环，促进我国经济长期持续健康发展。”

虽然2020年房地产投资依旧保持着较高位的增长，但主要是土地购置费拉动，在真正拉动内需的建安投资上，则表现疲软。同时，一些先行指标也显示，明年的房地产投资存在下滑可能。国家统计局数据显示，前11月商品房新开工面积同比下降2.0%，但迟迟未能转正。土地购置面积上，前11月则同比下降5.2%，降幅持续扩大。

全国房地产商会联盟主席顾云昌则告诉21世纪经济报道记者，一方面，在今年的中央经济工作会议上，强调了“坚持扩大内需这个战略基点”，住建工作会议的相关布置也是遵循中央会议精神。另一方面，2017年以来，房地产销售面积连续四年维持每年17亿平米左右的高位，增量庞大。从土地资源的合理开发来讲，未来很难继续维持这样的高速发展，因此，将发展的矛头转向存量，也成为了必然的选择。而将过去单纯聚焦于住房问题的棚改、老旧小区改造上升到系统关注整个城市运营发展效率的城市更新活动，也是将促内需从关注住房，上升到更多、更大的角度。

长效机制逐步落地

本次住建工作会议上，“促内需”的城市更新行动被列为首要工作，2018、2019连续两年成为住建工作会议“头条”的调控政策则退居次席。

住建工作会议提出，要稳妥实施房地产长效机制方案，促进房地产市场平稳健康发展。牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实房地产长效机制，强化城市主体责任，完善政策协同、调控联动、监测预警、舆情引导、市场监管等机制，保持房地产市场平稳运行。

多位受访人士均向21世纪经济报道记者指出，“政策协同、调控联动、监测预警、舆情引导、市场监管等机制”，是结合了市场化和行政化调控，结合了事前、事后调控的长效化的调控机制的组成部分。

对此，贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示，2020年即便疫情对经济发展造成影响，房地产调控未见放松，反而局部市场的升温引发下半年“一城一策”的密集出台，据统计，有超过20城出台限购、限贷及限售等政策作出调整。

不过，多位受访人士都强调，“长效机制”的逐步落地并不意味着短期调控会立刻退出，这需要一个漫长的过程。顾云昌则指出，不管是今年中央经济工作会议在房地产部分提到的“因地制宜、多策并举”，还是此次住建工作会议提及的“强化城市主体责任”，都是由地方政府主导的短期调控，并且短时间内很难退出。

另外，此次住建会议在这段表述中，引人注意的是，此前多次被重点强调的“稳地价、稳房价、稳预期”要求，并没有在工作安排中被提及。

对此，许小乐认为，“三稳”，实际上已经是长效机制建立所必需的常态化目标，在今年房地产市场总体平稳的背景下，不再需要过度强调。不过，也有分析人士认为，没有提及“三稳”，有利于地方政府采取更多样化的政策组合。

与中央经济工作会议相似的是，此次住建工作会议再度强调了整顿租赁市场秩序，“规范发展住房租赁市场，加快培育专业化、规模化住房租赁企业，建立健全住房租赁管理服务平台。整顿租赁市场秩序，规范市场行为。”

这显然与2020年多个长租公寓爆雷有关，多位分析人士均认为，租赁市场的政策调整将会在2021年成为重点。

顾云昌则认为，与住房市场体系和保障体系建设相适应的，租赁政策的调整，也分为政府主导的政策性租赁住房的政策调整，和租赁市场政策调整。其中，针对公租房等政策性租赁住房，需要解决的是“精准”问题，政策界限、目标人群和投入产出要划清楚；而租赁市场，要解决的则是“规范”问题。

其中，针对频频“爆雷”的租赁市场，许小乐指出，租赁的问题主要在三方面，一是需求端租客权利得不到保障；二是大城市租赁房源供给不足；三是租赁市场发展不规范。所以，“十四五”期间应当出台一系列政策，突破这三个大的问题。比如，租赁立法，落实租客的基本权利，包括不能随意涨租金、不能随意赶租客，租客能够公平地享受基本公共服务。从供给端，专门划拨出租赁土地供应计划，降低土地成本，提升租金回报率。为鼓励房企开发持有运营租赁住房，会在融资、税收等方面给予企业政策支持，住房资产证券化加速推出。