60年一遇的最冷冬天里的工作日，天樾书院售楼处里却人满为患。本是总价千万起的纯别墅，生生体会到了网红盘的拥挤。
果然，真正的有钱人，真正富有的是时间。
据了解，天樾书院目前单周客户到访量保持在400组以上，关键是成交转化比高达7:1，也就是说每7个来看房的客户，就有一组排卡。
珠江是如何把流量变成留量，直到销量？天樾书院给出了最好的答案。
流量来自哪里？
——稀缺自带流量
天樾书院，是近几年奥北别墅区，唯一新增纯商品房别墅项目。
放眼整个北京别墅市场，其纯商纯墅性质，也十分难得。
早在2003年，全国“限墅令”便已实施，经过2019年“限墅令”升级，北京人多地少，本身优质别墅产品就稀缺。
再加上近三年入市项目大多为限竞房，受限于70/90政策，要想挤出空间盖别墅，往往需要与洋房、高层混搭。
而“混搭”社区，不仅难以保障别墅业主私密性，如何搞好不同业主之间的关系，也十分考验物业的能力。无数事实证明，“混搭”社区入住后价格表现，在“盖墙”与“拆墙”的拉锯战中，几乎都落后于市场基本面。
就算有少量纯别墅项目，也往往因为限价，为了扩大总货值，呈现典型“地下走”特征，出现了大量地下3层，甚至4层的产品。但地下空间往往在通风、采光、防水等方面存在问题，前期装修以及后期维护成本较高，实际使用率也令人存疑。
千金买房，万金买邻。
天樾书院所在的珠江·壹千栋，是占地1900亩超大别墅社区，前四期全部为独栋别墅，均已售罄。
作为第五期的天樾书院，全部为东方院墅产品。而整个壹千栋全期区容积率仅为0.47，可谓神仙级低密居所。
在整个北京，这都是孤品式的存在。
如果这个别墅还是位于北五环呢？更显珍贵。
北京买房看地段，地段看环线。但环线并不是以天安门为原点，由内向外规整的同心圆或椭圆，往往会因为产业、交通、学校、自然环境等被打破。
换句话说，资源分布不均衡，导致了房价环线的波动。
这也是为什么北京楼市从来就有“南三不如北五”的说法。
天樾书院东临未来科学城，西有中关村科学城、TBD科技商务区、沙河高教园等多个成熟产业园区，入驻了大批IT、教育、金融等高端产业，以及随之而来的高薪高知人群和高端改善置业需求。
而产业、人群、需求的聚集，决定了未来区域价值的整体上升，而这也是片区内房价上涨的底层逻辑。尤其是海淀北部片区，近十年来在行业、房价的双重红利下，对周边板块产生了极大的外溢。
天樾书院北五环的环线属性，决定了城市核心资源的汇聚，最终实现生活的“一站式满足”。
项目南侧道路定泗路，连接未来科学城与TBD商务区，将修建成双向六车道，目前东段已经修建完成，西段开始拆迁，预计2024年全线通车；北清路改造后将是双向12车道高架快速路，大大提高北部区域通行效率。
驾车10分钟内，医院有王府中西医结合医院、清华长庚医院、北大国际医院、积水潭医院（回龙观院区）；商场有中关村国际商城、龙德广场、物美超市及温都水城永辉超市等；学校有王府国际学校、北师大亚太实验学校、北师大附中，项目内部还有配建国际双语幼儿园。
尤其是天樾书院作为别墅产品，其自然生态环境优越。位于中轴线通风廊道，北临温榆河畔，南侧为规划中的万亩牡丹园，东侧为规划中的西沙郊野公园，西侧有红枫湖高尔夫。
这些难得一见的风景，未来便是天樾书院业主的日常。
作为第一居所，完全没有问题。
流量如何变留量？
——好的产品会说话
是第一居所，也是终极改善。
这两个往往难以同时满足的需求，在天樾书院身上，得到了完美解决。而作为真正的纯粹低密别墅，产品自带说服力---
超高得房率，超大庭院，超高层高，超大楼间距，全套房设计，超大车位，超大单层面积，中式门头坊巷园林，超大主卧套。
目前天樾书院做了下叠产品样板间，从中更能看出未来生活的可塑性。
全部为上下两叠，通体干挂石材外立面，南北分别私家电梯入户，实现了真正的独门独院独户，再加上22-25米的超大楼间距，叠拼社区做出了独栋居住感。
天樾书院在设计投入上很“下本儿”。
建筑、园林、室内设计分别聘请的是汇张思团队、优地联合、唐忠汉设计师。而依靠一个个项目实际操刀经验，积累起来的阅历，使其自带手感。
实际使用率上，天樾书院也很“舍得送”。
建面270㎡-310㎡，实际使用面积能达到150%-200%，另有超大花园赠送。
实际上走进样板间，够大够豪的空间感更强烈。
地上两层，单层面积都是超过百平，南向面宽8.1米，呈现出宽幕平层的墅级体验。4-5居全套房设计，更是让家庭成员各自专享独立空间。
地下8.1m层高，可自由定义功能区间，健身房、影音室、书房、儿童娱乐室等。
记者还在样板间设计中发现了一些贴心设计。
比如二层主人房外设有独立饮水区，方便业主即取即用，不用为了喝杯水专门跑到一层厨房。
比如加大版地下停车位，可容纳三辆日常用车。对于有豪车的家庭来说，再也不会出现车停得进去，门却打不开的尴尬情况了。
让人惊艳的，是样板间地下二层的设计。自行车主题，旋转的坡形走道，销售表示，很多到访客户就是在这儿做出了决定。
毕竟，下次再遇到这样惊艳的别墅产品，不知是何年了。
2020年突如其来的疫情，成了房子的“照妖镜”。
史上最长假期，所有家庭成员24小时亲密接触。活动空间过小、个人隐私无法保证、居家卫生无法保障等，这些曾经依靠“错峰”解决的问题，无处遁形，以别墅为代表的低密改善需求进一步被激发。
另一方面，面对百年未有之大变局，各种投资风险加大，各种不确定下，买房反而成为相对确定的一件事。别墅更是因为其稀缺性，成为保值的硬通货。
据了解，天樾书院预计12月底首期开盘，总价1100万-1600万，可以说是北京当下千万量级别墅市场中，下一次再拥有、不知是何年的项目了。
本文来源：网易房产原创
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