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揭秘!天樾书院未开先火 纯商纯墅背后的硬核逻辑

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60年一遇的最冷冬天里的工作日,天樾书院售楼处里却人满为患。本是总价千万起的纯别墅,生生体会到了网红盘的拥挤。


果然,真正的有钱人,真正富有的是时间。

据了解,天樾书院目前单周客户到访量保持在400组以上,关键是成交转化比高达7:1,也就是说每7个来看房的客户,就有一组排卡。

珠江是如何把流量变成留量,直到销量?天樾书院给出了最好的答案。

流量来自哪里?

——稀缺自带流量

天樾书院,是近几年奥北别墅区,唯一新增纯商品房别墅项目。

放眼整个北京别墅市场,其纯商纯墅性质,也十分难得。

早在2003年,全国“限墅令”便已实施,经过2019年“限墅令”升级,北京人多地少,本身优质别墅产品就稀缺。

再加上近三年入市项目大多为限竞房,受限于70/90政策,要想挤出空间盖别墅,往往需要与洋房、高层混搭。

而“混搭”社区,不仅难以保障别墅业主私密性,如何搞好不同业主之间的关系,也十分考验物业的能力。无数事实证明,“混搭”社区入住后价格表现,在“盖墙”与“拆墙”的拉锯战中,几乎都落后于市场基本面。

就算有少量纯别墅项目,也往往因为限价,为了扩大总货值,呈现典型“地下走”特征,出现了大量地下3层,甚至4层的产品。但地下空间往往在通风、采光、防水等方面存在问题,前期装修以及后期维护成本较高,实际使用率也令人存疑。

千金买房,万金买邻。

天樾书院所在的珠江·壹千栋,是占地1900亩超大别墅社区,前四期全部为独栋别墅,均已售罄。


作为第五期的天樾书院,全部为东方院墅产品。而整个壹千栋全期区容积率仅为0.47,可谓神仙级低密居所。

在整个北京,这都是孤品式的存在。

如果这个别墅还是位于北五环呢?更显珍贵。

北京买房看地段,地段看环线。但环线并不是以天安门为原点,由内向外规整的同心圆或椭圆,往往会因为产业、交通、学校、自然环境等被打破。

换句话说,资源分布不均衡,导致了房价环线的波动。

这也是为什么北京楼市从来就有“南三不如北五”的说法。

天樾书院东临未来科学城,西有中关村科学城、TBD科技商务区、沙河高教园等多个成熟产业园区,入驻了大批IT、教育、金融等高端产业,以及随之而来的高薪高知人群和高端改善置业需求。

而产业、人群、需求的聚集,决定了未来区域价值的整体上升,而这也是片区内房价上涨的底层逻辑。尤其是海淀北部片区,近十年来在行业、房价的双重红利下,对周边板块产生了极大的外溢。


天樾书院北五环的环线属性,决定了城市核心资源的汇聚,最终实现生活的“一站式满足”。

项目南侧道路定泗路,连接未来科学城与TBD商务区,将修建成双向六车道,目前东段已经修建完成,西段开始拆迁,预计2024年全线通车;北清路改造后将是双向12车道高架快速路,大大提高北部区域通行效率。


驾车10分钟内,医院有王府中西医结合医院、清华长庚医院、北大国际医院、积水潭医院(回龙观院区);商场有中关村国际商城、龙德广场、物美超市及温都水城永辉超市等;学校有王府国际学校、北师大亚太实验学校、北师大附中,项目内部还有配建国际双语幼儿园。

尤其是天樾书院作为别墅产品,其自然生态环境优越。位于中轴线通风廊道,北临温榆河畔,南侧为规划中的万亩牡丹园,东侧为规划中的西沙郊野公园,西侧有红枫湖高尔夫。

这些难得一见的风景,未来便是天樾书院业主的日常。

作为第一居所,完全没有问题。


流量如何变留量?

——好的产品会说话

是第一居所,也是终极改善。

这两个往往难以同时满足的需求,在天樾书院身上,得到了完美解决。而作为真正的纯粹低密别墅,产品自带说服力---

超高得房率,超大庭院,超高层高,超大楼间距,全套房设计,超大车位,超大单层面积,中式门头坊巷园林,超大主卧套。

目前天樾书院做了下叠产品样板间,从中更能看出未来生活的可塑性。

全部为上下两叠,通体干挂石材外立面,南北分别私家电梯入户,实现了真正的独门独院独户,再加上22-25米的超大楼间距,叠拼社区做出了独栋居住感。


天樾书院在设计投入上很“下本儿”。

建筑、园林、室内设计分别聘请的是汇张思团队、优地联合、唐忠汉设计师。而依靠一个个项目实际操刀经验,积累起来的阅历,使其自带手感。

实际使用率上,天樾书院也很“舍得送”。

建面270㎡-310㎡,实际使用面积能达到150%-200%,另有超大花园赠送。


实际上走进样板间,够大够豪的空间感更强烈。

地上两层,单层面积都是超过百平,南向面宽8.1米,呈现出宽幕平层的墅级体验。4-5居全套房设计,更是让家庭成员各自专享独立空间。


地下8.1m层高,可自由定义功能区间,健身房、影音室、书房、儿童娱乐室等。


记者还在样板间设计中发现了一些贴心设计。

比如二层主人房外设有独立饮水区,方便业主即取即用,不用为了喝杯水专门跑到一层厨房。

比如加大版地下停车位,可容纳三辆日常用车。对于有豪车的家庭来说,再也不会出现车停得进去,门却打不开的尴尬情况了。

让人惊艳的,是样板间地下二层的设计。自行车主题,旋转的坡形走道,销售表示,很多到访客户就是在这儿做出了决定。


毕竟,下次再遇到这样惊艳的别墅产品,不知是何年了。

2020年突如其来的疫情,成了房子的“照妖镜”。

史上最长假期,所有家庭成员24小时亲密接触。活动空间过小、个人隐私无法保证、居家卫生无法保障等,这些曾经依靠“错峰”解决的问题,无处遁形,以别墅为代表的低密改善需求进一步被激发。

另一方面,面对百年未有之大变局,各种投资风险加大,各种不确定下,买房反而成为相对确定的一件事。别墅更是因为其稀缺性,成为保值的硬通货。

据了解,天樾书院预计12月底首期开盘,总价1100万-1600万,可以说是北京当下千万量级别墅市场中,下一次再拥有、不知是何年的项目了。

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