又一家房企被迫退市 五洲国际深陷债务漩涡

在经历了业绩亏损、债务压顶、变卖资产等诸多波折之后，五洲国际最终没能逃过退市的命运。从2013年6月登陆资本市场到在2020年12月8日被迫退市，仅持续了7年的时间。

七年仓皇退市

五洲国际是自2018年中弘股份退市后，房地产领域又一家退市的企业。在2020年12月8日上午9时起，五洲国际正式被取消上市地位。在公告中，五洲国际表示，对上市复核委员会的决定感到失望，公司为推进重组及达成复牌指引付出巨大努力，公司已经履行9月3日季度更新公告所载的所有复牌指引。

上市复核委员会就五洲国际的退市决定，做了几点说明：不论是于2020年3月2日前或于上市覆核委员会进行聆讯当日前，五洲国际均未达成所有复牌指引，亦无恢复买卖；五洲国际重组及据此拟进行的相关交易仍存在众多不确定因素；五洲国际寻求延长的时限漫长，因而并非指引函件HKEX -GL 95 -18规定的短暂延长；建议认购事项完成后，五洲国际现有公众股东的股权受到重大摊薄，显示公司对公众股东而言仅剩余少许价值或实质价值。

中国企业资本联盟副理事长、IPG中国区首席经济学家柏文喜在接受《华夏时报》记者采访时表示，一些上市公司在好几个财务年度连续亏损后，才会被强制除牌，把五洲国际这类企业强制退市，可以保证资本市场的新陈代谢，维护资本市场的融资功能、交易的活跃度和流动性。

起步于江苏无锡的五洲国际成立于2004年，曾是江苏省首家商业地产上市的房地产企业，也曾经是中国三大商贸物流产业园发展运营商，业务覆盖地产开发、商业管理、品牌合作、跨境电商、仓储物流等，致力于打通商贸物流全产业链，核心产品为商贸物流产业园、城市/镇综合体、住宅。其官网显示，截至2019年底，五洲国际已进入中国华东、华北、东北、西南、华中和中原等区域，在全国60个城市开发、运营管理项目80个，总建筑面积超1200万平方米。

上海中原地产市场分析师卢文曦告诉《华夏时报》记者，企业举债扩张是正常的现象，适度的举债有利于企业发展，如果举债过多过快，风险就会来临。商贸运营的专业性高，而且伴随产业发展的周期性，相应操盘难度比一般商业更难，更要注意风控的问题。

债务缠身变卖资产

实际上，五洲国际的退市之路并非“一日之寒”。五洲国际的亏损始于三年前，2017-2019年，公司分别亏损5.18亿元、42.16亿元和27.66亿元。2020年，已经走入下行通道的五洲国际，业绩依然“跌跌不休”，截止到6月底，五洲国际虽然营业额和毛利均有所提升，但仍然亏损了6.41亿元。

五洲国际的退市命运，早已在近年来混乱的经营中暗示了结局。在2018年，五洲国际发生多项债务违约事件，这也引起了连锁反应，更多的债主开始要求五洲国际提前还款。

面对债务困境，五洲国际不得不变卖资产来还款。2018年卖掉了盱眙五洲国际置业有限公司100%股权，作价3.5亿元，2019年转让了沈阳五洲所持抚顺中合49.5%股权，以4000万元出让无锡惠山的房产。

如今的五洲国际仍然未走出债务漩涡，五洲国际2020年中报披露，集团拥有流动负债净额及负债净额分别为人民90 .70亿元及43.23亿元，该等状况显示存在重大不明因素可能对集团的持续经营能力构成重大疑问，集团可能无法在正常业务过程中将其资产变现并解除其负债。

为什么五洲国际会产生如此大的现金流危机呢？柏文喜分析，一般开发和运营商贸市场项目有两种模式，一种模式是销售去化的模式，会让企业的现金流和财务状况比较宽松，但是这些年商铺存在着供给过剩的问题，如果位置不好或者是项目的主题不太好，可能会造成去化困难，威胁到公司的现金流。

柏文喜进一步表示，第二种是自持模式，在市场培育期，企业的压力会比较大，在现金流转正之前，需要企业高超的财技和运作技巧，但很多自持商业物业的开发商，往往就死在这一阶段。在债务压力下，往往就需要引入战略投资，或者进行权益性融资，如果不太顺利，企业的财务风险就会急剧上升，甚至影响到现金流的安全。

关于如何处理债务问题，以及企业的发展规划等，《华夏时报》记者已经将问题发送给五洲国际，但截至发稿，未获回复。

另外，五洲国际面临的资金压力是目前中小房企困境的一个缩影。尤其是在三道红线之后，市场对企业的资金风险管控能力提出了更多的要求。柏文喜分析，企业要加大促销的力度，加强销售回款，优化和改善现金流。要控制负债水平，相对的缩减债权性融资，让债务规模和结构回到健康的三道红线的指标内。