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今年多城井喷式卖地 11城土地成交破千亿

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中原地产的数据显示,截至12月7日,今年50大城市卖地金额高达3.75万亿元,同比上涨20.7%,其中11个城市的土地出让金突破千亿元。而市场分析人士认为,随着“三条红线”政策的落地、推进,房企在土地市场的表现将会更加谨慎。易居企业集团CEO丁祖昱近期指出,下半年,土地市场的热度比上半年有明显下降,表明房企对短期市场的基本态度相对比较谨慎。“三道红线”影响之下,预计2021年房企投资还是延续今年下半年谨慎的态度。

30个城市土地出让金超500亿元

中指研究院近期发布的数据显示,今年前11个月,全国300城市土地出让金总额为43830亿元,同比减少14%。

作为房企拿地重点区域,一、二线城市的土地市场却依旧如火如荼。在近期举办的一场业内交流会上,易居企业集团CEO丁祖昱表示,房企投资也会出现分化:“今年下半年有一个特征,一些热点的土地参与程度还是蛮高的,部分土地的溢价率、争夺的激烈程度一点也不比上半年差,大家对接下去应该在哪些城市拿地、深耕,规模房企基本都达成了共识。”

“整体看,疫情对土地市场的影响逐渐过去,今年多个城市出现井喷式卖地,土地市场成交额持续上升。”中原地产研究院近期发布的数据显示,截至12月7日,今年50大城市卖地金额高达3.75万亿元,同比上涨20.7%。50个大城市中,30个城市年内土地出让金超过500亿元,明显高于历史同期;上海、杭州、广州、南京、北京、武汉、宁波等11个城市的土地出让金突破千亿元,其中上海、杭州、广州三地的土地出让金已突破2000亿元。

上述11个卖地收入破千亿的城市中,9个城市的土地出让金规模均高于去年同期,仅有武汉、苏州略有下降。其中,位居榜首的上海,截至12月7日已获得2773亿元的卖地收入,同比增加57%。数次稳居土地出让金榜单首位的杭州则屈居第二,出让金达2564亿元。

今年以来,上海多幅“现象级”地块的出让引发市场强烈关注。疫情期间,香港置地斥资310.5亿元拿下的上海徐汇滨江地块,就刷新了上海乃至内地“总价地王”的成交纪录。

第一太平戴维斯华东区策略顾问部主管及高级董事朱锋向《华夏时报》记者分析指出,上海土地市场火爆,主要是因为房企对于上海房地产市场的信心持续回升,且此前政策限制较大,致使部分拿地需求被积压,今年得以合理释放。同时,在长三角一体化大背景下,上海作为长三角核心城市,其关注度必然进一步得到拉升。此外,今年充裕的土地供应与适度宽松的地块出让规则叠加,使上海土地市场的竞争机制更为市场化和公平化,进而吸引更多的房企参与竞拍。

不过,今年上海推出的优质宅地虽然不少,但地价仍被控制在较为合理的范围。据中原地产研究中心数据,今年(截至11月20日)上海成交178幅地块中,120块土地为底价成交(即溢价率为零);溢价率超过50%的居住用地仅有两幅。

“三道红线”下土地市场趋稳

谈到今年一二线重点城市土地市场十分火爆的原因,中原地产首席分析师张大伟向《华夏时报》记者指出:“原因很简单,’三道红线’到目前为止依然只是传闻,没有任何官方明确了政策是否执行、如何执行。对于房地产企业来说,规模化依然是必经之路,所以拿地是必然。”

张大伟进一步分析称,整体来看,随着疫情的影响逐渐转淡,多个地区集中出让热点地块,使得土地市场成交金额持续上升。在经济全面复苏、资金相对宽松的背景下,房企拿地积极性逐渐提高,使得土地市场热度持续提升。而据贝壳研究院统计,今年1-11月,房企境内外债券融资累计约11291亿元,累计同比微增0.8%,顺畅的融资渠道成为企业拿地的资本。

距离2020年结束仅剩十余天,不少重点一二线城市的土地市场仍十分火热。

例如,今年受疫情影响最大的武汉正继续加大卖地力度。12月15日,武汉迎来又一场百亿土拍。集中出让的14宗地,除了2宗地块延期出让,其余12宗地均顺利成交,总揽金120.83亿元。此前,11月13日,江岸滨江住宅地块P(2020)122号地块由华润地产经过321轮竞价获得,总价65.7亿元、楼面地价30558.14元/平方米,溢价率52.79%,成为武汉新单价“地王”。

仍有不少业内人士认为,随着“三条红线”政策的逐渐落地,土地市场将逐渐趋稳,房企在土地市场上也将愈发谨慎。

“在当前调控政策趋严、三条红线新规重压之下,房企拿地需要更加谨慎理性。”诸葛找房高级分析师陈霄表示,在区域布局上一二线热点城市仍然是优选,对于三四线城市拿地要更加慎重。

朱锋认为,“三道红线”意味着房企的融资环境即将改变,“拆东补西”将成为过去式。进一步加强管理和控制可能由房地产投资风险引发的金融风险。“’三道红线’是一种监管,也是一种警示,对于地产企业来说,未来拿地会更加精打细算,更加谨慎。对于土地市场的发展来说,会有更有利于土地市场化、理性化发展。”其向《华夏时报》记者强调,“三道红线”对于房地产市场可能会引起在去负债率指标下的抛售和去化,从而导致市场价格的波动。

值得一提的是,在地价居高不下的背景之下,合作、并购拿地的现象在行业中更为普遍。近期,对于在三道红线下,开发商应该如何避免投资陷阱这一问题,丁祖昱表示,保持规模是需要的,但是持续增长或者持续高增长的时代已经过去。未来,合作拿地的现象将更为普遍。“一方面这样能够保持规模,另一方面不并表也可以不并负债,对于财报也都有好处。”丁祖昱说。

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