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销售不及预期 房企强制员工买房凑业绩?

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你老板今天逼你买房了吗?


“爱炒股”的张近东,大概没想到,2020年末会如此水逆爆表。

本以为200亿战投恒大、持股蚂蚁金服将让苏宁成为坐享红利的股王,却不想,两只优质股接连在上市门前止步,直接令资金沉淀套现失败的苏宁,陷入自身难保的泥潭。

为了给马上到期兑付的百亿“15苏宁01”腾出资金,苏宁想出了包括质押股权在内的自救方法,甚至是员工全款购房。

而被债务追逐的,远不只是苏宁。进入12月,企业“内循环经济”的“员工认购”,又开始频频抬头,出现在头部房企内部公文里。

哪怕没有“三道红线”的出现,每到年末,房企鼓弄数字游戏,都属意料之中。但对员工来说,一旦被要求强制认购房源,等待他们的,不止是身不由己的自掏腰包,甚至是亏损投资,和岗位丢失。



员工内购 成就房企的“数字游戏”

上周五,一份苏宁环球地产集团《关于集团内部员工现价购房的通知》文件流出、

通知显示:为满足全集团内部员工购房需求,大力回馈全体员工,今有一批优质保留房源,包括水城18街区、19街区精装房,2-18街区毛坯房。

  • 面向全体员工;
  • 无需购房证明即可认购;
  • 必须于2020年12月13日前全款支付购房款,款清后签订房屋认购书;
  • 公司可提供一次更名机会。

“员工内购公司房源并给一次更名机会”,这种操作在房企内部并不是新鲜事。而苏宁环球地产这份文件异于同行的最大关键点,在于员工需要在今年前全款支付购房款。

某TOP20房企员工告诉地产壹线,一般这种可更名的员工内购房源,在享受员工折扣的基础上,认购所需的首付款最多不超过30%即可。而苏宁要求全款支付的操作,更多的目的在于支援公司现金流。

且文件中并未提及员工内购折扣度,对员工来说,其实是徒增负担。

类似的压力,也降临在金科股份员工身上——有媒体爆出,金科华东区域要求员工认购公司项目,年底结算,并根据不同部门不同职级给出了不同的套数指标。

这项名为“员工超级购”的指标名单上,华东区域总共需要员工认购305套,总金额高达4.57亿元。根据不同部门不同职级,还给出了不同的套数指标:

  • 设计管理部42套;
  • 人力与行政部23套;
  • 财务部21套;
  • 法务部19套;
  • 区域领导办公室11套,总价1650万元;
  • ……

其中,最少的是公司纪检监察部,需要认购3套,总金额约450万元。

与苏宁不同,金科的员工认购,看起来更具强制性。且从数据看,金科前11月已实现销售额1954亿,完成全年目标88.82%;三季度末的货币资金323.07亿元,一年内短债137.65亿元,财务风险也并不大,与苏宁眼下急切需要兑现的目的差异较大。

对此,某TOP5房企员工表示,可能是因为金科内部定的目标更高,又或者是因为金科项目担保过多,而“三道红线”政策对表外债也有监测,区域需要加紧自降杠杆。

而把指标以部门为单位分派的做法,可能是因为认购金可以多个员工拼单完成。


去年时,另一个头部房企——绿地集团湖南公司也被爆出强制要求员工买房:

  • 在10底之前所有员工(包括试用期员工)每人必须购买一套绿地湖南的房产(住宅、公寓均可);
  • 享有一次更名权;
  • 所有房源在售楼处享受最低价的1%折扣;
  • 可以找亲戚或朋友来购买,首付20%,半年内付清50%;
  • 不完成者将被除名。

虽绿地方面后来解释,此为员工福利,并非强制行为。但事实上,年底时拿员工认购“凑数字”,已经被视为行业的常见做法,尤其是每年的四季度。

不同的细节在于,有的企业一旦认购出,员工就需要通过项目销售或自己找接手方,而有的企业规定半年或一年内,可选择公司回购或者退房。


成就房企 成就员工?

对企业而言,不论员工内购的结局是可转让还是可退房,认购时即被当作当年签约业绩,利好公司规模的统计方式,是统一的。

此外,筹集的订金,也将成为企业的运营资金。

但对员工而言,认购毕竟需要动用到自有资金,敏感度极高。

把时间线回拨到十年前,员工内购曾经致富了一批人。

据某TOP10房企员工回忆,在2011年、2012年时,市场行情不好,个别房企开始鼓动员工“炒楼花”(指买家在楼盘未落成之际只交数量很少的订金,订下一套或多套单元,之后转手卖给别人,套取高额订金,从中赚取差价)

“因为不限认购套数,又能享受到员工折扣点数,且只需要1成首付就可占住名额,有些同事认购了7套,甚至10套,再在网签前转手售出,后来确实都成了百万富豪。”

在环京区域,也有某房企曾全面推行过员工7折购房。按当时员工的粗略计算,市场价大概8000元/平米,而员工购房只要不到6000/平米,且认购金只要5万/套。

“很多同事一次性买3套、5套,后来中介店挂出的二手房,甚至是项目案场放出的房源,有一半都来自公司同事。”



常规操作上,房企放出给员工的内购房源,往往在预售证下发前就会通知员工,除了给予一定的折扣,还往往不审核购房资质,员工可以一人认购多套。

且最低只需要交5-10%的首付款,在网签前找到下家更名转手即可赚足差价。如果是自住,企业还会给予分期首付优惠。

对员工而言,这确实算是一个造富的机会。但同时也有风险——如果找不到接手方,自己又没有购房资格,则订金将不退回;又或者需要交清全款之后,变成二手房转卖。

因此,许多员工都会“讨好”项目销售,让他们帮忙推销。

某TOP30房企员工表示,自己就曾以10万订金认购了一套公司的房子,而后委托项目销售进行转卖。4个月后,房子转卖成功,该员工净挣3万,“给销售1万辛苦费,自己到手还剩2万”。

但与十年前明显不同的是,眼下的市场涨幅有限,甚至存在不小的跌价风险。

中国国家统计局14日发布的数据显示,11月份,中国70个大中城市中,36个城市新建商品住宅销售价格环比上涨,6个城市新房价格环比持平,28个城市环比下跌。且房价环比下跌城市数量创2015年11月份以来的新高。

除非给到足额的折扣,或者是热销难抢楼盘,否则很难打动员工。

而强制性的认购,也让员工从被动造富的心态,变成了主动埋汰,“赚也赚不到几个钱,还操心市场不温不火,就是在贴钱完成任务”。

若再把强制认购与员工升职、年终奖或者离职进行捆绑,这所谓的“员工福利”,说到底,不过只是满足企业自己而已。




“做企业不容易,上个班也不容易。希望艰难的2020快点过去,也希望即将到来的2021,对所有人,能够更加温柔一些。”——某房企员工心声

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