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商品房销售面积增速转正 "三道红线"下土地降温

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12月15日,国家统计局发布的《2020年1-11月份全国房地产开发投资和销售情况》显示,前11个月,全国房地产开发投资额同比增长6.8%,增速连续6个月上升;房企到位资金同比增长6.6%,连续5个月为正;而商品房销售面积同比增速也开始转正,达到1.3%。

不过,根据数据统计,1-11月的房企土地购置面积同比则下降了5.2%。业内人士分析称,在“三道红线”的约束下,房企谨慎拿地,导致土地成交面积增速下降,但是地价同比涨幅仍达到22.5%。

值得关注的是,与地价上涨不同的是,在各地密集调控下,当前“稳房价”效果显著。在业内看来,临近年底,房企为冲刺业绩,会加大供应并采用多样化的营销策略,市场销售面积仍有上升的可能性,但是价格或再现稳中有降。

开发投资增速连续6月上升,土地市场成交下滑

国家统计局数据显示,1-11月份,全国房地产开发投资约为12.95万亿元,同比增长6.8%,增速比1-10月份提高0.5个百分点。其中,住宅投资约为9.58万亿元,增长7.4%,增速提高0.4个百分点。

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称,房地产开发投资额增速,目前已保持了连续6个月同比为正的态势,呈现稳中向上的良好势头。而且这一走势不会改变,短期内会成为稳投资的重要力量。

此外,诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱认为,虽然房地产开发投资增速连续6个月上升,但还未达到去年增速水平(10%左右),短期内在经济逐步复苏下房企投资增速仍有上升的空间。

虽然房地产开发投资同比增长,但土地购置面积的同比增速则出现下跌。国家统计局数据显示,1-11月份,房地产开发企业土地购置面积2.06亿平方米,同比下降5.2%,降幅比1-10月份扩大1.9个百分点;土地成交价款13890亿元,增长16.1%,增速提高1.3个百分点。

严跃进认为,上述土地购置面积-5.2%的增长,确实不如预期。由此可见,“三道红线”政策实际上已经起了作用,至少土地市场已经降温。而根据国家统计局公布的土地购置面积和土地成交价款计算,1-11月份全国土地均价为6746元/平方米,同比涨幅为22.5%,“地价涨幅还是比较大的,后续需要积极稳地价,尤其是需要出台各类限价的政策。”严跃进如是称。

商品房销售量增价稳,调控下房价上涨态势受到遏制

在商品房销售方面,1-11月份,全国商品房销售面积约15.08亿平方米,同比增长1.3%,增速比1-10月份提高1.3个百分点;商品房销售额约14.90万亿元,同比增长7.2%,增速提高1.4个百分点。

从数据来看,商品房销售量正在持续加速修复。对此,严跃进认为,商品房销售面积同比增速开始转正的态势,说明市场表现尚好;根据国家统计局公布的销售金额和销售面积计算,1-11月份全国商品房均价为9876元/平方米,同比涨幅为5.8%,该数据与1-10月份相比总体持平,应该说房价上涨态势已受到遏制,尤其是年底促销季开启,很多房企不会在定价方面过于强势。

贝壳研究院高级分析师潘浩表示,在各地密集调控下,“稳房价”效果显著。1-11月累计销售均价同比增长5.8%,涨幅已连续4个月基本保持稳定。而据贝壳研究院统计,7月起全国共74个省市141次推出房地产相关政策,其中,常州、沈阳、杭州、东莞、无锡、深圳、南京、宁波、大连等22城发布了有关规范房地产市场发展的限售、限购政策,并提高贷款和房产转卖门槛,进一步深入打击投资需求,达成了“稳房价、稳预期”的目标。

临近年底,王小嫱认为,虽然近期更多城市加入调控加码大军,但年底房企为冲刺业绩,会加大供应并采用多样化的营销策略,市场销售面积仍有上升的可能性,价格稳中有降。

房企到位资金连续5月为正,资金状况持续改善

根据统计,1-11月份,房地产开发企业到位资金171099亿元,同比增长6.6%,增速比1-10月份提高1.1个百分点。其中,国内贷款24256亿元,增长5.4%;利用外资154亿元,下降4.7%;自筹资金56666亿元,增长7.9%;定金及预收款57384亿元,增长5.3%;个人按揭贷款26983亿元,增长10.6%。

严跃进认为,从同比增速6.6%来看,这已经出现了连续5个月为正的良好态势。虽然当前“三道红线”对于房企是一个约束,但外部大环境还是相对宽松的,比如此前唐山就实施了预售许可证放松政策。虽然一些融资的政策在收紧,但如果地方预售政策没有明显收紧,还是有助于改善房企资金状况的,所以房企也不必过于悲观。

潘浩也认为,从房企到位资金来看,资金状况持续改善。但从长期来看,自2006年以来国内贷款占比开始呈下行走势,当前与2006年相较,国内贷款占比下降5个百分点,而定金、预收款及个人按揭贷款的比例提高了10个百分点,房企依靠销售回款缓解资金压力的趋势明显。

潘浩表示,预计明年房地产融资相关政策将持续趋紧,房企将继续通过加速去化的方式缓解资金压力,个人按揭贷款、定金及预收款的占比或将持续走高。

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