重构城市格局，TOD引导城市人口高效集聚

2020年注定是不平凡的一年。虽以疫情开篇，但多领域仍以不平凡的成绩终局。其中，交通固定资产投资建设格外亮眼。

来自交通运输部最新数据显示，“十三五”以来，我国累计完成交通固定资产投资16万亿元。高速铁路营业里程、高速公路通车里程、城市轨道交通运营里程、沿海港口万吨级及以上泊位数量稳居世界第一。“十三五”期末，预计我国铁路营业里程约14.6万公里，覆盖99%的20万人口及以上城市。

伴随交通建设如火如荼，沿线土地开发呈现前所未有的热度，TOD一跃成为网红名词。与TOD相关的政府部门、行业协会、城轨交通企业、城市发展运营商、咨询研究机构以及媒体，都以极大的热情参与到TOD线上线下研讨培训、海外考察、项目合作，乃至标准编制。更值得可喜的是，越来越多的城市对TOD的认知和推进已经从轨道交通投融资的压力倒逼，上升到主动以TOD为抓手，促进城市高质量发展的崭新高度。

TOD，简单来说，即以集约化、复合化和交通为导向，实现功能集约、高密度开发的目的，有效引导人口向交通设施资源高效集聚。

中国已经迎来TOD浪潮。房地产行业内，这条赛道上已经集合了龙湖、万科、华润、招商蛇口等多位玩家。但TOD知易行难，在充满运营、资金、技术等门槛的高难度领域里，并非所有房企都有实力从容介入。

高铁TOD站城一体项目——重庆龙湖光年

01提升规划前瞻性，TOD模式引领城市规划变革

TOD概念正式流行之前，我国铁路、轨道与地产混合开发已经存在许多年，高铁新城等一度成为地方政府拉动经济的增长点。

不过，早期的交通设施规划存在两大问题：一方面，交通规划与城市发展规划脱节，导致高铁新城空间布局往往难以匹配实际功能需要；另一方面，城市核心地段的交通设施规划滞后于城市发展规划，交通设施难以实现规划落地。

TOD模式改变了这一传统思路。它提出了“同步规划+同步开发”的理念，在政府部门、开发企业以及社会投资者协商一致的土地综合开发方案下，让土地和交通设施开发规划得以同步进行，大力保障了项目建成后有序运行，提升城市运转效率。

以城市新区的规划建设为例。早在规划之初，TOD模式便通过引导地方政府、社会投资者等多方进行协调，重塑城市化空间，引导城市新区人口向公共交通设施资源集聚，提升城市运转效率，助力城市高质量发展。如今，这种规划理念已经被不少城市新区所认可。

相比过往先建区域、后配套交通的传统城市建造思路，TOD开发模式，提出了“公共交通先行，轨道交通规划哪里，城市就发展到哪里”的先进城市理念。该模式之下，轨道交通枢纽不仅是一个公共交通的“站”，更是一座区域中心的“城”。

TOD通过“轨交先行”的方式引导城市人口定向集聚，并依托综合交通、商业、居主等多业态功能，满足不同时期的人口流动需求，有效疏导或聚拢人口，引导人口向城市发展的新区倾斜聚集。

02抢占TOD赛道，综合开发、低成本资金能力是入局门槛

作为一种共享高效的城市发展理念，TOD模式符合国家发展理念，对于城市的战略融合发展、可持续性与宜居性有着重要的推动作用。

据中国城市轨道交通协会不完全统计，截止到今年9月30日，中国内地累计共有41个城市开通轨道交通，运营线路高达7141.55公里。今年前三季度，新增运营线路长度405.35公里

随着轨交建设如火如荼，北京、上海、广州、成都等城市均在积极探索“轨道+ 物业”的TOD开发模式。而TOD项目巨大的市场空间，更是吸引了不少房企纷纷入局，抢占TOD赛道。据不完全统计，包括龙湖、万科、保利、华润、碧桂园、招商蛇口等20余家企业已在争相竞逐。

但想要成功吃下TOD这块蛋糕并非易事。由于涉及轨道交通等综合开发经验，TOD对房企提出了更高的入局门槛。

一般来说，TOD项目主要布局在一、二线城市交通枢纽的优势地段，地块资源稀缺，价值高。这使得TOD项目一般由不同功能、不同业态的空间模块组成，同时要求在同一空间内立体化组合，且规模体量通常较大，这对开发企业综合运营操盘能力是不小的挑战。

具体而言，TOD项目通常将多种复合业态规划在同一地块内，要求房企同时具备不同建筑类型整合开发的能力，如具备自持商业、多业态组合开发、超高层建筑、地铁上盖物业开发经验等。而对于地铁上盖物业开发和地下空间的对接，则要求房企具备处理复杂涉轨项目的设计、施工能力。

这就意味着，具有综合物业组合开发、地铁上盖物业开发经验的房企，在TOD赛道上更能赢得竞争优势。

此外，TOD项目开发建设中还需要强大的资金支持。从TOD项目规划披露情况来看，投资规模上百亿的项目不在少数，且施工时间普遍为4-5年，这也意味着TOD项目的投入强度和开发周期都远远超过一般项目。

龙湖集团总规划师胡剑认为，“基本上资金成本高过6%（的房企），是很难开发这样的复杂项目。”

03比拼综合操盘能力，龙湖以商业优势引领TOD发展

作为在TOD领域具备领先竞争优势的房企，龙湖集团一直以来审慎稳健的财务盘面，为其在TOD领域施展拳脚。龙湖集团2020年中期业绩显示，截止2020年6月底，龙湖保持了平均借贷成本4.5%的低位，平均贷款年限6.45年，净负债率51.4%，在手现金784.0亿元，现金短债比4.55，一系列指标均维持行业内的较高水准，且持续保持着民营房企的最佳信用评级。

作为国内最早引入TOD开发模式的房企之一，龙湖于2003年就开始了TOD模式探索。区别于传统房地产开发，龙湖通过规划理念的创新、空间布局上多元化实践，以及多业态城市配套服务，形成了一套独有的开发运营模式。

秉承集团“自持商业”发展战略，龙湖聚焦于重点城市的交通节点，进行网格化布局。为了打通内外部资源体系，龙湖打造了专业的TOD团队，配置了优质的规划设计、商业设计等资源。同时，依托住宅、商业、租赁住房、产城、养老、医疗等多元产业发展经验，将复合业态融入TOD发展模式，围绕交通核心节点，实现城市服务业的聚合及土地资源的集约高效利用，提升城市运营效率。

比如，国内首个城市中心高铁上盖TOD项目重庆龙湖光年项目。该项目位于重庆沙坪坝区，通过打造五轨合一的换乘枢纽，同时引进购物中心、酒店、餐饮等商业形式，有力推动商圈量质双向提升，预计到2020年底将实现日均90万的客流量。

“独立开发运营城市商圈，龙湖在行业内已经是佼佼者。其他大部分企业只能在一个点做一个购物中心，没有独立打造一个商圈的能力。”有行业人士表示。基于丰富的资源优势和专业的运营能力，龙湖得以和各地方行政机构、铁路、轨道交通公司进行更顺畅的协调沟通。在平衡轨道交通公司、相关部门以及开发企业各方诉求的同时，克服了立体空间布局、多业态组合建设、地铁建设工程协调等诸多难点，最终实现多方共谋、共建、共赢。