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这5大看点,或将成为“十四五”期间北京房地产的风向标

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12月7日,《中共北京市委关于制定北京市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》(简称“北京十四五规划建议”》)发布,共涵盖12部分51条内容,对北京市经济社会发展做出系统谋划和战略部署。

在房地产以及相关领域,涉及农地改革、房住不炒、租购并举、城市更新、物业管理等多方面。业内认为,房住不炒、租购并举等关键词在北京十四五规划建议中均是首次出现,值得关注。

看点1:

坚持房住不炒,遏制房价上涨决心不变

《建议》指出,坚持“房住不炒”定位,完善房地产市场平稳健康发展长效机制。

整体来看,在房地产调控方向上,北京十四五规划建议延续了此前“房住不炒”和“租售并举”的政策思路,更是秉承了中央十四五规划建议的精神。

在北京十四五规划建议印发之前,《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》(简称“中央十四五规划建议”)明确“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”。

自从2016年年底的中央经济工作会议首次提出“房子是用来住的,不是用来炒的”后,“房住不炒”就成为十三五期间房地产调控的一个主基调,并多次在中央层面的重大会议中被提及。此次将“房住不炒”写入中央十四五和包括北京在内的地方十四五规划建议,是对十三五房地产调控思路的延续。

中原地产首席分析师张大伟表示,再次明确要求“房住不炒”,代表了全国房地产的调控力度将依然维持之前的状态,房地产市场波动下,调控的基本原则依然不变,中央遏制房价上涨的决心不会发生改变。

张大伟进一步指出,“房住不炒”也代表了未来楼市政策将依然打击投机,但会保护真实居住,微调政策以有利于刚需。

看点2:

发展集体租赁住房,完善租购并举体系

除了延续“房住不炒”的定位,“十三五”房地产调控长效机制的另一关键词“租购并举”也将在“十四五”期间延续。中央十四五规划建议指出,租购并举、因城施策,促进房地产市场平稳健康发展。北京十四五规划建议明确,完善多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房保障体系。

2017年,党的十九大报告提出,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。此后,“租购并举”多次出现在高层和地方的文件、政策中,成为房地产调控后的高频词汇。

同一时间段,作为探索完善租购并举住房体系的新路径之一,集体建设用地建设租赁住房(简称“集体租赁住房”)被提上日程。

2017年,包括北京在内的13个城市开展试点集体建设用地建租赁住房。根据规划,从2017年起的5年里,北京将建设50万套租赁住房,其中大部分为集体租赁住房。

截至2020年11月底,北京全市累计开工集体租赁住房5.5万套(间)。

而未来五年,“租购并举”仍将继续。北京十四五规划建议中明确指出,鼓励存量低效商办项目改造,深入推进集体土地租赁住房试点,持续规范和发展住房租赁市场。

在业内人士看来,集体租赁住房的租金和租期稳定,将成为发展和规范住房租赁市场的重要力量,也是实现完善“租购并举”体系的路径之一。

值得关注的是,在过去几年的试点中,社会资本以联营或者是入股的形式参与到北京集体租赁住房建设、运营中来,部分企业推出的长租公寓等产品,不仅提高集体租赁住房的品质,还带来专业化运营。业内人士表示,随着未来五年政策延续,将大力发展集体租赁住房,社会资本将有更多机会参与进来。

看点3:

推进集体经营性建设用地入市,激发“三块地”活力

集体建设用地除了建设租赁住宅外,也可以入市流转。

2015年2月,包括北京市大兴区等33个试点县(市、区)开始“三块地”改革试点,即农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点。

2019年8月26日,十三届全国人大常委会第十二次会议表决通过了关于修改土地管理法的决定,新版《土地管理法》自2020年1月1日起施行。新版《土地管理法》明确规定,土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途,并经依法登记的集体经营性建设用地,土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用。

新版《土地管理法》破除了集体经营性建设用地进入市场的法律障碍,农村集体经营性建设用地可以直接进入市场流转,与国有建设用地享受同等的待遇,同等入市,同权同价,有利于破除城乡二元体制。

事实上,在北京大兴区过去几年的试点改革中,已经率先于新版《土地管理法》出台前挂牌出让集体经营性建设用地,从最初的产业用地到后来的住宅用地。2018年12月,北京土地交易市场挂出大兴瀛海3宗集体经营性建设用地的出让公告,并将建共有产权住房。

如今,随着“十四五”即将到来,北京十四五规划建议指出,深化农村土地制度改革,健全“村地区管”体制机制,稳步推进农村集体经营性建设用地入市,激发农村“三块地”活力。

中国人民大学国家发展与战略研究院执行院长严金明解读称,“这是贯彻中央要求,中央政策在北京的体现和落地。”中央十四五规划建议指出,健全城乡统一的建设用地市场,积极探索实施农村集体经营性建设用地入市制度。

严金明近日也曾表示,尽管2020年实施的《土地管理法》破除了集体经营性建设用地入市的法律障碍,但是入市实践过程中仍存在诸多问题。除部分试点外仍然难以流转,价格也未显化,整体市场远未形成。

在严金明看来,北京农村集体经营性建设用地入市,制度上还存在很多空白,如今将其写入十四五规划建议,将有利于加快交易平台、机制体制等建设。

看点4:

实施城市更新行动,推动老旧厂房、老旧商场更新改造

除了上述内容外,“北京十四五规划建议”的另一个看点是“实施城市更新行动”,其中包括,积极推进新首钢高端产业综合服务区建设发展,加强工业遗存保护利用,打造新时代首都城市复兴新地标;持续推进老旧小区、危旧楼房、棚户区改造,推广“劲松模式”“首开经验”,引入社会资本参与;多种形式推进老城平房区申请式腾退和改善;推动老旧厂房、老旧商场、老旧商务楼宇更新改造等。

同样,在中央十四五规划建议中,也明确提出“实施城市更新行动”,“加强城镇老旧小区改造和社区建设”。

11月17日,住房和城乡建设部党组书记、部长王蒙徽在住房和城乡建设部官网发表题为《实施城市更新行动》的署名文章。王蒙徽称,实施城市更新行动,推动城市结构调整优化和品质提升,转变城市开发建设方式,对全面提升城市发展质量、不断满足人民群众日益增长的美好生活需要、促进经济社会持续健康发展,具有重要而深远的意义。

在住建部政策研究中心原主任、中国人民大学国发院城市更新研究中心主任秦虹看来,城市更新是解决城市发展过程中所出现的经济、社会、文化等等一系列问题的非常重要的举措和手段。未来中国的城市更新面临着巨大的空间,主要表现在三个方面:一是城市中大量的低效经济空间有待开发和升级;二是老旧小区和基础设施改造的需求大幅度的提升;三是产业更新迭代对城市空间提出了新要求。

清华同衡规划设计研究院城市发展策划研究所所长彭剑波认为,在国内大循环背下,激发城市活力,特别是已建成区域的活力,城市更新是非常重要的手段,是顺应国内大循环新格局的要求。同时,北京新一轮空间规划确定城市发展的规模上限,特别是中心城区,以问题导向治理大城市病,以需求为导向满足人民对美好生活的期望,这都有必要进行高质量的城市更新。此外,城市更新有助于营造高质量、高品质的生活圈。

看点5:

老旧小区改造迎来政策红利,鼓励社会资本参与

值得关注的是,在城市更新中,老旧小区改造成为近几年的热点词汇,并在政府文件中多次被提及。年初政府工作报告中提出,“2020年拟新开工改造城镇老旧小区3.9万个,支持加装电梯,发展用餐、保洁等多样社区服务。”这是继2019年之后,老旧小区改造再次出现在政府工作报告中。

7月20日,国务院办公厅发布《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》明确老旧小区改造的目标,到2022年,基本形成城镇老旧小区改造制度框架、政策体系和工作机制;到“十四五”期末,结合各地实际,力争基本完成2000年底前建成需改造城镇老旧小区改造任务。

如今,“老旧小区改造”也同时出现在中央十四五规划建议和北京十四五规划建议中。

愿景集团总裁助理、城区更新事业部总经理刘楚表示,国务院办公厅7月20日印发的23号文件强调“全面推进”,就是一个强烈的政策导向信号,其中确立了工作目标,要在“十四五”期间把2000年底前建成的城镇老旧小区改造完成,任务量是巨大的。老旧小区改造作为民生工程和发展工程,不仅能提升居民的幸福感,在惠民生扩内需促发展上也将发挥更大的作用。

同时,城镇老旧小区改造是一项复杂的系统工程,在资金来源、组织实施、利益协调、创新激励等方面都要同步研究推进。北京“十四五”规划建议也指出,完善棚户区改造、土地储备、老旧小区改造等资金筹措机制。

值得关注的是,北京十四五规划建议中提及的“劲松模式”就是社会资本参与老旧小区改造的路径探索。

据刘楚介绍,愿景集团为劲松小区的改造方,总结来说,党建引领“五方联动”、居民全程参与、改管一体化、引入专业物业服务、探索市场化机制等,是“劲松项目”的经验特点,也为形成“劲松模式”做了前期实践探索。劲松小区2018年开始改造,2019年示范区亮相,是北京第一个引入社会资本的老旧小区改造项目,社会资本参与有了明确的回报机制、形成闭环。特别是社会资本充分发挥社区服务优势,得到了社区居民的高度认可,“我们原本预估一年后物业费收缴率为30%-40%,但是截至目前已经达到76%,远超预期。”

“十四五”期间全面推进老旧小区改造的政策导向,在刘楚看来,未来5年,是老旧小区改造工作的政策红利期,对于接受“微利”、聚焦服务的社会资本来说,也有助于打造一条崭新的赛道。

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