深圳楼市"代持打新"调查

“已经在劝退房了，你们做好心理准备”，一深圳购房者在微信群里说，“查得比华润还严，销售说今天很多人没通过，还是有代持的。”

日前开盘的万科瑧山海正在组织购房者线下签约，从购房者反馈来看，银行严查资金来源。

“就好像被审问一样”，另一购房者说，“群里面好几个人都去过签约现场，应该都知道银行的态度。一旦银行查出资金有问题，首付六成都没希望。反倒是有一些有经验的炒房客把银行流水做得滴水不漏。”

据悉，针对“代持打新”现象，近日来，深圳市金融系统、住建系统等相关主管部门纷纷出招，分别就资金来源、购房人资料等严格审查。

●冯少文 王春艳

现象▶▷从“打新”热到出现“代持打新”

“不想帮你代持了，我计划自己买”。在华润城润玺1期开盘的前一天，深圳市民张女士的表妹如是告诉她。为实现三成首付，张女士借来表妹的购房名额，认筹华润城润玺1期，公证摇号结果显示，他们顺利进入选房名单。让张女士意外的是，表妹反悔了。

深圳新房住宅备受市场追捧，源于新房备案价格明显低于周边二手房价格，市场认为“买到即赚到”。

以华润城润玺1期为例，备案均价约13.1万/㎡，而据链家数据显示，其周边二手房成交单价普遍为十七、八万，由此产生了高达5万/㎡的价差，即使以购入最小面积约100㎡的户型计算，一套房子的价差也有500万元。

因此，刚过去的11月，华润城润玺1期引发“代持打新”的讨论，在深圳楼市空前热烈。特别是开发商发布该楼盘的购房人名单之后，网传的“代持打新”案例不绝于耳。有市民表示，“我们公司老板找了6个员工‘打新’，谁中了就用谁的名额买”。

实际上，最近一轮“打新”热在深圳已经上演半年之久。今年6月，位于光明的金融街华发融御花园1期入市，吸引8997人参与摇号选房，中签率仅4.38%，创下深圳楼市史上最难“打新”的楼盘纪录。

调查▶▷刚需型楼盘鲜有“代持打新”

“‘代持’行为的根本原因，是利益驱动”，深圳市住房研究会执行会长陈蔼贫指出，“代持”是房地产市场中的个别现象，而非普遍情况。他强调，当前深圳新房住宅供应不断增加，以及后期房产税的征收，购房者应当理性看待当前的房地产市场。

实际上，从整体来看，除了华润城润玺1期等个别热盘，其他刚需型楼盘“代持打新”的情况不多见。如，同样位于沙井的星河融御三期，开盘仅售出85%的房源；而位于光明的兆邦基端慧苑，依靠三级市场“转介”才售完；在龙华的万科北宸之光，由于开发商信心不足，开盘前就启动了“转介”。

另有楼市观察人士则指出，引发“打新”热的根本原因是“限价”。而“代持打新”则是由于销售楼盘总价太高，导致有能力的市民没有资格，有资格的购房者缺乏资金。因此，两者结合，是“限价”下的房地产市场行为，其本质是“无房优先”与总价千万房款支付能力的背离。

值得留意的是，新一轮深圳楼市“限价”，最早始于2016年10月4日发布的“深八条”。受“限价”影响，自2016年11月-2019年4月间，全市新房成交价“平稳”，房价趋势中几乎呈水平线状。

而由于“限价”，华润城三期、招商双玺成为深圳楼市中首批被“打新”的楼盘。2018年6月，华润城三期因采用低于周边二手房价的备案价开盘，引来大批购房者：6776人选741套房，开盘9小时后售罄。同时期开盘的招商双玺，总价1672-6559万，引来666人选167套房，更是产生了“5000万蹲”的说法。

出招▶▷主管部门联合行动

“各律师事务所，请排查本所内有无律师受委托拟定或见证关于华润城润玺1期‘代持’协议情况，若有上述情况请各所统一汇总后报我局法促科。”12月7日，一则由深圳福田区司法局发布的消息在网上流传。

目前，“代持打新”已受到社会各界关注。11月28日，新华社发表时评点名深圳楼市“打新”热；11月30日，深圳市住房和建设局局长张学凡表示，关于媒体反映的代持炒房等情况，正在调查处理中。

据了解，针对近期“代持打新”楼市现象，各相关主管部门已联合行动。知情人透露，金融系统已在严查购房者的资金来源。而住建部门则在“i深圳”APP上线“购房诚意登记”系统，同时启用了前海公证处“公证选房”小程序。

多措并举，“代持打新”热潮明显得到降温。据悉，12月8日开盘的万科瑧山海，弃购人数达到309人。有购房者表示，弃购者中部分担心银行审查严格。

对此，有业内分析，华润城润玺1期后，“代持打新”人士退出，刚需选购稀缺新建住宅的机会增加了。

■律师说法

“代持打新”中

双方均有风险

今年11月以来，广东华商律师事务所律师周争锋接到数十起“代持打新”的法律风险咨询，甚至要求就“代持”做律师见证。

周争锋表示，在“代持打新”中双方都有法律风险。实际产权人法律风险方面，他指出：

第一，代持人反悔，导致被代持人无法取得所购房产所有权。情形一是双方对于代持名额费用已经约定的清楚，但不排除“打新”成功后代持人给其他人代持。另外一种情形是，名义产权人在打新成功以后认为自己的名额非常值钱，提出其他要求。

第二，代持人私自出售、赠与、出租房屋或将所代持的房屋用于抵债。代持人私自出售、赠与，实际产权人可以依法行使撤销权，撤销出售、赠与；同时，主张双方恶意串通确认出售、赠与无效。但对代持人私自用房屋向外借钱抵债的问题，实际产权人无法控制。

第三，因代持人债务纠纷导致被代持房产被法院查封、拍卖、执行。依据《物权法》第9条的规定，不动产登记在谁名下就推定房子是谁的。那么，在登记产权人欠外债时，债权人就有权利申请法院查封这个房产并拍卖执行。

另外，还有房产代持人因婚姻状况变化导致代持房产被分割的情形。

而关于代持人的法律风险，他认为：第一，增加购房成本，影响家人和个人购房。因为代持人现在用了自己首次贷款的资格，那么在结婚以后，代持人家庭要购房时将面临着高额的首付。第二，可能影响产权代持人的个人征信记录。如果实际产权人的资金链断裂没有办法支付月供，则会导致银行提前解除借款合同，影响代持人自己的征信记录。