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深圳楼市"代持打新"调查

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“已经在劝退房了,你们做好心理准备”,一深圳购房者在微信群里说,“查得比华润还严,销售说今天很多人没通过,还是有代持的。”

日前开盘的万科瑧山海正在组织购房者线下签约,从购房者反馈来看,银行严查资金来源。

“就好像被审问一样”,另一购房者说,“群里面好几个人都去过签约现场,应该都知道银行的态度。一旦银行查出资金有问题,首付六成都没希望。反倒是有一些有经验的炒房客把银行流水做得滴水不漏。”

据悉,针对“代持打新”现象,近日来,深圳市金融系统、住建系统等相关主管部门纷纷出招,分别就资金来源、购房人资料等严格审查。

●冯少文 王春艳

现象▶▷从“打新”热到出现“代持打新”

“不想帮你代持了,我计划自己买”。在华润城润玺1期开盘的前一天,深圳市民张女士的表妹如是告诉她。为实现三成首付,张女士借来表妹的购房名额,认筹华润城润玺1期,公证摇号结果显示,他们顺利进入选房名单。让张女士意外的是,表妹反悔了。

深圳新房住宅备受市场追捧,源于新房备案价格明显低于周边二手房价格,市场认为“买到即赚到”。

以华润城润玺1期为例,备案均价约13.1万/㎡,而据链家数据显示,其周边二手房成交单价普遍为十七、八万,由此产生了高达5万/㎡的价差,即使以购入最小面积约100㎡的户型计算,一套房子的价差也有500万元。

因此,刚过去的11月,华润城润玺1期引发“代持打新”的讨论,在深圳楼市空前热烈。特别是开发商发布该楼盘的购房人名单之后,网传的“代持打新”案例不绝于耳。有市民表示,“我们公司老板找了6个员工‘打新’,谁中了就用谁的名额买”。

实际上,最近一轮“打新”热在深圳已经上演半年之久。今年6月,位于光明的金融街华发融御花园1期入市,吸引8997人参与摇号选房,中签率仅4.38%,创下深圳楼市史上最难“打新”的楼盘纪录。

调查▶▷刚需型楼盘鲜有“代持打新”

“‘代持’行为的根本原因,是利益驱动”,深圳市住房研究会执行会长陈蔼贫指出,“代持”是房地产市场中的个别现象,而非普遍情况。他强调,当前深圳新房住宅供应不断增加,以及后期房产税的征收,购房者应当理性看待当前的房地产市场。

实际上,从整体来看,除了华润城润玺1期等个别热盘,其他刚需型楼盘“代持打新”的情况不多见。如,同样位于沙井的星河融御三期,开盘仅售出85%的房源;而位于光明的兆邦基端慧苑,依靠三级市场“转介”才售完;在龙华的万科北宸之光,由于开发商信心不足,开盘前就启动了“转介”。

另有楼市观察人士则指出,引发“打新”热的根本原因是“限价”。而“代持打新”则是由于销售楼盘总价太高,导致有能力的市民没有资格,有资格的购房者缺乏资金。因此,两者结合,是“限价”下的房地产市场行为,其本质是“无房优先”与总价千万房款支付能力的背离。

值得留意的是,新一轮深圳楼市“限价”,最早始于2016年10月4日发布的“深八条”。受“限价”影响,自2016年11月-2019年4月间,全市新房成交价“平稳”,房价趋势中几乎呈水平线状。

而由于“限价”,华润城三期、招商双玺成为深圳楼市中首批被“打新”的楼盘。2018年6月,华润城三期因采用低于周边二手房价的备案价开盘,引来大批购房者:6776人选741套房,开盘9小时后售罄。同时期开盘的招商双玺,总价1672-6559万,引来666人选167套房,更是产生了“5000万蹲”的说法。

出招▶▷主管部门联合行动

“各律师事务所,请排查本所内有无律师受委托拟定或见证关于华润城润玺1期‘代持’协议情况,若有上述情况请各所统一汇总后报我局法促科。”12月7日,一则由深圳福田区司法局发布的消息在网上流传。

目前,“代持打新”已受到社会各界关注。11月28日,新华社发表时评点名深圳楼市“打新”热;11月30日,深圳市住房和建设局局长张学凡表示,关于媒体反映的代持炒房等情况,正在调查处理中。

据了解,针对近期“代持打新”楼市现象,各相关主管部门已联合行动。知情人透露,金融系统已在严查购房者的资金来源。而住建部门则在“i深圳”APP上线“购房诚意登记”系统,同时启用了前海公证处“公证选房”小程序。

多措并举,“代持打新”热潮明显得到降温。据悉,12月8日开盘的万科瑧山海,弃购人数达到309人。有购房者表示,弃购者中部分担心银行审查严格。

对此,有业内分析,华润城润玺1期后,“代持打新”人士退出,刚需选购稀缺新建住宅的机会增加了。

■律师说法

“代持打新”中

双方均有风险

今年11月以来,广东华商律师事务所律师周争锋接到数十起“代持打新”的法律风险咨询,甚至要求就“代持”做律师见证。

周争锋表示,在“代持打新”中双方都有法律风险。实际产权人法律风险方面,他指出:

第一,代持人反悔,导致被代持人无法取得所购房产所有权。情形一是双方对于代持名额费用已经约定的清楚,但不排除“打新”成功后代持人给其他人代持。另外一种情形是,名义产权人在打新成功以后认为自己的名额非常值钱,提出其他要求。

第二,代持人私自出售、赠与、出租房屋或将所代持的房屋用于抵债。代持人私自出售、赠与,实际产权人可以依法行使撤销权,撤销出售、赠与;同时,主张双方恶意串通确认出售、赠与无效。但对代持人私自用房屋向外借钱抵债的问题,实际产权人无法控制。

第三,因代持人债务纠纷导致被代持房产被法院查封、拍卖、执行。依据《物权法》第9条的规定,不动产登记在谁名下就推定房子是谁的。那么,在登记产权人欠外债时,债权人就有权利申请法院查封这个房产并拍卖执行。

另外,还有房产代持人因婚姻状况变化导致代持房产被分割的情形。

而关于代持人的法律风险,他认为:第一,增加购房成本,影响家人和个人购房。因为代持人现在用了自己首次贷款的资格,那么在结婚以后,代持人家庭要购房时将面临着高额的首付。第二,可能影响产权代持人的个人征信记录。如果实际产权人的资金链断裂没有办法支付月供,则会导致银行提前解除借款合同,影响代持人自己的征信记录。

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