房企年末大决战：三巨头洗牌，有人又要爽约难达标

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又近年关岁末，一年的收成几成定局。对房企而言，2020年的收成有着更多意味。新冠肺炎疫情、“三道红线”重压下，业绩已经不止是决定来年吃肉还是喝汤的问题，更折射长远发展的营运能力。

整体来看，今年房企业绩完成情况不及去年，且分化明显。克而瑞数据显示，截至11月底，近6成房企达成年度销售目标的90%以上，而去年同期达到此等完成率的房企近7成。近3成房企目标完成率在85%-90%之间，更有少数房企目标完成率仍不及85%。

尽管这是压力空前的一年，还是有不少房企提早收仓、抢先丰收，如滨江集团、越秀地产、中国恒大、时代中国、中国金茂等五家房企用11个月时间提前完成全年目标，目标完成率分别为118.4%、106.0%、105.5%、101.6%、100.2%。

亿翰智库认为，无论是行政性政策的调整，还是融资政策的严控，都在有效地引导资源和流量向头部企业集中。当前环境下，“三道红线”政策已然成为制约企业快速成长的最大因素，留给企业的时间越来越少。对房企而言，规模竞争时间紧、任务重，否则可能错失企业成长的最后一波机会。

TOP3房企格局生变

通过几乎贯穿全年的打折促销，年初即开启抢收战的中国恒大有望打破“碧万恒”的龙头房企格局。

根据克而瑞数据，以前11月全口径销售额看，恒大以6855.9亿元位居第二，打破近年来“碧万恒”的TOP3房企排序。排名第一、第三的碧桂园、万科的全口径销售额分别为7703.1亿元、6025.0亿元。

2017年以来，碧桂园稳居流量/全口径销售金额榜首，恒大和万科的榜眼之争一直持续，在年度内个别月份出现反转，但到了年底，万科还是能成功守住行业第二的地位。但鉴于目前两者间较为悬殊的业绩差距，今年二者座次或出现更迭。

从权益金额看，恒大则继续稳居行业第一的宝座，前11月累计实现权益销售6520亿元。碧桂园、万科则分别以5587.5亿元、3916.3亿元分列行业第二、第三，而这样的排名也基本是2017年以来的常态。

从11月单月销售增速来看，恒大明显跑得更快。11月单月，恒大实现合约销售460.7亿元，较去年同期增长约24.3%；万科实现合约销售575.4亿元，同比增长5.5%；碧桂园则实现归属股东权益的合同销售?额约571.4亿元，同比减少5%。

恒大的抢跑与其“降负债”的新发展战略相关。截至2019年底，恒大净负债率为159.3%。今年年初，其提出降低2020年到2022年有息负债总额的计划。

促进业绩高增长是恒大降负债的底气。因此，从年初开始，恒大便率先开启网上销售，同时大幅让利，当月销售逆市增长，同比增长108%。9月起，恒大又以“全线7折”打响“金九银十”抢收战， 9-10月实现销售1819.7亿元。

与恒大在销售上的高调相比，碧桂园、万科则颇为平静。这或与其债务压力不大有关。年报数据显示，截至2019年末，碧桂园、万科的净负债率分别为46.3%、33.9%，均处于行业低位。

而值得注意的是，碧桂园、万科近几个月的同比增速在放缓。7-9月，碧桂园分别较去年同期增加27.52%、30.10%、25.30%。10月份以来，其同比增速开始出现负增长，其中10月同比减少5.02%、11月同比减少5%。

7至10月，万科合同销售额均录得两位数的增长，同比分别增长22.47%、33.06%、10.65%、20.6%。11月份，该数据将至个位数，11月单月合同销售金额575.4亿元，同比仅增长5.5%。

IPG中国首席经济学家柏文喜认为，这是三家企业从自身战略需求出发做出的主动选择。“万科是运行相对稳健、对市场敏感度非常高的企业，在行业进入下行期或未来不太明朗的时候，储备粮草、放慢推盘速度、减少开支是它一贯的策略。碧桂园前几年周转速度很高、负债率也很高。为了企业财务安全和运行的平稳，尤其为了符合‘三条红线’的监管要求，碧桂园有意识地降低周转速度，近两个月同比负增长也是主动调整的结果。”

中小房企：我还有机会吗？

今年，TOP3房企各有各的焦虑：碧桂园忙着区域调整，恒大急着降负债，万科急于“讨好”90后。不管座次如何微调，稳坐前三的它们还是在规模战中相对从容。今年上半年，TOP3房企的市场占有率为11.8%，较上年同期的10.6%提升1.2个百分点。

“房地产行业的规模之争，主要是为了在拿地、融资等资源获取方面占据优势。TOP3房企的排位对其拿地和融资等影响都不大。”柏文喜称。显然，随着行业集中度不断提升，对还在路上的房企来说，规模之争、努力冲刺2020年业绩目标还是须臾不能放松。

至11月底，还有近3成房企目标完成率在85%-90%之间，中南建设、荣盛发展、远洋完成率还不到85%，富力、首创置业则低于80%，业绩完成率分别为77.2%、75.1%。

在疫情可能反弹的阴影及市场转冷的影响下，前11月业绩完成度较低的房企或难完成目标，返乡置业也较难成为其做最后冲刺的助力。克而瑞认为，11月以来市场全面转冷，购房者观望情绪愈加浓重，普遍预期房价将转跌，购房决策周期明显拉长、对价格异常敏感，房企扎推的板块去化压力则不断加剧。

“多数三、四线城市市场需求及购买力瓶颈尽显，疫情更是加剧市场下行压力，即使年底供应放量增长，成交也实难恢复至年内高位。基于疫后居民收入预期大概率将有所下滑，我们认为今年三四线城市返乡置业行情或将整体弱于往年，市场走弱的趋势较难根本性扭转。”

除已提前完成业绩目标的5家企业外，业绩完成率超90%的房企也相对从容。前11月，弘阳地产、禹洲集团、招商蛇口、龙湖集团、美的置业等房企的业绩目标完成度均已超过90%。亿翰智库称：“对于这些房企而言，如无外部不确定因素冲击，企业在业绩目标基础上实现增量是大概率事件。”

亿翰智库还认为，前11月完成率90%成为分割线，将导致企业决策两极化。“倘若业绩目标无法顺利实现，企业的现金流量和投资决策可能都会受到一定影响，特别是在‘三道红线’重压之下，外部融资环境趋紧，渠道受限，若销售业绩释放不畅，企业现金回流受阻，投资决策也将相应受到限制。”

因此，销售业绩目标完成度的差异将造成企业当前和未来一段时间行为决策的分化。基本完成全年销售业绩目标的企业，已有足够的余地将资源和精力用于土地资源的获取，已掌握先发优势，能够更快实现资源的优化与升级，并不断巩固于核心城市的优势地位。而对于完成全年业绩目标仍有压力的企业而言，后续的重心仍将集中于货值的去化上，更大力度推动全年销售业绩目标的逐步实现。

千帆竞渡，百舸争流。对于房企而言，赛跑不止关乎自身年度目标，更关乎存亡。1-11月，TOP30房企集中度由2019年末的49%提升至52%，TOP50房企的集中度较2019年末提高4个百分点、达64%。亿翰智库认为，“三道红线”决定了行业成长的空间，行业的竞争强度将愈演愈烈、行业集中度将再度提升，并最终稳定在一定水平。在有限的空间中，留给企业的时间越来越少。