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脆弱的蛋壳

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(原标题:脆弱的蛋壳:年轻人租房不应被“资本运作”掀翻屋顶)

11月25日,天气寒冷,位于北京市东城区的蛋壳公寓总部却挤满了房东和租客,他们在焦虑地排队等待登记信息。

在场的房东陈女士告诉记者:“来也只是做个登记,收不到房租,不知道该怎么办。”租客刘先生过来咨询自己的“租金贷”如何办理征信保护,“现在租的房子正跟房东扯皮呢,但每个月贷款还得还。”刘先生很无奈。

多家媒体报道蛋壳公寓陷入资金链危机。

长租公寓头部企业深陷危机

近日,多家媒体报道蛋壳公寓陷入资金链危机,多地蛋壳公寓出现拖欠房东租金、公寓断网、找不到管家等问题,与此同时,其杭州办公室撤下招牌,成都办公室人去楼空……

11月16日,蛋壳公寓官方微博称“我们没有破产,也不会跑路”。但近日,事件持续发酵,由于收不到房租又没有解决方案,一些房东深夜撬锁、驱逐租客,租客被迫搬家、租金贷还得接着还,同为受害人的租客和房东矛盾不断激化……

今年8月以来,已有多家住房租赁企业爆雷,而此次蛋壳公寓陷入危机无疑带来更大影响。成立于2015年的蛋壳公寓在短短5年内手握40万间房源,业务也从北京扩大至全国13个城市。2020年1月,蛋壳登陆美国纽交所,成为第二家在美上市的中国长租公寓企业。

业内人士分析,高价收房源和租金贷在蛋壳的快速扩张中起到了重要作用。

房东张先生说,2018年,一名蛋壳公寓业务员来电询问他的房子是否出租。“后来发现同小区业主几乎都接到过电话,说明当时他们抢房源还是比较激烈的。”张先生说,当时蛋壳开出的月租价格比市场价高出约500元,房子还有人打理,就签了一份五年的合同。

租金贷即租客与长租公寓签订租赁合同,长租公寓运营商与金融机构合作,引导租客办理贷款并一次性预付一年房租及押金,长租公寓运营商向房东月付或季付租金,租客每月偿还贷款。

租客刘先生说,选择租金贷是迫于北京的高房租压力。“我刚上班,押一付三的压力比较大,选择租金贷就能月付,并且贷款利息由蛋壳支付,对我来说相当于免息贷款。”

“租金贷”加大杠杆 “蛋壳”们的急速扩张之路

蛋壳公寓赴美上市前的招股书显示,2018年和2019年前九个月,通过租金贷获取的租金预付款分别占公司租金收入的88%和80%。而首家赴美上市的长租公寓企业青客公寓,有六成以上租金收入来自租金贷。

西南财经大学教授刘璐表示,非自持式长租公寓是一个重资本、轻资产的行业,由于租客和房东的付款周期不同,通过租金贷的杠杆作用,长租公寓企业能迅速积累庞大的资金池,从而收购更多房源扩张规模。

刘璐认为,这种模式与此前互联网企业通过资本“跑马圈地”的模式如出一辙,但其风险更大,一旦遇到租金下降、房屋无法如期租出去等情况,便会造成租金贷模式无法维系,进而资金链断裂。

11月25日,蛋壳总部的入口处贴满了通知。新华社记者 卢宥伊 摄

“近年来资本纷纷涌入长租公寓行业,但其实这个行业利润率很低。”成都市房地产经纪协会常务副会长刘翔说,正常经营的企业基本要做到90%至93%的入住率才能盈利,今年疫情后,大部分企业达不到这一标准,经营很艰难。

蛋壳公寓招股书显示,2018年,蛋壳公寓净亏损达13.7亿元;2019年前九个月,净亏损达到25.2亿元。对此蛋壳解释称是由于其持续高速增长。

“没有规模,资本很难投你,做规模就是多收房,一旦市场有波动,入不敷出,很容易爆雷。”一位业内人士表示。

重要民生领域应防止过度金融化

2018年起,陆续有长租公寓因租金贷、高杠杆等问题爆雷,引发多地主管部门叫停“租金贷”,但它并未消失。2019年12月,住建部等六部委发文要求,住房租赁企业租金收入中,租金贷款金额占比不得超过30%,超过比例的应于2022年年底之前调整到位。

今年9月7日,住建部《住房租赁条例(征求意见稿)》明确,直辖市、设区的市级人民政府可以建立住房租赁资金监管制度,将租金、押金纳入监管。近期,多地出台长租公寓专用账户监管办法,其中成都和重庆明确,承租人向住房租赁企业支付租金周期超过三个月的,资金要存入监管账户。

不过,成都市相关部门负责人坦言,该措施只能管住总部和账户在本地的企业,要管住规模更大的全国性公司,还需其总部所在地和各地联动。

刘璐认为,长租公寓属于重要民生领域,爆雷的危害很大,租客不仅难以退款,还无房可住,很容易激化矛盾。“重要民生领域应回归服务业属性,防止过度金融化,要着力引导企业降杠杆。”

目前,各地房东和租客的矛盾仍在发生,更多的人在焦急等待处理结果。“希望政府可以严格监管,还我们一个安稳的落脚地。”租客刘先生说。

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