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贝壳研究院:11月重点城市二手房总成交小幅反弹,市场呈现“南强北弱”特征

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近日,贝壳研究院发布11月房地产市场系列报告。报告指出,11月全国土地市场持续活跃,预计全年成交量增幅将超去年;全国新房市场成交量活跃度则逐渐稳定,一线城市率先完成市场修复,二线以下城市受调控升级影响,市场动力较为一般。

存量市场方面,11月全国重点城市二手房成交小幅增加,局部房价涨幅偏大,呈现“南强北弱”特征,部分重点城市价格涨幅有所扩大。下半年二手房价格走势分化加剧,长三角、珠三角城市房价以涨为主,环渤海以跌为主。

租赁市场遇冷势头不减,11月全国重点城市租赁市场成交量环比持续下降,租金水平同比四连降达到近五年11月最低值。

全国土地市场:市场保持活跃,预计全年成交量增幅超去年

贝壳研究院统计整理数据显示,2020年11月(截止11月25日),全国351城整体住宅用地累计成交金额达5.2万亿元,累计同比增长15.2%。全国351城整体住宅用地累计成交规划建筑面积16.4亿㎡,累计同比由降转升,增长0.6%。11月25日至11月30日,计划出让6584万㎡以上,如果顺利成交,全国351城整体住宅用地成交规划建筑面积累计同比增长幅度将达到2.0%,市场不仅追平去年同期,而且呈现增长态势。

全国351城统计成交金额及累计同比

数据来源:贝壳研究院整理

全国新房市场:市场稳定恢复,一线城市修复力强,引领全国

贝壳研究院统计整理数据显示,11月66城新房市场合计成交套数单月同比增长9.3%,环比下滑1.3%,成交面积单月同比增长5.5%,环比下滑2.6%。10月底11月初,丽水、台州、衢州、海宁县等浙江城市均有出台调控政策,结合之前多数城市的调控,市场走稳是主流趋势。1-11月66城新房市场累计成交套数同比下滑5.2%,成交面积累计同比下滑5.4%,较10月累计降幅收窄1.1-1.5个百分点,市场稳定恢复。

图:2019年至今66座大中城市合计季度成交套数与成交面积累计同比

数据来源:WIND,10月全部数据为全月预测值

线级市场方面,一线城市新房市场成交量追平去年同期,引领全国。11月一线城市新房市场成交量基本完成恢复,达到与去年同期持平的状态,其中成交套数累计同比增长0.3%、成交面积累计同比增长1.3%;二线城市成交套数累计同比下滑6.5%、成交面积累计同比下滑8.0%;三四线城市成交套数累计同比下滑5.0%、成交面积累计同比下滑2.7%。一线城市新房市场11月成交量增速引领全国,率先完成市场成交量的恢复,二线以下城市累计成交量同比下滑幅度持续稳定,调控升级后,市场动力较为一般。

图:2019年至今66座大中城市中各线级城市合计季度成交套数累计同比(%)

数据来源:WIND,10月全部数据为全月预测值

城市市场方面,北京新房累计成交面积同比上涨1%,首超去年同期。深圳新房市场刚需入市,累计成交量增速达20%;东莞、厦门等城市刚需集中入市短期内提升市场热度。

全国二手市场:成交小幅升温,局部城市表现突出,年底市场反弹力度弱于去年同期

11月总体成交小幅反弹。贝壳研究院数据显示,重点18城二手房实际成交环比增加6.8%,同比增加29%,以此带动前11月累计成交同比增幅继续扩大至9.4%。但11月成交反弹幅度明显弱于去年同期20%的水平。

图:重点18城链家二手房实时成交总量走势

数据来源:贝壳研究院

市场表现呈现“南强北弱”特征,局部城市表现突出。18城中11城成交环比增加,7城环比下滑。成交增加尤其是增长明显的城市主要分布在长江中下游及珠三角区域,而成交下滑的城市主要集中在环渤海区域。珠三角成交总体反弹幅度居首。其中广州11月成交结束疲软下行趋势,环比增加18%。深圳二手房成交受“715调控”影响在9月降至谷底后连续两月反弹,11月环比增12%。长江中游城市群中合肥表现突出,成交环比增长41%。环渤海城市群中天津及烟台成交环比降幅约14%,降幅偏大,需求后劲不足。

图:11月重点城市链家二手房实时成交量环比

数据来源:贝壳研究院

下半年房价走势分化,长江中、下游及珠三角以涨为主,环渤海城市以跌为主。11月重点城市房价涨幅有所扩大,价格环比涨幅在1%以上的城市数量扩大至6个。其中,合肥房价环比上涨2.3%,涨幅居前,济南环比下跌1.2%,跌幅居首。

基于当前市场带看客户仍保持较高体量,预计12月成交将在11月基础上微幅增加,重点城市房价仍以温和上涨为主。

全国租赁市场:市场持续降温,租金同比四连降,创近五年11月的最低值

租赁市场持续遇冷,降温态势显著。贝壳研究院数据显示,11月全国重点城市租赁市场成交量环比持续下降,租金水平同比四连降达到近五年11月最低值。从成交量来看,11月租赁成交量环比下降8.4%,延续10月的下降态势。从月度租金水平来看,2016-2020年的11月租金四连降,达到近五年11月的最低值。2020年11月重点城市平均月租金为42.2元/平米,环比微涨0.4%,同比下降2.7%。

图2020年1-11月全国重点18城租赁成交量及租金走势

数据来源:贝壳研究院

分城市看,全国重点18城成交量均环比下降,超四成城市成交量环比降幅超10%。根据贝壳研究院数据,2020年11月全国重点18城租赁成交量均环比下降或持平。重庆市成交量与10月基本持平,其余城市成交量均环比下降,其中,北京租赁成交量环比下降3.8%,连续保持环比下降态势;西安、天津、上海、大连、青岛、济南、廊坊和烟台市等八个城市降幅超10%。预计12月租赁市场将继续维持低温,市场热度或将继续下降。

图2020年11月全国重点18城租赁成交量及环比变化

数据来源:贝壳研究院

11月环比 合肥 广州 成都 深圳 南京 济南 北京 上海 西安 杭州 武汉 长沙 大连 青岛 重庆 烟台 天津0.41148325358851701 0.17883557747013101 0.15512203491163801 0.12210995033396101 0.118195903906397 9.9824125174358597E-2 8.0636313768513504E-2 7.8549427697403695E-2 3.8119691882283299E-2 1.9481287253354299E-2 -3.4305317324184702E-3 -3.3333333333333298E-2 -3.4336068361846002E-2 -4.0607508289065702E-2 -4.08357929594702E-2 -0.13443702004587599 -0.14542753877291201成交金额(亿元) 42736 42767 42795 42826 42856 42887 42917 42948 42979 43009 43040 43070 43101 43132 43160 43191 43221 43252 43282 43313 43344 43374 43405 43435 43466 43497 43525 43556 43586 43617 43647 43678 43709 43739 43770 43800 43831 43862 43891 43922 43952 43983 44013 44044 44075 44105 44136 2441.5767799999899 2218.476674 1971.223958 2200.0749259999898 1982.6525140000001 3812.4808039999898 3531.11561999999 3372.7453599999899 4325.7410059999902 3958.1065600000002 3614.9895099999999 6585.6966899999898 4011.1703480000001 2773.5893799999899 3491.5578459999901 3100.1514909999901 3745.96424199999 4245.9698630000003 4269.6016820000004 4208.0246789999901 3291.0959779999898 3286.2606449999898 3377.2371929999899 5994.5578070000001 3631.1792459999901 2173.2335899999898 3080.2447649999999 4894.9074289999999 5543.5781539999898 5434.0264939999997 5296.1383849999902 3913.4692749999999 4625.0284469999897 3592.663067 4016.0485719999901 7783.4106469999997 3088.8336250000002 2598.6767999999902 2490.7009319999902 5683.7972109999901 5533.0823879999898 7087.0913959999998 6028.6247219999996 4773.0558579999897 6021.0530429999899 5318.1685520000001 3473.4780329999999成交价累计同比(%) 42736 42767 42795 42826 42856 42887 42917 42948 42979 43009 43040 43070 43101 43132 43160 43191 43221 43252 43282 43313 43344 43374 43405 43435 43466 43497 43525 43556 43586 43617 43647 43678 43709 43739 43770 43800 43831 43862 43891 43922 43952 43983 44013 44044 44075 44105 44136 0.34200000000000003 0.58899999999999997 0.56599999999999995 0.50800000000000001 0.35299999999999998 0.41499999999999998 0.47199999999999998 0.44700000000000001 0.44400000000000001 0.54 0.49299999999999999 0.48099999999999998 0.64300000000000002 0.45600000000000002 0.55000000000000004 0.51500000000000001 0.58299999999999996 0.46100000000000002 0.41199999999999998 0.38600000000000001 0.28199999999999997 0.222 0.191 0.14399999999999999 -9.5000000000000001E-2 -0.14399999999999999 -0.13500000000000001 0.03 0.129 0.159 0.17199999999999999 0.13800000000000001 0.16500000000000001 0.158 0.161 0.17899999999999999 -0.14899999999999999 -0.02 -0.08 6.0000000000000001E-3 4.0000000000000001E-3 7.0000000000000007E-2 8.2000000000000003E-2 9.8000000000000004E-2 0.122 0.152630004601676 0.15207083347525999套数累计同比(%) 43466 43497 43525 43556 43586 43617 43647 43678 43709 43739 43770 43800 43831 43862 43891 43922 43952 43983 44013 44044 44075 44105 44136 -4.4999999999999998E-2 1.2999999999999999E-2 8.4000000000000005E-2 0.14099999999999999 0.127 0.14099999999999999 0.13700000000000001 0.122 0.111 0.11600000000000001 0.105 0.10199999999999999 -0.10199999999999999 -0.34599999999999997 -0.31 -0.25 -0.188 -0.16 -0.126 -0.111 -8.5000000000000006E-2 -6.7000000000000004E-2 -5.24046949849096E-2面积累计同比(%) 43466 43497 43525 43556 43586 43617 43647 43678 43709 43739 43770 43800 43831 43862 43891 43922 43952 43983 44013 44044 44075 44105 44136 -3.5999999999999997E-2 0.03 0.1 0.161 0.14699999999999999 0.16400000000000001 0.161 0.14899999999999999 0.14199999999999999 0.151 0.14199999999999999 0.13700000000000001 -8.4000000000000005E-2 -0.33200000000000002 -0.29099999999999998 -0.23499999999999999 -0.17299999999999999 -0.14599999999999999 -0.113 -9.9000000000000005E-2 -0.08 -6.5000000000000002E-2 -5.3504695795355002E-2一线43466 43497 43525 43556 43586 43617 43647 43678 43709 43739 43770 43800 43831 43862 43891 43922 43952 43983 44013 44044 44075 44105 44136 5.7000000000000002E-2 0.23 0.40100000000000002 0.441 0.35899999999999999 0.312 0.26200000000000001 0.20499999999999999 0.14199999999999999 0.13700000000000001 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5.1999999999999998E-2 7.4999999999999997E-2 9.8000000000000004E-2 0.112 0.13 -1.7000000000000001E-2 -0.34699999999999998 -0.23100000000000001 -0.16500000000000001 -0.123 -0.108 -8.4000000000000005E-2 -8.5000000000000006E-2 -8.2000000000000003E-2 -6.2E-2 -4.9789569288629001E-2

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