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偿债高峰来临 TOP50房企中近三成上月销售“量价齐跌”

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时至年底,房地产企业面临降负债和冲业绩的双重压力。进入四季度,在政策引导下房企降杠杆的影响不断深入,融资端持续受限。同时,房企大量推盘带来供需关系出现逆转,销售均价整体走低。平安证券研报显示,从月度表现来看,10月申万地产板块下跌4.4%,跑输沪深300(2.35%)。截至11月19日,地产板块PE(TTM)为9.29倍,低于沪深300的15.1倍,估值处于近五年18%分位。

业内分析认为,在行业融资收紧预期下,叠加全年销售目标压力,房企后续或加大推盘及销售回款力度,年末供给料持续放量。

“三道红线”下偿债高峰来临

平安证券监测数据显示,10月房企境内债、境外债和集合信托分别发行261亿元人民币、52亿美元和454亿元人民币,环比变化分别为下降35.7%、上升29.2%和下降28.4%。考虑11至12月境内债预计到期833亿元、境外债87亿美元,到期规模相对较高,预计房企债券融资态度仍将保持积极,但规模可能会受监管收紧制约。

8月20日,住建部联合央行召开重点房企座谈会,提出针对房地产企业“三道红线”的融资监管新规,包括剔除预收款后的资产负债率(以下简称“新资产负债率”)不得大于70%等。三条标准中,企业达到任意一条即视为“踩线”。

横向比较来看,中国指数研究院分析指出,申万28个行业分类中,房地产行业资产负债率为79%,位居行业第三。根据新资产负债率的标准,55%的上市房企负债率超70%。这意味着“三道红线”中仅此一项,“踩线”企业已超半数,这些企业年内降负债的压力将持续存在。

根据房地产上市公司中期业绩,结合“三道红线”监管新规来看,中指院指出,受监测的172家上市房企中121家存在不同程度的“踩线”,33家企业“踩中”三道。其中,新资产负债率“踩线”比例最高。

中泰证券分析称,“三道红线”监管新规出台后,房地产行业整体预期回稳,以往加杠杆大量囤地、赚取房价快速上涨的经营逻辑被彻底打破,房地产行业金融属性弱化而制造业属性强化。从行业竞争格局来看,房地产开发企业的核心竞争优势将从拿地能力到融资能力、管控能力过渡。行业中的优质龙头房企能够持续跑赢行业,实现集中度的提升。

从整体业绩表现来看,中国银河分析认为,房地产行业三季度业绩迎来改善,降杠杆初见成效。截至三季度末,行业预收账款为35371.96亿元,同比增长8.62%;行业净负债率为136.20%,同比变动-5.06%。在“三道红线”的融资监管下,三季度房企开始积极降低杠杆水平。该机构预计,年末行业杠杆率还将迎来更大幅度的下降。

全年业绩目标冲刺进入倒计时

四季度往往是房地产企业完成全年业绩目标的冲刺阶段。中商产业研究院近日发布的报告显示,10月,上市房企纷纷把握销售窗口期,积极推货去化。其中,龙头房企去化效果明显,例如保利地产、绿城中国、金地集团、招商蛇口、中国金茂等房企单月业绩规模同比提升显著。1至10月,恒大、万科、碧桂园销售额均超5000亿元,融创中国、保利地产累计销售额分别超4000亿元。

从量价结构上来看,贝壳研究院统计,房企10月“以价换量”明显。其中,TOP50房企中选择“以价换量”的达20家,较9月增加九家。同时,有14家房企销售均价下降却未能达到预期销售效果,表现出“量价齐跌”的结果。

贝壳方面分析认为,从已发布10月业绩的32家房企来看,年度业绩目标达成率平均为82%,但房企间差异明显。包括恒大、金茂在内的五家房企目标达成率超90%;17家目标达成率低于80%,两家目标达成率低于70%,个别企业当前的业绩完成情况高度承压。TOP50房企当中,预计少部分企业将难以完成年度业绩目标。

据平安证券不完全统计,10月涉房类政策出台频率放缓,单月涉房类政策(含中央及地方)共19项,环比降50%,其中偏紧类10项、占比53%。业内普遍认为,“房住不炒”仍将是“十四五”期间楼市调控主基调。考虑热点城市调控已陆续收紧,随着销售增速回落、楼市趋稳,后续调控节奏或同步趋于平稳。

克而瑞地产研究中心分析指出,在房地产行业融资收紧预期下,叠加全年销售目标压力,房企后续有望加大推盘及销售回款力度,供给持续放量将为成交提供一定支撑。不过,随着热点城市调控效应显现,市场去化压力也会逐步凸显。

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