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15个副省级城市房价变化:深圳是长春7.6倍,4城在下跌

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副省级城市在行政级别上仅次于直辖市,是我国中心城市体系中的重要一环。在金九银十过后,副省级城市当前的房价如何?哪些城市房价上涨压力较大?

第一财经记者梳理了中国房价行情平台上15个副省级城市的平均单价数据发现,15个城市中,深圳位居第一,厦门位居第二。第一的深圳房价是榜尾的长春的7.6倍。当前副省级城市的房价也在分化,在东南沿海多个城市面临上涨压力的情况下,山东、东北的4个副省级城市房价则在下跌。

需要说明的是,这里的价格是平均单价的概念,是全市范围的价格。通常来说,中心城区、主城区的一手房价格,会明显高于这个价格。

深圳第一厦门第二

数据显示,2020年10月,深圳的平均单价达到了每平方米78722元,在15个城市中遥遥领先,是第二名厦门的1.6倍,是最后一名长春的7.6倍。

国家统计局发布的2020年10月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况数据显示,近5年来,深圳二手房房价上涨了83.6%,在70个城市中高居第一。另外,今年10月,深圳二手房房价环比上涨0.9%,同比上涨15.5%,两个指标均位居全国第一。

也就是说,在今年7月15日深圳出台楼市调控新政后,深圳的房价仍面临较大的上涨压力。今年7月15日,深圳住建局等部门联合发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》,《通知》主要核心内容涉及购房资格、首付比例、豪宅线、免转让增值税“二年变五年”等六大方面。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对第一财经分析,深圳10月房价上涨,与银行房贷利率下行有关,“银行将深圳的房贷市场视为非常优质的、值得去占有的市场,因此利率普遍不太高。”另外,除了银行以外,深圳有各种小贷公司,私募机构、房屋管家公司等机构都在给深圳的楼市提供“炮弹”,深圳房地产的融资特别方便。

同时,深圳房价上涨依然是受供求影响,虽然针对需求侧的调控已经明显加强,但购房需求依然较大,需求侧的缺口仍较明显。数据显示,近四年,深圳实际供应居住用地766.6公顷,仅占实际供应建设用地的14.2%。近三年每年供应住房仅8.1万套,难以满足年均新增37万人住房需求,常住人口住房自有率仅为24%。

李宇嘉说,深圳土地供应紧缺的问题,在中短期内无法解决。一方面,在深圳土地面积有限的情况下,要通过深圳都市圈向外拓展,跳出深圳来解决深圳供地问题,但这又涉及到几个城市之间的协调,包括轨道交通的互联互通,教育、医疗等公共服务均等化等,解决起来难度很大。另一方面,包括深圳生态用地调整解决起来也不容易,工业区块线之外的工业用地转为住宅用地,这个也在做,但是难度也比较大。

深圳之后,同为经济特区、计划单列市的厦门,10月平均单价达到了每平方米48169元,在副省级城市中位居第二,在所有城市中仅次于深圳、北京、上海这三个一线城市,位居全国第四,超过了一线城市广州。值得注意的是,作为一个二线中等城市,厦门的GDP总量在福建省内排在泉州和福州之后,仅位列第三,在全国位列第33位,城市人口规模也只位列全国第27位。

当地房地产业内人士、厦门均和房地产土地评估咨询有限公司董事长王崎对第一财经记者分析,一方面,厦门由于教育、城市建设方面的优势,吸引了周边泉州、漳州等地大量购买力涌入。但另一方面,厦门过去多年住房供应明显低于人口和住房需求增长步伐,欠账缺口较大。比如,厦门每年住房供应仅300万平方米左右,这样的体量,在中国各大城市中,属于“小板块”。一旦增加供应量,就会很明显抑制高房价。

4城在下跌,哈尔滨鼓励企业降价

一线城市广州以每平方米38351元的平均单价位居副省级城市第三,这一价格不到同省兄弟城市深圳的一半。此前10月贝壳研究院发布的《2020城市刚需购房报告》首次盘点了主要城市“刚需上车基准线”。其中,广州(198万)刚需“上车”套均总价只有北京、深圳的57%左右,仅位列全国第六,较为合理的价格也让不少刚需族早早地买了房。

南京和杭州这两个来自长三角的经济大省省会城市,平均单价也超过了每平方米3万元,在副省级城市分列四五位。另外,宁波和青岛这两个来自东部沿海发达地区的计划单列市平均单价超过每平方米2万元,分列六、七位。

青岛之后,来自中部的武汉以每平方米19021元位列第八,成都位列第九,两市房价均超过了第三经济大省山东的省会济南。值得注意的是,武汉和成都不仅是当前中西部房价水平最高的两个城市,同时这两市也是中西部地区高新技术产业最多的两个城市。可见,产业发展水平是一个城市房价水平最重要的基础。

整体上看,15个副省级城市的房价呈现出南北分化的态势,房价高的几个城市,全部来自东南沿海地区,后六名城市全部来自北方地区。从空间布局上看,华南最高,长三角次之,山东、中西部再次之,东北最低。如果从五个计划单列市的情况来看,房价高低顺序依次是深圳、厦门、宁波、青岛、大连,呈现出由南向北逐渐递减的态势。

15个副省级城市,房价最低的三位城市全部来自东北,且这三个城市均为每平方米1万出头,与倒数第四的西安尚有不小的距离。其中,最低的长春为每平方米10303元,哈尔滨为每平方米10990元,都明显低于江浙、福建的不少中小城市。

南北城市房价分化的差异,与近年来经济发展尤其是新兴产业发展、人口流动有关,也跟经济结构、地形地貌有关。中原地产首席市场分析师张大伟对第一财经记者分析,北方很多地方以国企为主,工业化进程较早,非商品化的住房占比非常大,包括大量的棚户区改造,很多人不用购房。

在地形地貌方面,北方地区以平原为主,土地多,而南方尤其是东南沿海的浙江、福建、广东都是山地多平地少,不少城市供应偏紧。

另一方面,今年以来,楼市的区域分化之下,15个副省级城市的分化也十分明显,在珠三角、长三角等地上涨的同时,山东、东北等地的多个副省级城市则面临着下行的压力。数据显示,10月,济南二手房环比下跌了0.3%,同比下跌了2.7%;青岛二手房环比下跌了0.4%,同比下跌了2.8%;长春环比下跌了0.5%,哈尔滨环比下跌了0.4%。

张大伟分析,楼市经历了2016年、2017年的普涨后,去年以来区域之间的分化十分明显。在长三角、珠三角上涨的同时,黄河流域、华北、东北等地不少城市下行,这种分化的背后主要还是新兴产业发展和人口流动的差异。

在今年下半年以来,深圳、杭州、南京等地收紧楼市调控的同时,哈尔滨则有所放松。根据《哈尔滨日报》近日报道,为认真贯彻落实国家和省、市有关决策部署,支持房地产和建筑企业积极应对疫情给企业生产经营造成的困难,哈尔滨市将印发《关于疫情期间促进我市房地产市场平稳健康发展相关政策的通知》(下称《通知》),公布具体扶持措施。《通知》共计十四条扶持措施。其中包括,放宽公积金贷款政策,鼓励房企让利销售,支持金融机构对“居住用途的公寓产品给与享受住宅按揭贷款同等政策支持”。

松绑的背后是当地较高的库存压力,以及较大的经济下行压力。数据显示,前三季度,哈尔滨GDP同比下滑3.3%,增速在全国城市GDP50强中位居倒数第二。GDP总量位居副省级城市最后一位,在所有城市中已降至第47位,位居台州、洛阳、临沂等三线城市之后。

图:15个副省级城市10月单价(平均单价数据来自中国房价行情平台,10月二手房涨幅数据来自国家统计局)

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