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年内规模最大房企IPO 祥生首日股价"波澜不惊"

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年内最大规模房企IPO落定,祥生控股于11月18日正式登陆港交所。9点30日,港股开盘,祥生控股股价平开,报5.59港元,与招股价持平。截至上午12点收盘时,仍报5.59港元。

相比于金辉控股、上坤地产开盘首日破发的状况,祥生控股似乎“稍好那么一点点”,但是作为千亿房企中最后一家上市的企业,其股价表现并不亮眼。此外,截至今年4月底,祥生控股负债率不降反升,全部踩中“三道红线”,这也为其发展带来挑战。

销售额过千亿,获称“年内规模最大房企IPO”

据克而瑞数据统计,2019年祥生控股实现签约销售金额1174.7亿元,跨入千亿房企阵营,而其上市也被称为“年内规模最大房企IPO”。

祥生控股成立于1995年,总部位于上海,董事会主席兼执行董事为陈国祥,现年68岁。祥生控股主要在浙江省的城市及泛长三角区域的其他城市开发及销售物业,涉及的业务板块有地产开发、小镇开发、建筑安装、物业服务、酒店旅游、商业运营等。值得一提的是,该公司发家并深耕浙江,祥生控股也与中梁、德信、佳源并称为“浙系四小龙”。

2020年6月,祥生控股向港交所递交招股书,开启IPO之路。在向港交所递交招股书140余天后的10月23日,祥生控股通过港交所聆讯,被媒体称为“创下年内房企上市最快聆讯速度”。

最新数据显示,截至2020年7月31日,祥生控股拥有205个处于不同开发阶段的物业项目,包括181个附属公司开发的项目及24个合营企业及联营公司开发的项目;应占总建筑面积约为2382.48万平方米。

在营收方面,2017年、2018年、2019年及2020年前4个月,祥生控股实现收入分别为62.93亿元、142.15亿元、355.20亿元及85.52亿元。

事实上,祥生控股也是今年继汇景控股、港龙中国地产、金辉控股、上坤地产之后成功上市的第5家内地房企。

相比于往年,今年资本市场对于房企上市似乎更为严格。今年以来,不少拟上市的中小企业循环在招股书递交-失效-递交的过程中,诸如大唐地产、三巽控股、领地控股、中国文旅在招股书失效后继续递表。此外,万创国际4次递表失效,奥山控股、海伦堡地产二度闯关折戟后,再无后续。

负债率不降反升,全部踩中“三道红线”

虽然是年内规模最大的房企IPO,也是目前千亿房企中最后一家上市的房企,但是祥生控股上市当日股价并未出现惊喜,而是平开。这与房企在资本市场的整体处境包括估值、股价等大势有关。此前,汇景控股、港龙中国地产、上坤地产均出现股份认购不足、开盘首日破发的情况,金辉控股也是开盘首日破发。

对于祥生控股来说,在香港公开发售方面,出现认购不足的情况,共认购3252.2万股香港发售股份,相当于香港公开发售初步可供认购的6000万股香港发售股份总数的约0.54倍。国际发售方面,略有超额认购,相当于国际发售初步可供认购的国际发售股份总数5.4亿股的约1.49倍;国际发售的发售股份最终数目约为5.67亿股股份,相当于全球发售初步可供认购发售股份总数的约94.6%。

在业内看来,股份认购不足、股价反应平平,这也与房企自身有关,祥生控股的超高负债率引人关注。相比于其他房企负债率大幅下调,祥生控股今年的负债率不降反升。

截至2017年、2018年及2019年12月31日及2020年4月30日,祥生控股的资产负债率分别为17.7倍、10.1倍、4.8倍及5.7倍;在净负债率方面,分别为13.8倍、7.4倍、3.6倍及4.3倍。

由此可以看出,近3年多以来(截至今年4月底),祥生控股每年的负债率均出现明显上升。对于净负债率上升的原因,祥生控股表示,主要由于借贷净额增加以及资产净值略有下降所致。

在借款方面,截至2019年12月31日,祥生控股总借款为285.274亿元,至2020年4月30日为322.143亿元,截至2020年8月31日则再度升至414.416亿元。

如果按照“三道红线”来看,2020年4月30日,祥生控股按(总负债-合约负债)/(总资产-合约负债)计算得出的资产负债比率为90%;按(计息负债总额-现金及银行结余)/权益总额计算得出的净负债比率为426%;按现金及银行结余除以短期计息负债计算得出的现金与短期借款比率为0.5,全部踩中“三道红线”。

对于募集资金使用用途,祥生控股表示,约60%(或约18.70亿港元)将用于为现有项目建设提供资金(包括物业开发项目的建筑成本);约30%(或约9.35亿港元)将用于偿还用作项目开发用途的部分现有信托贷款;约10%(或约3.11亿港元)将用于一般业务经营及营运资金。

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