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销售面积止跌 房地产市场走出上扬曲线?

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   “今年商品房销售面积本月首次止跌。”“个人按揭贷款支撑房企资金持续改善,房企到位资金连续4个月为正。”今天(11月16日),国家统计局公布2020年1-10月份全国房地产开发投资和销售情况。数据显示,1-10月份,商品房销售面积约13.33亿平方米,同比持平,而房地产开发企业到位资金约15.31万亿元,同比增长5.5%。

在业内人士分析看来,今年在疫情的大背景下,商品房销量不减反增,出乎市场预期,预计这一趋势仍将持续,全年成交量或超过去年,但中长期将呈现增长趋缓、结构分化、竞争加剧的态势。

1-10月房地产投资增长6.3%,土地购置面积却下降

数据显示,房地产行业投资信心正在稳步向上。据国家统计局统计,1-10月份,全国房地产开发投资约11.66万亿元,同比增长6.3%,增速比1-9月份提高0.7个百分点。其中,住宅投资约8.63万亿元,增长7.0%,增速提高0.9个百分点。  

 

诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱表示,房地产开发投资增速连续5月上升,在经济稳步复苏下,房企投资信心逐步恢复,但还未恢复到去年平均增速水平,短期内房企投资增速仍有上升的空间。

易居研究院智库中心研究总监严跃进也认为,开发投资数据当前处于5%-10%的区间,呈现稳中向上的良好势头,短期内走势不会改变,会成为稳投资的重要力量。

在投资增长的同时, 土地市场则出现不同寻常的变化。据国家统计局数据显示,1-10月份,房地产开发企业土地购置面积1.78亿平方米,同比下降3.3%,降幅比1-9月份扩大0.4%。相比之下,土地成交价款1.14万亿元,增长14.8%,增速提高1.0%。

对于土地购置面积的数据依然保持负增长的态势,严跃进称,“这比预期的水平要弱。”

不过,面对土地购置面积及成交金额增速的剪刀差逐渐扩大的情况,贝壳研究院高级分析师潘浩分析认为,近期土地供应量增速虽在减少,但是土地成交金额增速持续上行,土地单价持续上涨。

商品房销售面积“止跌”,地区分化持续

从此次公布的统计数据来看,商品房销售已走出疫情阴霾。据国家统计局数据显示,1-10月份,商品房销售面积约13.3亿平方米,同比持平,1-9月份为下降1.8%。其中,住宅销售面积增长0.8%。

对于上述数据,建诚晟业分析称,这是今年以来商品房销售面积首次止跌,从10月单月看,销售面积同比增长15.3%,为今年以来最高水平。

严跃进也认为,当前商品房销售面积出现止跌是具有积极效应的,至少说明房屋买卖市场表现不错,甚至是房地产指标中较早转正的指标。

“今年在疫情的大背景下,商品房销量不减反增,出乎市场预期,预计这一趋势仍将持续。”58安居客房产研究院分院院长张波表示,相比之下,商业地产的表现持续走低,从销售金额来看,办公楼和商业营业用房1-10月的销售额同比分别大幅下滑12.8%和15.8%,疫情对于实体经济侧的影响在商业地产层面表现明显。

从目前来看,地区之间的销售数据分化持续。张波表示,从1-10月份的数据来看,东部地区商品房销售面积同比增长4.0%,金额更是增长了11.1%,其中长三角多数城市以及广州、福建等地市场热度提升明显。尤其是在房企整体降负债的背景下,房企10月份在东部地区的出货意愿非常强,部分区域项目的打折促销幅度也有一定增强,这带动了商品房成交量提升。相比之下东北地区的疲软在持续,1-10月份销售面积同比下降8.8%,销售金额则下降4.8%。

不过,潘浩分析称,在销售量保持增长的同时,整体价格实际上略有下行,主要是由于房企为了对冲融资压力以及抢占销售节点,近两个月推出各种促销措施。

个人按揭贷款支撑,房企到位资金连续4个月为正

“房地产开发企业到位资金已经出现连续4个月为正的良好态势。”严跃进表示,虽然受到“三道红线”约束,但是外部的金融大环境仍然较为宽松。

据国家统计局数据显示,1-10月份,房地产开发企业到位资金约15.31万亿元,同比增长5.5%,增速比1-9月份提高1.1%。其中,国内贷款2.24万亿元,增长5.1%;利用外资111亿元,下降15.2%;自筹资金约5万亿元,增长6.5%;定金及预收款5.13万亿元,增长4.3%;个人按揭贷款2.43万亿元,增长9.8%。

对于房企资金状况持续改善。王小嫱认为,个人按揭贷款支撑房企资金环境改善,10月个人按揭贷款增速为9.8%。但是受海外疫情影响,利用外资累计同比连续2月下降。

潘浩预计,年底房企在偿债和融资压力以及业绩压力的影响下,将加速去化,个人按揭贷款、定金及预收款的增速或将持续走高。

张波分析称,2020年房企整体短债的压力表现大,四季度在“三道红线”影响下这一压力持续加大。从到位资金来看,有相当比例是“借新还旧”。而定金及预收款增长4.3%则充分体现房企加快销售动作。这也是“金九银十”及“双十一”期间房企促销的结果。而个人按揭贷款增长9.8%,则从另一个侧面表现出市场的活跃度较好。

从市场的表现来看,张波认为,购房者信心依然在不断提升,找房买房的数量也在不断增多。预计未来两个月,楼市的整体热度会有所降温,但依然可能达到甚至超过去年同期水平。

与此同时,多位业内人士预计,年底成交量走高的可能性较大,今年全年成交量或将超过去年,成交价格增速将继续保持稳定,但中长期将呈现增长趋缓、结构分化、竞争加剧的态势。

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