销售面积止跌 房地产市场走出上扬曲线？

   “今年商品房销售面积本月首次止跌。”“个人按揭贷款支撑房企资金持续改善，房企到位资金连续4个月为正。”今天（11月16日），国家统计局公布2020年1-10月份全国房地产开发投资和销售情况。数据显示，1-10月份，商品房销售面积约13.33亿平方米，同比持平，而房地产开发企业到位资金约15.31万亿元，同比增长5.5%。

在业内人士分析看来，今年在疫情的大背景下，商品房销量不减反增，出乎市场预期，预计这一趋势仍将持续，全年成交量或超过去年，但中长期将呈现增长趋缓、结构分化、竞争加剧的态势。

1-10月房地产投资增长6.3%，土地购置面积却下降

数据显示，房地产行业投资信心正在稳步向上。据国家统计局统计，1-10月份，全国房地产开发投资约11.66万亿元，同比增长6.3%，增速比1-9月份提高0.7个百分点。其中，住宅投资约8.63万亿元，增长7.0%，增速提高0.9个百分点。  

诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱表示，房地产开发投资增速连续5月上升，在经济稳步复苏下，房企投资信心逐步恢复，但还未恢复到去年平均增速水平，短期内房企投资增速仍有上升的空间。

易居研究院智库中心研究总监严跃进也认为，开发投资数据当前处于5%-10%的区间，呈现稳中向上的良好势头，短期内走势不会改变，会成为稳投资的重要力量。

在投资增长的同时， 土地市场则出现不同寻常的变化。据国家统计局数据显示，1-10月份，房地产开发企业土地购置面积1.78亿平方米，同比下降3.3%，降幅比1-9月份扩大0.4%。相比之下，土地成交价款1.14万亿元，增长14.8%，增速提高1.0%。

对于土地购置面积的数据依然保持负增长的态势，严跃进称，“这比预期的水平要弱。”

不过，面对土地购置面积及成交金额增速的剪刀差逐渐扩大的情况，贝壳研究院高级分析师潘浩分析认为，近期土地供应量增速虽在减少，但是土地成交金额增速持续上行，土地单价持续上涨。

商品房销售面积“止跌”，地区分化持续

从此次公布的统计数据来看，商品房销售已走出疫情阴霾。据国家统计局数据显示，1-10月份，商品房销售面积约13.3亿平方米，同比持平，1-9月份为下降1.8%。其中，住宅销售面积增长0.8%。

对于上述数据，建诚晟业分析称，这是今年以来商品房销售面积首次止跌，从10月单月看，销售面积同比增长15.3%，为今年以来最高水平。

严跃进也认为，当前商品房销售面积出现止跌是具有积极效应的，至少说明房屋买卖市场表现不错，甚至是房地产指标中较早转正的指标。

“今年在疫情的大背景下，商品房销量不减反增，出乎市场预期，预计这一趋势仍将持续。”58安居客房产研究院分院院长张波表示，相比之下，商业地产的表现持续走低，从销售金额来看，办公楼和商业营业用房1-10月的销售额同比分别大幅下滑12.8%和15.8%，疫情对于实体经济侧的影响在商业地产层面表现明显。

从目前来看，地区之间的销售数据分化持续。张波表示，从1-10月份的数据来看，东部地区商品房销售面积同比增长4.0%，金额更是增长了11.1%，其中长三角多数城市以及广州、福建等地市场热度提升明显。尤其是在房企整体降负债的背景下，房企10月份在东部地区的出货意愿非常强，部分区域项目的打折促销幅度也有一定增强，这带动了商品房成交量提升。相比之下东北地区的疲软在持续，1-10月份销售面积同比下降8.8%，销售金额则下降4.8%。

不过，潘浩分析称，在销售量保持增长的同时，整体价格实际上略有下行，主要是由于房企为了对冲融资压力以及抢占销售节点，近两个月推出各种促销措施。

个人按揭贷款支撑，房企到位资金连续4个月为正

“房地产开发企业到位资金已经出现连续4个月为正的良好态势。”严跃进表示，虽然受到“三道红线”约束，但是外部的金融大环境仍然较为宽松。

据国家统计局数据显示，1-10月份，房地产开发企业到位资金约15.31万亿元，同比增长5.5%，增速比1-9月份提高1.1%。其中，国内贷款2.24万亿元，增长5.1%；利用外资111亿元，下降15.2%；自筹资金约5万亿元，增长6.5%；定金及预收款5.13万亿元，增长4.3%；个人按揭贷款2.43万亿元，增长9.8%。

对于房企资金状况持续改善。王小嫱认为，个人按揭贷款支撑房企资金环境改善，10月个人按揭贷款增速为9.8%。但是受海外疫情影响，利用外资累计同比连续2月下降。

潘浩预计，年底房企在偿债和融资压力以及业绩压力的影响下，将加速去化，个人按揭贷款、定金及预收款的增速或将持续走高。

张波分析称，2020年房企整体短债的压力表现大，四季度在“三道红线”影响下这一压力持续加大。从到位资金来看，有相当比例是“借新还旧”。而定金及预收款增长4.3%则充分体现房企加快销售动作。这也是“金九银十”及“双十一”期间房企促销的结果。而个人按揭贷款增长9.8%，则从另一个侧面表现出市场的活跃度较好。

从市场的表现来看，张波认为，购房者信心依然在不断提升，找房买房的数量也在不断增多。预计未来两个月，楼市的整体热度会有所降温，但依然可能达到甚至超过去年同期水平。

与此同时，多位业内人士预计，年底成交量走高的可能性较大，今年全年成交量或将超过去年，成交价格增速将继续保持稳定，但中长期将呈现增长趋缓、结构分化、竞争加剧的态势。