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高负债房企面临严峻考验 地产商卖资产加速回血

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年尾将至,房地产企业处置资产的动作明显增多。

据第一财经记者统计,自9月份以来,公开披露的房企股权转让信息至少有40条,华侨城(000069.SZ)、招商蛇口(001979.SZ)、中国金茂(00817.HK)动作较为频繁。

统计期内,华侨城旗下至少14个项目股权拟被全部或部分转让,涉及旅游、酒店等多种资产;招商蛇口至少6个项目股权拟被出让,其中多个标的价格超十亿元。新湖中宝(600208.SH)等中小企业也加速资产处置的步伐。

“股权转让信息暴增的直接原因是融资环境收紧。”克而瑞认为,“三道红线”出台后,大部分房企不同程度“踩线”,政策压力下开始主动调整融资结构,通过配股、子公司IPO等加强股权融资,而出售资产是回笼资金最快速的方法之一。

“三道红线”的威力确实已触及行业各个角落。在11月11日举行的一场房产经纪论坛上,贝壳(BEKE)董事长左晖直言:过去,地产行业的问题被高速增长的房价掩盖,对习惯高周转模式的开发商来说,挑战刚刚开始。

即便将眼光放至此刻,开发商的压力也已“火烧眉毛”。贝壳研究院数据显示,11月单月,房企迎来年内最大到期债务规模1071亿元,高负债房企面临严峻的考验。

处置资产加速回血

11月12日,北京产权交易所持续披露房企的股权交易动作。

公开信息显示,中国金茂拟挂牌出让旗下常州龙茂房地产开发有限公司45%股权,底价8.66亿元。其中,持股80%的宁波宁兴房地产开发集团有限公司转让25%股权,持股20%的智银有限公司转让其持有的20%股权。

工商资料显示,常州龙茂成立于2018年,主要负责常州JZX20180401地块项目的房地产开发经营。两年前,金茂以17.4亿元+15000平方米人才公寓面积竞得上述地块,成交楼面价7510元/平方米,这是金茂首进常州。

常熟市沙家浜华鼎置地有限公司80%股权及1.03亿元债权也于同日被公开出让,出让方为华侨城及常熟市沙家浜镇城镇经营投资有限公司。华侨城是这轮股权转让潮中的“常客”,此前已公布十余条项目股权转让信息。

值得注意的是,上述两家公司均处于亏损状态。截至2020年09月30日,常州龙茂录得营收为0,营业利润-2176.41万元,净利润亏损2174.52万元;截至2020年8月底,华鼎置地净亏损638.54万元,所有者权益1350.16万元。

“涉及股权出让的房企或项目,多处于亏损或高负债状态。”克而瑞直言,房企出让部分权益可提前回笼资金,缓解现金流压力,通过联营、合营降低负债率指标;同时为项目开发引入有实力的合作方,并通过剩余股权持续获益。

有人积极瘦身,也有人趁机进场,比如热衷“收并购”的融创中国(01918.HK)。

11月10日,新湖中宝公告称,拟转让浙江启隆实业有限公司、浙江启辉实业有限公司各50%、35%股权,及两个标的公司相应权利上海亚龙古城国际花园项目、温州西湾项目14宗土地,接盘方为融创中国,总交易价款49.44亿元。

亚龙古城国际花园位于上海核心地段,是极为稀缺的纯住宅用地,也是令新湖中宝投入颇多的旧改项目。截至2020年6月末,标的公司总负债达204.38亿元,拆迁贷款融资本金已达到149.32亿元,少量户数拆迁仍未完成。

旧改项目开发周期长、政策不确定因素大,使新湖中宝在其中沉淀了大量资金。新湖中宝2020年三季报显示,今年1~9月,公司经营活动产生的现金流量净额为-6.4亿元,而上年同期为1.27亿元,同比大幅减少605.19%。

新湖中宝表示,引入合作伙伴,有利于加快公司相关项目开发进度,提升经营效率,优化公司资产负债结构,实现更加稳健高效优质的发展。 在不考虑税费及未经审计的情况下,预计对公司利润的影响数约22亿元。

“三道红线”已成交易衡量指标

暂缓资金压力之外,股权交易也是房企调整业务结构、聚焦主业的手段。

譬如,中南建设(000961.SZ)拟向控股股东转让南通中南谷投资管理有限公司100%股权,交易对价200万元。南通中南谷已成立四年,定位于为创业者打造综合性众创空间,旗下已孵化出四家下属公司。

但这项新业务未给中南建设带来盈利,项目前景并不确定。截至2020年6月30日,南通中南谷总资产954.02万元,总负债786.25万元,前六月净利润-133.73万元。基于业务调整的考量,中南建设决定将其剥离,交给母公司管理。

“本次交易完成后,公司将进一步聚焦主业,为全体投资者创造更好的回报。按照公司长期股权投资的账面价值计算,预计本次交易对公司将产生约232万元的投资收益。”踩中融资监管两条红线的中南建设称。

作为股权转让披露最频繁的房企,华侨城种种动作背后也存在此番逻辑。克而瑞认为,文旅地产属于重资产,投资金额高、回款周期长,易导致较高的负债水平。因此,华侨城积极出售部分房地产项目、以及与主业关联性有限的产业。

目前,房企在物管等行业已与资本市场接轨,但在更多领域还未找到成熟的商业模式。业内预计,随着“三道红线”落地,房企依靠杠杆获取资金的优势不再,部分投入大但回报不清晰的业务将被放弃,以更好地聚焦主业。

值得注意的是,“三道红线”这一行业发展规范,已在微观领域得以显现。

11月9日,山东产权交易中心披露信息显示,山东钢铁集团拟转让山东钢铁集团房地产有限公司100%股权,转让底价20.7亿元。截至2020年9月30日,标的公司营业收入1.09亿元,营业利润8648.34万元,净利润8648.34万元。

山东钢铁集团明确称,意向受让方或其母公司2020年上半年财务报告中,剔除预收款后的资产负债率不大于70%、净负债率不大于100%、现金短债比不小于1倍的,在同等条件下优先受让。这意味着,绿档房企机会更大。

同时,意向受让方需以房地产开发为主营业务之一,且位于2018年、2019年房企销售金额排行榜50名以内;受让方产业结构、业务种类比较均衡,创新转型发展情况良好,具有国企混改成功经验的,在同等条件下优先受让。

这意味着,不仅是行业排名靠后的中小房企,那些踩中融资监管红线的企业,也将在此类交易中处于被动地位。克而瑞认为,未来,中小房企地产业务收缩退出的现象可能加速,行业集中度也将在洗牌后进一步提升。

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