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业绩注水花钱买榜 房企排行榜“猫腻”多

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排名靠前的房企,竟深陷债务危机?每隔一段时间,都会有不同机构发布房企排行榜。新华每日电讯记者调查发现,这些排行榜经常“数据打架”,甚至同一家企业在不同榜单的排名相差数十名。

对于房企排行榜的真实性和准确性,质疑声一直不绝于耳。有业内人士表示,房产排行榜乱象已困扰行业多年,虚假的数据不仅误导广大购房者,更容易给金融机构和决策部门提供错误信号,不利于稳房价、稳预期。

榜单藏“猫腻”,数据注水多

目前,房地产行业比较知名的榜单,分别由易居企业集团下属的克而瑞研究中心、上海易居地产研究院、中国指数研究院、亿瀚智库等第三方机构发布。

这些评测机构每隔一段时间,都会从拿地、销售、净利润、负债和融资等不同角度,对房企进行排名。记者将这些排行榜进行对比,发现存在着较大差异。

在中指控股、中国指数研究院联合发布的《2020中国房地产百强企业研究成果》榜单上,近来屡屡抛售资产、债务缠身,且被穆迪将评级展望由稳定调整至负面的泰禾集团,名列第31位。在这一榜单中,泰禾2017年排在27位,2018年、2019年稳居第23位。而在上海易居房地产研究院、中国房地产业协会发布的《2020中国房地产开发企业500强测评研究报告》中,泰禾集团非但没有进入100强,甚至在整个榜单中都难寻其踪影。

和泰禾类似,浙江佳源集团在中国指数研究院百强榜单上位居38位,但在上海易居房地产研究院榜单上却消失了。

此外,在中国指数研究院今年的榜单上,不少知名企业也都不见踪影,如2019年销售额位居行业第8的新城控股地产、知名房企金地地产等。

易居研究院发布的2018和2019房地产企业产品力排行榜中,有的企业排名一年内发生巨大变化。如2018年50强榜单中,并没有碧桂园,而2019年这家企业排行突然暴涨至第19位。

不同机构发布的榜单,甚至同一机构不同年份的榜单,为何存在明显差异?多位业内人士介绍说,造成这一现象的原因,一是房企给机构的数据不一样,或存在数据注水。

中国(深圳)综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁表示,部分房地产销售数据“虚胖”。比如故意强调数字较高的合同销售额,对权益销售额比较淡化,希望用更大的销售额数字,提高企业的行业地位、影响力。

更大的可能是,房企与榜单发布机构存在咨询合作关系,也就是常说的花钱买榜。

事实上,花钱买榜已成为行业内公开的秘密。朗诗集团董事长田明曾公开表示,为了实现年度销售规模,一些房企让总包单位、销售代理公司、合作单位等假签约,有的甚至还直接花钱提高名次。

在中原地产首席分析师张大伟看来,排行榜是验证一家房企实力最直观的方式,于是美化数据便成为行业公开的秘密。“房企通常会与第三方榜单发布机构进行合作,合作费用关联到排名的高低,从几十万到上千万不等。”

某位参与到榜单运作的闽系房企品牌营销负责人向记者透露:“公司连续多年和相关的第三方机构有合作。中小型房企更看重榜单的排名,合作费用都是百万起步。”

事实上,排行机构的权威性也早就存疑。2016年7月,民政部公布第九批“离岸社团”“山寨社团”名单,中国指数研究院的名字赫然在列。尽管如此,多年来,中国指数研究院仍每年发布榜单。

排名是房企最好的广告

不规范的房企排名对普通购房者产生了误导。很多人认为企业排名好,买房更放心,但事实并非如此。泰禾集团今年不断被爆出深陷债务危机,北京、上海、杭州多地项目停工,一些业主一边租房,一边还贷,走上维权之路。

另一方面,业内人士认为,除了带来曝光度和知名度,榜单更重要的作用是为融资提供支撑。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,对房企来说,夸大业绩一方面有利于展示公司实力,另一方面也有利于企业融资。

“不少金融机构,只对100强房企或50强房企发放贷款。如果不在榜单之上,企业利率成本可能就要抬升,甚至无法得到融资。”李宇嘉说。

北京一家商业银行信贷部相关负责人告诉记者,在从严调控房地产的背景下,不少银行会要求融资的房企是百强,这也推动了榜单造假的利益链条。

“目前由于没有政府披露的排行榜,市场只能依赖中介机构的发布”,张大伟说,房企在境内金融机构融资、信用评级、海外发债,都依赖第三方机构给出的排名。

“排名是房地产企业最好的广告。不管是房企引入合作方,还是地方政府土地出让或项目招商引资,都会看重排行榜。”张大伟告诉记者。

排行榜数据乱象带来诸多危害。李宇嘉认为,人为抬高的房企业绩数据,给金融市场、信用评级提供了错误的信号,不利于金融机构作出合理的信用评价和贷款准入。

“当前房地产行业普遍面临着融资难题,不少中小房地产企业存在一定程度的兑付危机。倘若资金链紧张的中小企业依靠买假排名包装融资,很容易引发金融风险。”张大伟说。

去年,上市房企中国奥园集团实际销售数据,与机构排行榜估算的合同销售额存在一倍差距,引发股价大跌。房企佳源集团2018年公布的销售额为201.8亿元,但一些第三方榜单统计的数据却是875.5亿元,600多亿元的差距让舆论质疑数据真实性。

专家指出,一些第三方机构大幅夸大开发商的各项数据,容易人为制造房地产市场火爆局面,不利于稳房价、稳预期。

明知注水,仍难以有效监管

多位房地产市场监管人士建议,数据注水的歪风邪气影响行业健康发展,要尽快出台举措加强监管,规范第三方评估行业。

在一些业内人士看来,开发商销售数据统计的口径多元、混乱,客观上给数据注水乱象提供空间。李宇嘉说,比如销售既可以是流量金额,也可以是权益金额,既可以网签口径统计,也可以开发商认购口径统计,这都带来了统计口径的多元和混乱。

同时,相对于开发商合作层面的中介机构、研究机构的统计,政府网签系统确认的销售数据相对滞后。“这就造成了明知数据注水,监管部门仍难以有效监管。”李宇嘉说。

多位业内人建议,规范榜单发布,应剥离房企咨询业务与第三方发布机构的利益绑定。

“从国际经验来看,行业排行榜的主要发布者,一般是具有公信力、公允的行业协会,或龙头中介组织”,李宇嘉说,但在国内,由于行业诚信体系建设还不完善,大家认可的、具有公信力的第三方评估组织比较少。

他建议,要加强行业自律建设,培育有公信力的行业协会,由他们来直接发布榜单,或加强对业内第三方评估组织的监管。

在张大伟看来,要剥离咨询业务与排行榜发布业务的利益绑定,健全企业诚信的评价、查询和服务系统,加大失信成本力度,对于市场主体和群众举报的违规发布,加大惩戒的力度。

还有专家建议,应加大对造假房地产企业和榜单发布单位的处罚,建议榜单可直接挂钩税务部门,由各地税务部门按榜单数据调查房地产企业缴纳税收。    

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