业绩注水花钱买榜 房企排行榜“猫腻”多

排名靠前的房企，竟深陷债务危机？每隔一段时间，都会有不同机构发布房企排行榜。新华每日电讯记者调查发现，这些排行榜经常“数据打架”，甚至同一家企业在不同榜单的排名相差数十名。

对于房企排行榜的真实性和准确性，质疑声一直不绝于耳。有业内人士表示，房产排行榜乱象已困扰行业多年，虚假的数据不仅误导广大购房者，更容易给金融机构和决策部门提供错误信号，不利于稳房价、稳预期。

榜单藏“猫腻”，数据注水多

目前，房地产行业比较知名的榜单，分别由易居企业集团下属的克而瑞研究中心、上海易居地产研究院、中国指数研究院、亿瀚智库等第三方机构发布。

这些评测机构每隔一段时间，都会从拿地、销售、净利润、负债和融资等不同角度，对房企进行排名。记者将这些排行榜进行对比，发现存在着较大差异。

在中指控股、中国指数研究院联合发布的《2020中国房地产百强企业研究成果》榜单上，近来屡屡抛售资产、债务缠身，且被穆迪将评级展望由稳定调整至负面的泰禾集团，名列第31位。在这一榜单中，泰禾2017年排在27位，2018年、2019年稳居第23位。而在上海易居房地产研究院、中国房地产业协会发布的《2020中国房地产开发企业500强测评研究报告》中，泰禾集团非但没有进入100强，甚至在整个榜单中都难寻其踪影。

和泰禾类似，浙江佳源集团在中国指数研究院百强榜单上位居38位，但在上海易居房地产研究院榜单上却消失了。

此外，在中国指数研究院今年的榜单上，不少知名企业也都不见踪影，如2019年销售额位居行业第8的新城控股地产、知名房企金地地产等。

易居研究院发布的2018和2019房地产企业产品力排行榜中，有的企业排名一年内发生巨大变化。如2018年50强榜单中，并没有碧桂园，而2019年这家企业排行突然暴涨至第19位。

不同机构发布的榜单，甚至同一机构不同年份的榜单，为何存在明显差异？多位业内人士介绍说，造成这一现象的原因，一是房企给机构的数据不一样，或存在数据注水。

中国（深圳）综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁表示，部分房地产销售数据“虚胖”。比如故意强调数字较高的合同销售额，对权益销售额比较淡化，希望用更大的销售额数字，提高企业的行业地位、影响力。

更大的可能是，房企与榜单发布机构存在咨询合作关系，也就是常说的花钱买榜。

事实上，花钱买榜已成为行业内公开的秘密。朗诗集团董事长田明曾公开表示，为了实现年度销售规模，一些房企让总包单位、销售代理公司、合作单位等假签约，有的甚至还直接花钱提高名次。

在中原地产首席分析师张大伟看来，排行榜是验证一家房企实力最直观的方式，于是美化数据便成为行业公开的秘密。“房企通常会与第三方榜单发布机构进行合作，合作费用关联到排名的高低，从几十万到上千万不等。”

某位参与到榜单运作的闽系房企品牌营销负责人向记者透露：“公司连续多年和相关的第三方机构有合作。中小型房企更看重榜单的排名，合作费用都是百万起步。”

事实上，排行机构的权威性也早就存疑。2016年7月，民政部公布第九批“离岸社团”“山寨社团”名单，中国指数研究院的名字赫然在列。尽管如此，多年来，中国指数研究院仍每年发布榜单。

排名是房企最好的广告

不规范的房企排名对普通购房者产生了误导。很多人认为企业排名好，买房更放心，但事实并非如此。泰禾集团今年不断被爆出深陷债务危机，北京、上海、杭州多地项目停工，一些业主一边租房，一边还贷，走上维权之路。

另一方面，业内人士认为，除了带来曝光度和知名度，榜单更重要的作用是为融资提供支撑。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，对房企来说，夸大业绩一方面有利于展示公司实力，另一方面也有利于企业融资。

“不少金融机构，只对100强房企或50强房企发放贷款。如果不在榜单之上，企业利率成本可能就要抬升，甚至无法得到融资。”李宇嘉说。

北京一家商业银行信贷部相关负责人告诉记者，在从严调控房地产的背景下，不少银行会要求融资的房企是百强，这也推动了榜单造假的利益链条。

“目前由于没有政府披露的排行榜，市场只能依赖中介机构的发布”，张大伟说，房企在境内金融机构融资、信用评级、海外发债，都依赖第三方机构给出的排名。

“排名是房地产企业最好的广告。不管是房企引入合作方，还是地方政府土地出让或项目招商引资，都会看重排行榜。”张大伟告诉记者。

排行榜数据乱象带来诸多危害。李宇嘉认为，人为抬高的房企业绩数据，给金融市场、信用评级提供了错误的信号，不利于金融机构作出合理的信用评价和贷款准入。

“当前房地产行业普遍面临着融资难题，不少中小房地产企业存在一定程度的兑付危机。倘若资金链紧张的中小企业依靠买假排名包装融资，很容易引发金融风险。”张大伟说。

去年，上市房企中国奥园集团实际销售数据，与机构排行榜估算的合同销售额存在一倍差距，引发股价大跌。房企佳源集团2018年公布的销售额为201.8亿元，但一些第三方榜单统计的数据却是875.5亿元，600多亿元的差距让舆论质疑数据真实性。

专家指出，一些第三方机构大幅夸大开发商的各项数据，容易人为制造房地产市场火爆局面，不利于稳房价、稳预期。

明知注水，仍难以有效监管

多位房地产市场监管人士建议，数据注水的歪风邪气影响行业健康发展，要尽快出台举措加强监管，规范第三方评估行业。

在一些业内人士看来，开发商销售数据统计的口径多元、混乱，客观上给数据注水乱象提供空间。李宇嘉说，比如销售既可以是流量金额，也可以是权益金额，既可以网签口径统计，也可以开发商认购口径统计，这都带来了统计口径的多元和混乱。

同时，相对于开发商合作层面的中介机构、研究机构的统计，政府网签系统确认的销售数据相对滞后。“这就造成了明知数据注水，监管部门仍难以有效监管。”李宇嘉说。

多位业内人建议，规范榜单发布，应剥离房企咨询业务与第三方发布机构的利益绑定。

“从国际经验来看，行业排行榜的主要发布者，一般是具有公信力、公允的行业协会，或龙头中介组织”，李宇嘉说，但在国内，由于行业诚信体系建设还不完善，大家认可的、具有公信力的第三方评估组织比较少。

他建议，要加强行业自律建设，培育有公信力的行业协会，由他们来直接发布榜单，或加强对业内第三方评估组织的监管。

在张大伟看来，要剥离咨询业务与排行榜发布业务的利益绑定，健全企业诚信的评价、查询和服务系统，加大失信成本力度，对于市场主体和群众举报的违规发布，加大惩戒的力度。

还有专家建议，应加大对造假房地产企业和榜单发布单位的处罚，建议榜单可直接挂钩税务部门，由各地税务部门按榜单数据调查房地产企业缴纳税收。