万科郁亮:我们的目标是活下去、活得好、活得久

日前，在于深圳举办的万科华东媒体交流会上，万科集团董事会主席郁亮直言：“万科没有五年发展规划，我们的目标是活下去、活得好、活得久，做时代企业。”其称，万科要做的事情就是努力适应变化，唯独有些不变的是产品好不能变，“因为我们靠这个吃饭的”。再次提起“活下去”的郁亮强调说：“活下去是我们最高策略。我们永远像勤劳的小蜜蜂一样飞，这样才能找到一线生存机会。对我们而言，我们要时刻保持危机感，来做事情。”

上市“要看情况”，万科物业正式更名为“万物云”

作为唯一未将物业板块分拆上市的龙头房企，万科近期在物业领域的动作引发行业高度关注。

在10月31日下午3点举办的媒体沟通会上，万科集团合伙人、万科物业首席执行官朱保全宣布万科物业正式更名为“万物云”，这也是万科首次对外发布这一新名称。《华夏时报》记者注意到，10月28日，万科物业已经发生企业名称变更，由“万科物业发展有限公司”更名为“万物云空间科技服务股份有限公司”，法定代表人仍为朱保全。

据朱保全介绍，万物云下面有三大板块，分别是“space””tech”和“grow”，再分别细分为万科物业、万物梁行、朴邻发展、万物云城、第五空间、万睿科技，以及万物成长等业务板块。其中，公司平台更名之后，万科物业会回归住宅业务的服务，更聚焦于住宅物业。

至于更名原因，朱保全解释说，在三十年扎根物业服务的基础上，万科物业公司升维为万物云的时机已成熟——从品牌的角度看，“万科物业”作为服务品牌，不应该让它更综合，而是更专注、更好地服务客户；从科技的角度看，公司已有两家科技子公司被认定为国家高新技术企业，已获得过上百项专利，Tech模块已经成型且具备BPaaS（流程即服务）输出能力与广泛的IoT（物联网）连接能力。

更重要的是，“万物云”将连接线上与线下，将把同行对手变为伙伴和朋友——未来万物云将战略投资具备一定规模的物业公司，甚至支持该公司上市，为志同道合的物业企业提供全套BPaaS服务，同走高品质服务之路。“选择做平台，就必须选择开放，但开放的条件是价值观一致。我们将联手价值观一致的合作伙伴，开始建立睿联盟合作平台。” 朱保全表示。

从“万科物业”到“万物云”，万科物业已经完成了上市所需的组织框架、品牌矩阵的搭建。但对于“万科是否分拆物业上市在即”的问题，朱保全仍十分谨慎地告诉《华夏时报》记者：“这要看情况。”郁亮也向《华夏时报》记者表示：“所有的业务板块我们都想上市，物业、公寓、教育……但都还没有具体的时间表。”

做“冠军组织”，迎接管理红利时代

分拆各个业务板块上市仍未有具体规划，眼下对于万科而言，“我们的目标是活下去、活得好、活得久，做时代企业。”郁亮强调，万科要做的事情就是努力适应变化，唯独有些不变的是产品好不能变，“因为我们靠这个吃饭的。”郁亮说。

郁亮分析指出，土地红利、金融红利时代过去了，房地产进入管理红利时代。其称，2002年之后，房地产进入金融红利阶段，谁能更获得资本市场的支持，谁就能买更多的地。而“三道红线”开始，金融红利时代划上句号，进入管理红利时代。“三道红线”之后，所有企业都来到同一起跑线上。

好产品、好服务的背后，自然是亮眼的业绩。以商业部分为例，万科集团合伙人兼印力事业部（BU）首席合伙人丁力业在沟通会上介绍说，从2月份至今，印力管理的各地商场月均人流量稳步回升。特别是在刚刚过去的十一黄金周，客流的恢复基本上超过了90%以上，销售额超过了去年同期、达到了106%。而武汉市场非主力租户的销售更是超过了去年同期20%，“这个给了我们非常大的信心”。丁力业同时透露，未来一年，全国还将有9个印象城落地。

而在江浙沪一带，万科业绩的恢复速度和销售情况更为突出。万科集团合伙人兼上海区域事业集团CEO张海给出的数据显示，今年1-9月，万科上海区域实现合同金额1898亿元，同比增长18%；实现合同销售额1876亿元，同比增长18%；新增套数10.9万套，同比增长6%；住宅成交价为2.1万/平方米，同比增长11%；商业、酒店、办公、公寓、教育、家装、养老等业务实现营业收入22亿元，在营面积170万平方米。分城市表现看，截至9月末，万科上海区域省域市占率为5%，市占率连续第一。其中上海、杭州、苏州、南京、宁波、合肥六大城市实现合同金额1225亿元，上海合同金额251亿元。

“上海区域销售贡献占到整个集团销售的35-36%。”郁亮对此表示：“这个比例比较高。也是恰如其分的反映了我们以上海为龙头的长三角地区的综合实力。”

不过，郁亮强调，并不是长三角的所有城市都值得进入。“今天管理红利时代有一个很现实的问题，就是管理颗粒度必须越来越细。每个地方都适合投资吗？肯定不是。”郁亮解释说：“每个地方投资精准度要求越来越高。供求关系等等都很复杂，例如有的地方虽然很富裕，但是当地人大多都出去了，可能就不适合。因此要求非常严格地描绘每个城市投资地图，描绘标准很细。”

在郁亮看来，长三角区域综合性很好，理论上可以进入更多市场，但主要还是取决于小片区管理颗粒度是否支持。“我们进入的一个城市是不能撤的。对于一个城市，总经理只有两种情况，一个是做好了提拔，一个是就地免职。”郁亮说。

“如果不想在当地好好做下去，我们就不需要做。很多城市适合我们做一个项目投资，但不适合长期做下去；如果一个城市具备万科深耕下去的条件和空间，我们才愿意做下去。这是万科和别人不同的地方。” 郁亮还表示。

长三角多个重点城市中，上海是万科一直以来的深耕之地。张海介绍，上海万科去年在万科华东的主要城市以“兴”为主题做了地区规划，目的在于“万科的基本盘是怎么把它做得更好，更有价值，为业主带来更好的感受”。张海称：“我觉得我们也要有所变化，我们的视野应该有所变化，我们应该更多关注到为城市创造更多价值，注入新的活力。”

据悉，以“兴”为主题做的地区规划结合土地、人和城市来推行，关注地区振兴，线上线下的融合，以及物业谈到的综合治理现代化，在本身的红线以外为城市管理提供服务。