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葛洲坝集团退市后 葛洲坝地产将更名中国能建地产?

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对于集团的房地产业务,据多位接近葛洲坝地产的人士透露,房地产业务将会继续保留,但内部已传出公司将更名的传言,新名字或将向中国能建靠拢。

筹划换股吸收合并方案披露不过半个月,葛洲坝集团的退市之路就已经被安排得明明白白。

  • 换股:中国能源建设拟向葛洲坝除葛洲坝集团以外的股东,发行A股股票,换股吸收
  • 退市:合并完成后,葛洲坝将终止上市,并注销法人资格

这是国企改革三年行动启程后,首例央企上市公司吸并重组。而葛洲坝23年的资本之路,也将就此按下休止符。


1股葛洲坝换4.42股中国能建

换股惠利葛洲坝股东


这并不是葛洲坝第一次换股吸收合并。只是在此之前的重组,都是葛洲坝合并别人。

时间回拨到1997年。当年,葛洲坝水利水电工程集团独家发起成立了葛洲坝股份有限公司,并5月26日在上交所挂牌上市,开盘14.01元,收盘15.80元。

10年后,即2007年时,葛洲坝股份通过换股方式,吸收合并了中国葛洲坝水利水电工程集团有限公司,从而实现其实际控制人葛洲坝集团主业资产的整体上市。

囊括了建筑工程、水泥、民用爆破、水力发电、公路和房地产业务的葛洲坝集团,总资产大增。根据当年财报,其2007年的总资产为261.35亿元,是未重组前100.02亿元的2.6倍。

那也是属于葛洲坝的最高光时刻。上市至今23年间的最高股价,就出现在那一时期。

到了2011年9月,经国务院批准,葛洲坝集团、中国电力工程顾问集团公司与国家电网公司、中国南方电网有限责任公司所属15个省(区、市)勘测设计企业、施工企业、修造企业重组,组建中国能源建设集团有限公司。

葛洲坝集团开始成为中国能源建设集团的全资子公司。

在2013年12月时,葛洲坝曾发布公告称,为避免同业竞争,公司间接控股股东中国能源建设集团正在筹划整体上市方案。

而这一筹划,就是7年。

根据这次吸收合并预案,葛洲坝换股价为8.76元/股,比基准日价格高45%。而中国能源建设本次A股发行价为1.98元/股

因此,葛洲坝换股股东所持有的每股葛洲坝股票,可以换得4.4242股中国能源建设的A股股票。

对此,中信建投的分析师表示:“从预案中的换股比例看,中国能建对葛洲坝的A股持股股东构成实质性的优惠。

但或许因为二者的股价和市值差距较大,市场对于中国能建新股发行后的涨幅存有疑惑。

换股价格预案出台之后,葛洲坝迎来了年内的首次涨停。但在第三天时,却又跌了5.7%,跌幅为年内第二。



也有小股东认为,30日时葛洲坝股价高位回落,和其当天发布三季度财报数据不佳有关。

从三季度报看,葛洲坝今年前三季度归母净利润同比减少-21.39%;基本每股收益下降30.58%;经营活动产生的现金流净额为负3.93亿元,同比减少了118.79%。

对于“经营活动产生的现金流量净额”大幅减少的原因,葛洲坝方面解释:主要是本期房地产业务、水泥业务销售回款减少。


地产业务上半年签约58亿

曾为避免重组抢地王 后反被拖累

作为葛洲坝主营业务之一的房地产,今年上半年实现的销售合同签约金额为58.21亿元,实现权益销售面积22.49万平方米(含参股项目),实现营收33.38亿元。

这一规模水平,在国资委确定的首批16家以房地产为主业的央企中,排行倒数第三。


(中铁建、中铁只取其房地产业务数据,中冶置业销售额数据来自克而瑞,港中旅主业非地产、南光置业未有数据可查因此未列入)


事实上,在2015-2016年间,葛洲坝地产也曾有过高光时刻。

  • 2015年6月,11.04亿元拿下上海青浦商住用地,楼面单价27309元/㎡,为区域内单价地王;
  • 10月,49.5亿元+配建4.1万㎡保障房,拿下北京丰台花乡樊家村地块。可售楼面价突破7.5万元/㎡,成为单价地王;
  • 2016年5月,32.8亿竞得南京建邺区河西南宅地,楼面价45213元/㎡,至今仍然是南京单价地王;
  • 6月,24.36亿“包揽”合肥滨湖两地块。其中一宗楼面价为22102.83元/㎡,是为合肥楼面价之王;
  • 2017年6月,首进杭州就以43.18亿元拿下杭州蒋村地块,31698元/㎡楼面价,刷新西湖区地块单价。

此外,在2016年10月时,葛洲坝地产还正式推出“5G科技”的概念,谋划产品转型。

对于葛洲坝地产当时高调的举动,克而瑞地产研究认为,在2016年南北车合并、国企改革和高层“地震”频发的背景下,市场都预测更多的并购、重组案例会在央企中发生。

而对于央企而言,板块整合的最大影响无疑是人事变动。尤其在区域和集团管理层面,一旦团队合并,必然会出现职务重叠的情况,因此当前展现出的实力越强,则越可能在潜在整合中,成为占主导位置的并购方。

制造地王,则是短期内,有效增加企业的储备账面价值,及存货含金量的一大捷径。

因此,那段时间里,21家被允许从事房地产业务的央企中,至少有一半表现得异常活跃,无论内部整合还是对外扩张均在提速。

加上,在提央企效率、避免同业资源浪费的大趋势下,职能相近的央企,极有可能从集团层面合并。那段时间里,又属水电系(鲁能、电建、葛洲坝)和铁路系(中铁、中铁建),在房地产板块的投入力度变化最为明显。


(数据来源:易居研究院,图中数字为年度招拍挂拿地额,2020年未有在招拍挂市场拿地)


据另一研究机构分析师回忆,后来包括葛洲坝、电建、鲁能在内的多家央企,都被括国资委等多家监管机构请去约谈,口头下发通知,要求收敛在土地市场追高拿地行为。央企高调抢地王的风气被压制下来。

另外也有些央企,如鲁能集团,则开始清理现有的地产业务。

但这些已经拿到手里的地王,还未入市就撞上长期调控,直接成了烫手山芋。

南京河西地王项目刚入手,就遇上南京楼市开始设置限价天花板,河西南部限价3.5万元/平方米,直接低于成交楼面价。一直拖到了2019年12月,葛洲坝南京中国府才抓住价格开闸的缝隙入市。

虽首开精装均价达到6.4万元/平方米,但根据葛洲坝2020年半年报显示,其在葛洲坝南京中国府投资总额约58亿元。按照项目总建面11.39万平方米计算,整盘货值约为73亿元,毛利仅为20%。

北京樊家村地王项目,拿地后沉寂了3年7个月,到了2019年5月底才取得首个预售证。且此前项目置业顾问放风表示,销售均价大约在12.5万元/平方米,但最终的均价为11.3万元/平方米,大大低于预期。

而杭州蒋村地王地块至今还只处于在建状态,未有开盘消息。


高层换人经理人陆续离场

葛洲坝地产大概率将更名

伴合并重组而来的,还有葛洲坝地产的人事变动。

10月26日时,葛洲坝集团总经理助理何金钢,因个人原因,申请辞去公司总经理助理职务。而此前,执掌葛洲坝地产12年的他,已于4月时辞去了葛洲坝地产董事长职务。

葛洲坝地产新任董事长为桂桐生,曾任葛洲坝集团电力公司董事长。

此外,不少职业经理人,也在年内陆续离开。眼下的葛洲坝地产,已经步入重组深水区。

对于集团的房地产业务,据多位接近葛洲坝地产的人士透露,房地产业务将会继续保留,但内部已传出公司将更名的传言,新名字或将向中国能建靠拢。

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