拼命冲刺业绩，十月销售超百亿房企数量创新高

记者 | 黄昱

随着银十收官，房企进入年底冲刺阶段，面临的压力仍然不小。

克而瑞数据显示，2020年10月，TOP100房企实现全口径金额约1.3万亿元，环比下降3.6%，同比增长21.5%，比九月份的同比增速下降3.3个百分点，连续2个月出现下滑态势，但仍处于较高水平。

10月，各梯队房企单月全口径销售增速变化有明显分化，TOP1-3、TOP4-10、TOP11-20、TOP21-50、TOP51-100梯队单月全口径销售增速分别为3.2%、13.1%、42.2%、26%、29.8%，与9月相比，除TOP11-20的增幅扩大外，其它各梯队均有不同程度的下降。

克而瑞数据显示，10月共有43家房企销售额超百亿，较去年同期增加11家，高于历年同期，其中恒大单月销售额超过千亿，碧桂园、融创超过700亿元，保利、万科超500亿元紧随其后。

此外，保利、世茂、招商蛇口、龙光、金科等房企销售表现较为突出，10月业绩规模同比提升显著，分别同比增长35.8%、29.4%、52.8%、93.2%、71%。整体来看，10月份，TOP100房企中有近8成企业实现了单月业绩同比提升。

房企取得10月销售业绩大增与十一黄金周的销售业绩实现情况存在较大关联。

亿翰智库调查显示，房企十一期间销售情况也有明显分化存在，40家样本房企中有82%在国庆期间认购金额超过2019年同期，其中47%的房企同比增速超过50%，但少部分房企认购金额不及2019年同期。

亿翰智库指出，表现较为突出的房企有两个明显特征：一是供货充足，新开盘项目多；二是所布局的部分城市返乡置业需求明显。其他表现较为平淡的房企，多受供货结构影响，新推项目少，以续销和加推为主，且营销动作少，主要为顺势折扣。

恒大在“金九银十”的关键节点率先抢跑，在全国新推40多个新项目，最终10月实现1006亿元销售额，同比增长11.4%，9-10月共实现销售1819.7亿元，遥遥领先其它房企。

不仅恒大，几乎大部分房企都显示出了较强的抢收意愿，而且在创新营销上积极发力，实现了较为理想的业绩成效。

据中指院数据，1-10月，TOP100房企销售额均值为994.9亿元，增长率均值为12.3%；其中销售额超千亿房企26家，较去年同期增加1家，超百亿房企数量达到148家。

亿翰智库数据显示，截至10月末，已有房企成功实现全年预设合约销售业绩目标的90%，如恒大、越秀、中国金茂等；多家房企业绩目标完成率达到80%，如雅居乐、招商蛇口、正荣、弘阳等。

尽管房地产市场的销售已经逐渐从疫情影响中恢复了过来，但多家机构调研结果显示，下半年特别是9、10两月的实际去化率并不如人意，三季度以来房企总体业绩规模增长主要还是得益于年内销售和供货节奏后移，供应量显著提升。

在此背景下，房企不同阵营之间持续分化，头部阵营增速明显更快。中指院数据显示，1-10月，累计销售1000亿以上的房企共26家，销售额均值为2445.2亿元，增长率均值为6.7%；500-1000亿的共30家，增长率均值为11.6%；200-500亿有58家企业，增长率均值为12.2%，为增速最快的一个阵营。

100-200亿销售额的房企共33家，销售额增长率均值1.8%，与前三大阵营之间已有较大的差距。50-100亿销售额的房企共19家，增长率均值为-2.3%，为各大阵营中唯一一个负增长的阵营。

亿翰智库认为，头部房企抢收业绩的诉求更强烈，主要原因在于“三道红线”压力之下，企业融资规模和路径受到严重制约，规模房企更是最新政策监管和约束的重点，销售回款是企业获取资金的最重要渠道，现金流是决定企业发展方向的核心要素。

8月20日，央行、住建部在北京召开重点房地产企业座谈会，碧桂园、恒大、万科、融创、中梁等12家房企参加了此次会议。9月起，这12家房企将作为试点企业定期向监管机构填报相关财务监测表。

中指研究院指数事业部高级分析师马琛指出，受房地产融资环境收紧和“三道红线”政策的试点实施，企业投资将更加谨慎，土地市场热度将进一步回落。预计房企整体仍将保持较高的推盘积极性，但前期压制需求已基本释放，加之楼市调控收紧，需求释放将更为理性，市场规模大概率将回归至正常调整通道，市场整体去化压力将有所增大。

除销售面临挑战外，房企自身的业绩压力同样也不小。克而瑞研究中心指出，由于房企销售回款滞后，项目结转利润存在时间差等原因，不少房企业绩表现欠佳，目前近六成房企前三季度盈利减少或者亏损。

招商蛇口是业绩大幅下降的典型代表，今年前三季度的归母净利润为21.92亿元，同比减少了56.96%，扣除非经常性损益之后的归母净利润为20.97亿元，同比减少58.11%。

随着进入年底冲刺阶段，房企面临降负债和促增长的双重挑战。在应对三条红线方面，由于明股实债等表外负债的方式也将被穿透式监管，因此控制杠杆水平、出售资产“瘦身”、利用股权融资便成为了房企应对三条红线的主要方式。

与此同时，克而瑞研究中心认为，房企需注重开源、节流并举。在销售方面，营销制胜已是大势所趋，房企需加快提升销售能力，通过创新营销策略、拓展销售渠道、推出各类优惠活动等方式加快推盘去化，目前市场上渠道营销、全民营销、首付分期、特价房等四大举措效果明显。