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把“实物为准”变“所见即所得” 旭辉改变了行业的哪些规则

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不仅地库、景观绿化、市政管网、双入户大堂、建筑外立面、建造过程等房屋可见部分一一呈现,更实行“地库先行”、“景观先行”、“市政先行”。

2016年930房地产行业开启新一轮调控后,市面上的房子,也因为“利润压缩”,开启了新一轮的维权潮。

绿化缩水——部分楼盘宣传时号称“法式园林”,交付时寥寥几棵树;

精装减配——部分开发商宣传时表示精装都是品牌货,交房时变成了开发商定制;

交付与样板不一致——样板展示的具有赠送面积的功能性房间,交房时发现实为设备平台,如果擅自加盖则属于违建;甚至有时候,样板区的窗,也不是交付时的窗,缩小或“双开变单开”也有可能;

……

甚至315晚会,都大爆房屋“精装修”变“惊装修”。

一直以来,房地产市场的“预售制”,就决定了绝大多数购房者在签下新房合同的时候,只能凭借有限的信息,来憧憬未来新家的美好蓝图。而近年来,在房价进入平稳期后,这种实物与预期落差万丈的表现得更为明显,不少开发商自嘲,已几乎陷入“逢交付必维权”的窘境。

要不要突破这种期望落差,对企业而言,也是把双刃剑。不少开发商人士就坦言,常常销售人员说得很美好,但工程部却做不到。

最终业主不满意,部门之间也互相推卸责任。

为了打破这种信息不对称,2019年底,旭辉率先在行业中提出"打造房地产业透明工厂"概念——即将房屋建造全过程,对客户开放透明展示,让“买房”这一对于大多客户来说人生最贵的一次消费或投资过程,变得踏踏实实,物有所值。

落地一年多时间后,这个举动长足拉升了旭辉业主的满意度,也给旭辉带来了新的销售支撑力,给行业带来了表率。

向制造业学习建房子

“旭辉透明工厂”的理念实际上是脱胎于制造业。

大众汽车2002年在德国德累斯顿建造的“玻璃工厂”,曾经被用作生产大众品牌旗舰辉腾以及宾利飞驰轿车,该工厂最大的特点就是顾客可以通过玻璃幕墙看到整台车的生产过程。而近年来,国内其他行业的优秀企业,比如西贝,也开始借鉴这种理念打造“透明厨房”,来增强消费者的对品牌的信心与好感。

旭辉集团则是开了房地产业“透明建造”的先河。

2019年时,旭辉先后在石狮旭辉城、沈阳铂宸府等项目进行透明工厂开放的先期探索,从客户最关心的角度出发,总结了“旭辉透明工厂”展示的5大透明标准及12大体验环节,并于2019年底首次运用到武汉江夏府项目。从那之后,旭辉透明工厂得以正式在全国加速推广落地。

截至目前,“旭辉透明工厂”已经在全国武汉、沈阳、南昌、天津、昆明、佛山、无锡、合肥、石狮等16个城市20个项目落地,年底前落地项目有望达到40个。

来到落地“旭辉透明工厂”的住宅项目,购房者的决策依据不再仅仅老三样:售楼处,示范区、样板间,而是可以亲身走进已经在建设的未来新家,了解每一道工序的细节、每一块砖瓦的质量。如果你愿意,大可花上半天的时间,拿起放大镜仔细挑一挑每一个墙角的毛病——如果你找不出来,旭辉的工程师还会详细告诉你检查的标准和方法。

在旭辉集团品牌总监吴懿看来,秉承与制造业相同理念的“旭辉透明工厂”,一方面向客户展示了旭辉做品质的决心,另一方面展示了建筑的“工业之美”。而更为重要的是,旭辉建立了一套标准化的体系来管理目前标准化还不十分健全的建筑行业,能够不断提升企业的精细化管理水平,助力产品品质升级。

而未来,旭辉更是要在90%的新开项目上都落地透明工厂,并通过“云上透明工厂”等创新技术,真正做到让每一位客户安心地看着自己的新家一天天成长。

“透明工厂”前世今生

事实上,旭辉透明工厂的技术积累早在2017年就开始了。

据旭辉集团总工程师崔晓强介绍,彼时,旭辉开始全面推行新的建造体系,即“建造2.0”。其核心就是通过新技术应用和资源优化配置实现施工环节的“穿插提效”,相对于传统的建造工艺,“建造2.0”能够在延长单个工序周期保障质量的同时,缩短总工期从而提高效率。

比如,传统工艺土建施工需要10个月,精装需要6个月,“串联”施工需要16个月。但是通过“并联”施工,在主体结构建造的5个月后,室内精装就可进场开始施工,并在主体结构完成后再用2个月装修收尾。这样算起来,总工期只有12个月,且装修时间延长至7个月。一方面整体上工期缩短了4个月,一方面可以有更多的时间打磨产品。

2019年,旭辉又将“建造2.0”升级成为“透明建造体系”,并梳理出5大必选工艺,即:相较传统木模板性能更优秀且可重复使用的“铝合金模板”;更安全高效且让穿插施工成为可能的“外墙爬架”;实现材料楼内运输的“井道式电梯”;可解决渗漏问题的“全砼(tóng)墙体”和解决空鼓和开裂等质量问题的“免/薄抹灰”工艺。除此之外,旭辉一直在技术的研发和集成上不断精进,构建透明工厂背后的坚实技术基础。

基于上述5大工艺和穿插施工,旭辉的在建项目就可通过更合理的工艺安排,在项目建设的过程中,将地库建造、小区景观打造和市政管网建设等工序前置,实现“地库先行”、“景观先行”、“市政先行”。

需要指出的是,由于预售制普遍存在的限制——比如项目主体高度一定要达到总高度1/2才可以销售——许多开发商会选择在建设初期先抢主体建设,地库、景观等工程后期再补的策略,造成工地现场堆放杂乱、尘土飞扬的景象也就不难理解了。

而在旭辉的工地,你会看到,由于地库已经提前完成,材料堆放和运输都可以在地库进行,施工场地会显得更加整洁有序。同时,地库还给建筑工人提供了更加舒适的工作和休息空间,环境的安全性和舒适性得到极大的改善,而这对于以往长期在脏乱差环境中作业且平均年龄不断升高的建筑工人尤为重要。

此外,由于景观树木的对水土的固化作用,会让工地的扬尘污染大幅减少,颠覆漫天灰尘的传统工地印象。

更加整洁和安全的工地,业已成型的地库、市政管线和郁郁葱葱的树木景观,也就为房屋建造过程对外开放参观创造了基础,更免除了收房之后的绿化纠纷。

从标准、材料、过程、检验、服务五大维度,旭辉力求做到将建造全流程对客户透明展示。不仅地库、景观绿化、市政管网、双入户大堂、建筑外立面、建造过程等房屋可见部分一一呈现,旭辉更将房屋的土建工艺、机电样板、精装工艺、成品保护、所用材料、检测标准等客户看不见的过程进行“切片式”的展示。

旭辉集团副总工程师黄峥表示,在开放“旭辉透明工厂”的项目上,除了到访客户可以进入工地参观以上各大体验展示区外,已购房的客户更是可以通过预约,随时亲临自家新房的施工现场观看建造进度和过程,并就所发现的问题提出改进意见,旭辉的工程师则会记录反馈并改进,一方面拉进客户与未来住所的距离,另一方面也倒逼旭辉工程质量的提升。

虽然,客户也许不能完全理解这些建筑工艺技术的真正含义——就像你不大可能参观了大众的生产线就了解造车的每道工序——但透明展示的本身,即代表了旭辉对自身工程质量和产品品质的底气。

或将成为行业“共识”

随着中国的房地产市场整体进入平稳增长期,以往“开盘即遭抢”的卖方市场已逐渐转变为“客户挑房子”的买方市场。

以在2019年全国19个副省级及以上城市中,新建商品房供应和销售面积均居第3位的武汉市为例,虽然随着疫情之后复产复工,住宅供应量正在持续恢复;但受疫情影响,客户的观望情绪依旧存在。2020年1-9月,全市新建住宅开盘去化率仅为41%,相较于2019年为66%下降了25个百分点,市场竞争更激烈,客户需求更挑剔。原本看一次就会定下的房子,现在往往要复看2-3次才会做出决策。

而旭辉透明工厂的落地,给客户带来的全新购房体验的同时,也实实在在的体现到了项目的销售转化数据和客户满意度上。

以全国首个正式落地“旭辉透明工厂”的武汉江夏府项目为例,该项目不仅成为所在区域销售价格和大户型销售流量的No.1,更是取得了准业主满意度97分,5个月100分的好成绩。

值得一提的是,旭辉透明工厂由于用工数量减少、返工环节减少,以及新技术如铝模的循环使用带来的综合成本降低,在一些超高层项目的应用中体现出成本优势,而这一优势在武汉这种容积率偏高的城市尤为明显。武汉也有望成为旭辉集团首个新项目全部落地透明工厂的城市。

武汉市房地产开发协会曾在19年12月带领20余家开放商和施工单位来到江夏府旭辉透明工厂交流学习。房协相关负责人表示,武汉旭辉透明工厂的开放和展示,既是对购房者和客户的极致尊重,也为行业的健康透明做出了标杆表率。

事实上,在崔晓强看来,能够为行业做出表率,助力行业整体品质的提升,也是旭辉透明工厂的最大意义所在。

在崔晓强的职业生涯中,他曾经作为主要工程负责人参与了广州塔、珠江城等许多国内地标项目的建设,还是享受国务院特殊津贴的专家。“旭辉已经多年组织工程师去邻国日本学习,因为日本的工程项目在质量把控方面的确做得非常好。但现在我认为,旭辉透明工厂的工地现场在某些方面已经与日本的工地可以相比较了甚至超过了,当然,也有一些方面还是需要我们虚心地学习和提高。”

“至少,日本是不会随时开放工地让你进去拍照的。因为工地做得再好也会有瑕疵。而我们允许大家随意拍照,因为我们会去整改好,而且我们大部分的施工质量一定是经得起历史和时间的以及客户考验的。”

崔晓强说,建筑业技术壁垒门槛不高的特点,决定了“透明工厂”这个模式其实比较容易被同行复制。“旭辉始终欢迎与同行开放交流,但同时会不断进行技术的迭代创新。相信凭借旭辉多年形成的工程师文化,和来自林中董事长和林峰总裁的全力支持,旭辉透明工厂将会持续保持行业内的领先地位。”

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