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“三道红线”落地后,行业将再无黑马

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“‘三道红线’的要求改变了行业的游戏规则,金融红利时代已经划句号了,行业进入了管理红利阶段,所有房企再次来到了同一起跑线。”
自8月下旬有关“三道红线”即将落地执行的消息传出之后,行业便陷入风声

最新消息是,“三红线”自9月起已在此前参与央行、住建部座谈会的12家房企(碧桂园、恒大、万科、融创、中梁、保利、新城、中海、华侨城、绿地、华润和阳光城)里开始试点实施。

且这些试点房企,未来需要于每月15日前提交监管部门下发的监测表,共涉及8项财务指标,并要按照已上交的降档方案,在2023年6月30日前完成降负债目标。其余房企,则自2021年1月1日全部执行。

此前,据媒体报道,房企融资新规“三道红线”设定标准,暂参照2019年年报数据。而结合媒体披露的最新消息看,至少对于试点企业而言,“三红线”认定的负债标准或许是2020年6月30日。

以“三道红线指标率制“有息负债年增幅不得超过15%的影响究竟有多大?上周时,万科董事会主席郁亮在南方区域媒体交流会上坦言:
  • 2002年前,行业处于土地红利阶段,拿到地就容易赚钱;

  • 2002年后,进入了金融红利阶段,得到资本市场和金融支持,就能买更多的地;

  • 而现在,“三道红线”的要求改变了行业的游戏规则,金融红利时代已经划句号了,行业进入了管理红利阶段,所有房企再次来到了同一起跑线。


据此,地产壹线盘点了TOP30房企2019年末及2020年年中有息负债与规模变化间的规律,挖掘“三道红线”落地之后,哪些高倚赖金融红利的房企将受到冲击,而行业又是不是真的将告别“黑马

2019年有息负债增幅榜

(有息负债总额=短期借款+长期借款+应付票据+应付债券+一年内非流动负债)

从上述表格可以看到,近三年里刚从TOP30跃居进TOP20的房企,以及千亿规模新军,有息负债增长率大都位于阵营前列。

如2019年有息负债增幅最高的前5位,依次为奥园、中梁、融创、旭辉、金科。

其中,2019年,中国奥园销售额首破千亿,达到1180.6亿元,同比增长29%。而其当年的有息负债增长率也达到了66%,增幅位列首位。

再如中梁控股,2019年时,其全口径销售额的行业排名从2018年的23名,跃居到19名,而当年销售额同比增幅50%的中梁,有息负债也同步增长了49%。

而从22名进到17名的金科股份,2019年的销售额同比增长了57%,有息负债也同比增长了26%。

此外,铆足劲要在2019年回归前十的世茂集团,2019年的销售额同比增长了48%,有息负债同比增长了16%;在2019年冲击上2000亿的旭辉,有息负债年增幅也达到了35%。

唯一有些不同的,是龙光——在2019年Top30房企销售额涨幅最高的前五位企业中(金科、中梁、世茂、中南、龙光),只有龙光当年的有息负债增长率低于15%。

但这并不是因为龙光“佛系”,而是其更多的融资前置在了2018年。2017年末,龙光在有息债务总额为338.41亿元,到了2018年末,为512.89亿元,同比增长了51.56%。而2018年,正是龙光提出要三年内冲击千亿的战略启动年。

而2019年有息负债增幅最少的房企,为华润、融信、阳光城,这三者里,只有阳光城的规模增幅高于平均值。


根据第三方机构数据,2019年里,华润置地和融信中国的权益销售额变化,前者出现了下降,后者的增幅不到1%。这也暗示了其对于融资的渴求并不强烈。

而阳光城债务增幅小,规模增幅大的原因,一方面在于全口径与权益口径的差异——全口径销售金额2110.31亿元,同比增长30%;权益销售金额1351.43亿元,同比增长14.21%。

另一方面,也是更主要的原因,在于2018年里,阳光城在拿地上收缩明显,导致2019年融资需求暂缓——财报显示,2017年里,阳光城新增计容面积2021.63万平方米,而2018年,新补充的土地储备约1333万平方米,不及2018年的七成。这部分资金,则直接补充到了2019年。

2020上半年有息负债增幅榜


再从2020中报数据看。事实上,今年上半年,受疫情影响,不少房企的销售额都出现了下滑,并无法完全真实反映有息负债与销售额之间的关联,但在统计后仍能发现,一心想坐稳行业座次的年轻房企,对融资的需求依然强烈。

其中,中梁控股的有息负债增幅,达到了83.35%。而滨江、奥园两个去年刚过千亿的房企分列有息负债增幅的二三位。

从上半年这三家企业的拿地情况来看,在“TOP100房企拿地金额基本持平、50家代表房企拿地销售比为38.3%的大行业背景下,这几家房企的投资额同比均出现了增长。

且奥园和滨江的增幅,分别达到了76.39%和94.05%。而从投销比看,滨江更是达到了0.96,补仓巩固规模地位的目的明确。

(金额单位:亿元,奥园拿地数据来自第三方机构)

不论是对比2019年,还是今年上半年的有息负债增幅,很明显排在前位的房企,都是急需稳住规模的千亿新兵,或者急需稳住自己TOP20地位的追名次型房企。

而若有息负债增幅限制令真落地下达,则行业很可能确如所料,再难出现弯道超车的“黑马”房企,甚至原有靠高筑债而拼到头部阵营入场券的“老黑马”们,都可能陷入规模停滞的处境。

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