“三道红线”落地后首家房企IPO 金辉控股求稳不求快

过7年长跑，金辉控股（09993.HK）终于迎来上市敲钟。

10月29日，金辉控股在港股上市交易，开盘价为4.18港元/股，市值约167.2亿港元。截至当日收盘，金辉控股报收4.36港元/股。

金辉控股IPO全球基础发行6亿股，发售结构为90%国际发售，10%香港公开发售，发行价最终定为4.3港元/股，接近IPO最高定价4.5港元/股，募资25.8亿港元。农银国际、中信证券、海通国际担任保荐人。金辉控股也成为近年来为数不多在港股IPO中在高位区间定价的内地房企。

金辉控股公开发售中，香港公开发售的认购资金达4.68亿港元，相对于公开发售部分（总募资的10%）2.58亿港元，获得1.72倍超额认购。此次，金辉控股IPO还有9000万股超额配售权，如果行使超额配售权，金辉控股此次融资规模将达到29.67亿港元。

10月29日，金辉控股联席执行总裁陈朝荣接受包括时代周报在内媒体采访时表示，金辉控股希望有质量的上市。

资产结构配比稳定

值得关注的是，金辉控股是在下半年“三道红线”政策落地后首家上市内地房企，陈朝荣表示，今年年末，金辉控股的指标会按照监管希望的方向进行优化。

陈朝荣透露，金辉控股为此制定了运营规划，第一会加大回款，第二会根据回款到帐情况、收入、支出，制定计划。

金辉控股招股书显示，2017年至2019年，金辉控股毛利所得分别为38亿元、48亿元、57亿元，复合年增长率为22.2%。截至2020年4月30日止四个月，公司毛利率为26.6%，较2019全年21.8%的毛利率有所提升。

在营收、利润持续增长的同时，金辉控股也未雨绸缪，持续改善债务结构。截至2020年4月30日，金辉控股扣除合约负债后的资产负债率降低至46.6%。根据wind数据，2019年年中，25家预收款最大的A股上市房企扣除预收款后的资产负债率中位数为51%。

2017年至2019年，金辉控股所有银行贷款和其他借款等加权平均有效利率值，均保持在7.5%左右。金辉控股表示，公司一直拥有广泛融资渠道，并且能在债券市场持续低成本融资。此次成功登陆资本市场，将进一步拓展优质融资渠道、改善债务结构，跨入新加速发展阶段。

陈朝荣表示，虽同是闽系房企出身，部分企业的规模和市值已超越金辉，金辉有一定的焦虑但并不着急。目前，公司更追求的是一个“稳”字。

“在融资结构中，开发贷占50%，非标占20%，资本市场占20%，是一个很合理的结构。”陈朝荣说道。

10月14日，评级机构惠誉国际确认金辉“B”公司评级，评级展望从“稳定”调升至“正面”。这是3个多月来，金辉再一次获得权威评级机构上调评级。今年7月7日，联合评级国际有限公司将金辉的国际长期发行人评级从“BB-”上调至“BB”，展望“稳定”。此外，金辉还获得标普授予的长期主体信用评级“B”，评级展望“正面”。

年销售额接近千亿

目前，金辉控股已进入全国16个省份和直辖市、31个城市，拥有160个物业开发项目，已进驻城市包括西安、重庆、福州、杭州、成都等。

在土地获取方面，金辉控股专注于需求稳定且受调控政策影响较小的二线城市和核心三线城市。截至7月31日，金辉控股总土地储备为2908万平方米，其中二线城市和核心三线城市土地储备高达93.3%。

克而瑞数据显示，2017年至2019年，金辉控股分别实现全口径销售额445.1亿元、746.8亿元、888.6亿元，距离“千亿俱乐部”仅一步之遥。

另据中指数据发布的2019年中国房地产销售额百亿企业排行榜，按签约销售额计，金辉控股排名第40位。

陈朝荣表示，金辉控股的业绩目标是对内部，而不是要对外宣传。

目前，金辉控股拥有4大产品系，分别是针对首置客户的“优步系”产品；针对首改客户的“云著系”产品；面向大城市高净值人群的“铭著系”高端住宅；以及城市综合体“大城系”。其中“优步系”“云著系”产品占据金辉控股权益建筑面积比例约57.8%。

首次购房和首次改善型购房需求市场，因具备较强刚性需求特征，受市场波动影响较小。同时，此类市场在减税及首付比例方面更易得到政策支持，受到调控政策的影响也较小。前瞻性的产品规划和布局，有力支撑了金辉控股的可持续增长。