前滩太古里年底竣工 太古地产仍需突破失速困局

在全员加速奔跑的地产业，选择“稳步”需要定力。

今年年底，上海前滩太古里项目即将竣工。这是太古地产（01972.HK）在内地的第三个太古里项目，距离首个在北京三里屯的太古里项目已有12年之久。即使加上其他类型的商业项目，前滩太古里也只是太古地产在内地的第六个项目，相较于不少商业项目规模已近百个的房企而言，太古地产的步调略显迟缓。

在商业地产持续快节奏发展的环境中，太古地产的“沉稳”是其对“标杆”的坚持，却也无形中牵制着规模与营收增长的速度。在10月28日举行的项目交流会上，合作开发前滩太古里的太古地产和陆家嘴集团（600663.SH）均明确了该项目作为新城市中心地标的定位。而这一新地标将多大程度上为太古地产的增长性赋能，还有待时间的检验。

“佛系”的太古地产

早在2015年，陆家嘴集团即公告称，与太古地产合作开发前滩中心商业部分。三年后，双方联名成立前滩太古里的项目公司，各持有50%的权益。目前，前滩太古里已启动招商，计划于今年年底竣工。太古地产行政总裁白德利近日在接受媒体采访时表示，前滩太古里预期将在明年4月份起分阶段开业，三季度开始试营业。

从“官宣”合作开发到正式开业，前滩太古里一共用了6年的时间。和大多房企加速奔跑的趋势相比，太古地产在商业项目的开发上却显得越来越有耐心。北京三里屯太古里开业时距离项目收购仅一年，成都远洋太古里的打造时间则约为四年。

横向比较来看，同为开放式商业综合体项目的嘉兴南湖天地由华润置地与嘉兴市政府合作开发，双方于去年年底完成签约合作，项目将于明年6月份开业。

对项目的严格把控是太古地产的技术优势，却也客观上牵制着业绩增长的脚步。2018年至今，太古地产的营收和净利润均出现较大幅度的下滑。净利润的同比下滑幅度从2018年底的15.58%扩大至2019年底的53.17%，2020年中期，该项数据再度扩大至88.53%。

撇除疫情对今年销售额和租金收入的影响，太古地产在2019年的业绩下滑主要受香港业务的拖累。而内地的零售物业却表现强劲，零售物业的租金收入较2018年增长10%。其中，北京三里屯太古里和成都远洋太古里的零售销售额分别同比增长了11%和23%。囿于规模，内地零售物业的增长未能对太古地产的整体业绩有足够的贡献。经计算，在2019年已完成的投资物业中，在中国内地的零售物业面积占太古地产总体应占总楼面面积的19.4%。

相较于加快开发节奏，太古地产似乎更愿意用出售非核心资产的方式来获得资金。2018年，太古地产通过出售投资物业获得的收益为12.76亿港元，2019年的收售资产收益则增加至23.38亿港元。今年，太古地产的出售行为还在继续。一天前，太古地产公告称拟出售位于香港太古城的多层办公楼的权益，其股份和债券也于当天上午短暂停牌。

“进击”的上海前滩

太古地产仍未走出其“中年困惑”，前滩则正处于快速生长阶段。据上海陆家嘴（集团）有限公司总经理徐而进介绍，自2012年起，上海前滩即以新城市中心的定位进行设计规划，后年则能够基本建成。

在上海兴业太古汇开业初期，香港兴业国际副主席兼董事总经理查懋成曾向第一财经强调了地理位置对商业地产项目的重要性。在持续的战略规划下，前滩的区位优势不断显现。在徐而进看来，定位为“陆家嘴2.0”的前滩商务区，在交通、区域密度、生态环境、教育及医疗资源等维度上均存在比较优势。

数据显示，这一区位优势将为前滩太古里提供445万主力客群，其中高消费客群超过32万。前滩今年以来的房价涨幅也侧面印证了高净值人群的涌入。根据各大房源网站的信息，前滩区域的二手房售价已普遍超过每平方米12万，超过每平方米15万的也不在少数。

前滩的热度在土拍市场上也可见一斑。3个月前，陆家嘴集团旗下子公司上海佳章置业和融信集团（03301.HK）子公司苏州融珏置业竞买一处前滩地块，经过100轮竞拍后，陆家嘴集团以49.11亿元拿下该地块，溢价率为34.58%。前滩土拍的激烈竞争并不是新鲜事，早在2014年，格力地产（600185.SH）和三湘股份（000863.SZ）在同一天内分别摘得前滩地块，且依次刷新上海土地单价记录，溢价率分别为127%和113.8%。

在开发商的参与之下，前滩在住房和商业地产方面均实现了较高的集中度。前滩太古里营运总经理卢楚麟表示，项目在规划和运营时会充分利用区位资源，进行本地化运作。入驻前滩无疑为太古地产在新商业项目的开发上提供了有利的环境资源。