房地产市场下行去化压力陡增 互联网思维来破题

当前受全球新冠疫情和国际经贸关系的影响，中国经济正面临前所未有的挑战，提振消费信心，扩大消费需求也面临巨大压力。二季度以来，随着疫情的缓解和各行业复工复产，房地产开始出现回暖需求；三季度住建部、央行举行重点房地产企业座谈会，从房企融资端进行调控管理，及时促进房地产业持续健康稳定发展。

上帝的归上帝，凯撒的归凯撒。除了宏观经济环境的影响，房地产业本身也在发生新的变化。近年来，我国房地产业发展态势良好，产业持续稳步发展，为改善我国整体人居环境，推动经济社会快速发展发挥了重要作用。但随着经济形势的转变，以及互联网时代的来临，传统的房地产模式显然已不适用当前行业的发展趋势地产+互联网的思维正在逐渐渗透并改变房地产业发展模式。

那么，房地产业如何在传统模式中升级转型，互联网经济将如何影响房地产业，一二线城市和三四线城市的房地产市场还存在哪些机遇，市场上有哪些潜力独角兽企业正在出现，它们将解决哪些固有的市场问题。在10月28日主题为“2020‘新经济、新地产、新趋势’探讨大变局下的房地产业”的首届互联网&房地产高峰论坛中，数十位行业大咖就这些问题进行了探讨和思辨。

价格趋稳 结构性矛盾凸显

“我第一次买房是在上地，价格4000元/平方米，到现在，周边的学区房已经长到了15万元/平方米。另外我们也看到，鹤岗的房子一套只卖3万元、5万元，北京一平方米就卖到15万元”，北京外国语大学国际商学院院长牛华勇举的两个例子，侧面反映出我国房地产市场发展的不平衡。

这种不平衡，一是核心城市本身房价在过去上涨过快，二是一二线城市和三四线城市的房地产市场出现供需错配，不同城市不同区域呈现出不同程度的分化。另一种不平衡其实是市场产品信息供给与消费者升级的多元需求之间的不平衡。

但与此同时，牛华勇也看到了两个“平稳”，一是城市增长速度趋稳，二是房价趋稳。“目前，大部分二线城市和部分三线城市等中心城市增长速度是趋于稳定的，这其中与近年来楼市调控、货币发行、土地价格变化等有一定关系。第二，价格是趋稳的，从宏观到微观都不会有大的涨价压力。去年我们有一个关键的，2019年疫情之前的财政增长率是改革开放以来最低的一年，大约是1.8%，这当然也跟去年减税政策有关系”。

房地产在我国经济发展中的作用不可比拟，也有人将其称之为“最大的制造业”。

北京大学金融学教授冯科认为，稳定中国经济有10个指标，其中3个指标与房地产相关。第一个便与房地产有关，是中国的城市化率增速不能低于1%，现在我国城镇化率已经接近60%，真正城市化率的终结数字是85%，保证经济增长的前提下，房地产业的发展还有空间；第二个是固定资产投资增长率不能低于5%，改革开放40年以来，这个数字一直保持在2%到4%之间，高于4%是过热，低于2%是不足；第三是新增房地产投资的增长率不能低于10%，否则中国经济的增长速度就会受到严重影响。

“10大指标里面，城市化率、固定资产投资增长率、房地产新增投资增长率三大指标跟房地产有关，尽管强调‘房住不炒’，但是也不能一棍子打死，一定要把它作为经济增长的稳定器。我们要成为高科技的国家是需要时间的，在这个过渡的时间当中，房地产仍然发挥它稳定经济的重要作用”。北京大学金融学教授冯科表示。

新经济下 房地产机会已来

房地产市场趋于稳定的情况下，供需错配亟待改善，新的机遇开始涌现。

“我觉得房地产来机会了”，北京房地产商会会长黎乃超信心满满，“房地产确实不好干，我把京津冀13个开发商团结在一起搞了一个购房节，确实卖不动了，而且没有平台。同时，经常有朋友给我打电话说想买房，但是不知道去哪儿买，也不知道房子的好坏、风险、价值等。说明现在缺少平台，尤其是一手房交易平台。刚刚在美国上市的贝壳其实是二手房平台，所以一手房平台是非常有价值的”。

除了住宅新房，现在全中国还没有写字楼的交易平台，如果把这类平台做大了，前景也是非常广阔的。现在房地产市场形势不太好的情况下，开发商很需要渠道和地产经纪人作为支撑，增加获客的可能性。

“在践行‘房住不炒’的过程中，互联网+房地产这种模式用新的理念践行了新的观念”，中国侨联专家委员会委员、陕西省侨青委副主席、西安交通大学教授王可认为房地产业前景光明，充满机会，“房地产业造就了全新产业链和更多的就业岗位，完成了一代又一代的夙愿。互联网+房地产的这种模式为直播带房和房小店主多种模式为经济发展双循环添砖加瓦。双循环是以供给侧结构性改革为发力点，促进供给需求两侧同时发力，带动国际循环，建立开放型经济新高地”。

他还表示，“新的互联网+房地产的模式，将使得房子的资源得到最高效的配置”。

同样，鑫苑集团董事长助理牛虎也分享了企业在互联网经济时代的探索，“鑫苑集团是一家全地产产业链的公司，传统的住宅，包括在纽约和伦敦也有国际地产项目，物业去年做到了香港。科技端方面，我们在地产信息化、细分行业数字化、ERP都有一些尝试和探索”。

除了开发商去化难度加大带来的一手房地产经纪增长机遇，以及互联网时代数据与创新加持所带来的地产营销模式的革新以外，不同城市在市场分化中形成的渠道竞争也透露出一些机会。

对此，房拼客创始人&CEO 王洪超认为，“房拼客主要定位就是三四线市场，第一是从市场需求角度，开发公司去化难度比较大，需要有专业的团队、渠道、数据公司去解决这个痛点。第二是从客户角度，目前想买房的人很多，房拼客能给客户提供新房直拼功能，帮助客户和开发公司搞价值优惠；第三点为经纪人服务，三四线市场经纪人手中掌握大量数据，但是不能匹配到每个项目上或者每个开发公司，导致了资源浪费，我们能够帮助经纪人从他的专业角度、服务角度全方位提升”。

裂变获客 解决去化难题

互联网作为一种新经济，开启了消费者权利全面兴起的时代。互联网经济中挣钱的领域有三个：营销、游戏、数据。可以看到，近期，阿里、京东走的是营销领域，百度走的是广告营销，还有一部分靠的是游戏，下一步数据领域也会出现机会。

抓住新经济下地产+互联网的风口以及营销和数据的核心优势，房拼客应运而生。“最近几年感觉到压力，纯粹的线下营销压力越来越大，成本越来越高，尤其在人员成本基础上越来越高，所以就思考一个问题，怎么样能够把人工成本减下来？怎么样能够把成本减下来之后再长远的运营？最终得出一个答案就是房拼客”，墅天下创始人&CEO孙伟分享了当前房地产行业营销的难点与思考。

据了解，房拼客成立于2020年3月，是一家居住服务领域的互联网科技公司，总部位于北京，集团下设北京、上海、深圳、成都、太原五大运营中心，利用大数据、云计算、人工智能、互联网、区块链分布式存储技术、SaaS等提供线下+线下的全新解决方案。其中，房拼客线上是新房直拼房产交易平台，平台立足于C2B营销模式，通过小程序+网站+经纪人赋能的形式，为开发商、经纪人、买房者搭建了高效的共赢和可信赖的服务平台；房拼客线下是一家专业从事楼盘营销代理平台，通过云端数据，经纪人推客实现线上赋能线下，线下提交成交模式的全案代理公司。

在“房住不炒”的大背景下，房地产企业去化难度大，急需变革和创新。房拼客的诞生与逆流而上，靠的就是房地产的产品和功能，其线上功能服务分五项：一是裂变获客，就是通过拼团摆脱地域限制，实现用户的裂变式增长；二是精准获客，通过大数据分析，准确高效分析用户线上行为及数据；三是线上选房SaaS系统，用户无需下载，足不出户轻松掌握选房动态和结果，开发商后台操作，简单便捷；四是直播带房，网咖直播开盘，大场景化看房体验，让用户与现场进行实时连接，为客户提供更好的交互性体验场景；五是房小店，经纪人网店，为房产经纪服务赋能。

对此，刘凯表示，“房拼客在这条新的发展路径探索当中已经明确找到了自己的位置，无论是三四线城市的定位，还是线上+线下互联网地产的模式，都体现了行业互联网+与社会化的应用趋势和思维，而且这种思维并没有局限在一个点上，而是全面渗透进了房拼客的整个系统中。在这个系统里，从前期的投资、定位，后期的运营都不同程度的与房地产相结合，通过线上线下互动，搜集大数据，分析行业客户的行为模式，对项目进行更精准的定位，有效的营销及提供全面的服务，为房地产行业的去化，去库存，发挥一定的作用，可以说是一件很有价值的行业创新之举”。

牛华勇则认为，“房拼客这种模式改善了房地产市场的信息不对称的问题。营销的问题是信息不对称，把信息对称化，它能把原有行业当中的利益重新分配，让参与者拿到更高的价值，在大家在负担不变的情况下拿到更高的价值，同时有助于项目竞争从数量向质量转变，也有助于深度市场的提前布局”。