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世联行求援国资股东 昔日房地产代理领头羊转向

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变身为国有企业,引入珠海大横琴集团有限公司(下称“大横琴”)作为公司控股股东之后,深圳世联行集团股份有限公司(下称“世联行”,002285.SZ)的业务边界也开始有了实质性突破。

10月26日,世联行公告称,公司与赣州市南康区人民政府、大横琴签署《战略合作框架协议》,就文旅综合开发业务、城市大资管业务、产业投资及招商等工作全方位深度开展合作。

此次《战略合作框架协议》是大横琴作为大股东入主后的首份合作协议,世联行创始人、联席董事长陈劲松在接受第一财经记者采访时表示:“世联行引入大横琴最主要还是做城市物业资管,就是涵盖招商运营等资产管理服务,是面向存量市场试点的重要举措之一。与赣州市南康区进行战略合作是延续该战略。”

作为一家传统的以一手房代理为主要业务的房产中介公司,世联行27年前起家于深圳。由陈劲松一手带大的世联行,先后迎来了上市、营收及净利润指标倍数级跃升等数个高光时刻。

随着房地产调控、金融去杠杆等政策不断深入,面临渠道经纪业务兴起及房企自建渠道快速冲击,房地产代理行业的生存空间日渐逼仄。面对营收、利润降幅持续增大的业绩状况,走到十字路口的世联行引入了国资股东大横琴。

身处竞争夹缝

“正是基于长远发展战略的高度认同和资源的战略协同,世联行和大横琴走到了一起。”陈劲松此前表示,“这是世联行自创立以来与IPO同等重要的大事。”。

回望成长轨迹,世联行曾迎来数个高光时刻。作为房地产代理行业领头羊,世联行1993年起家于深圳,并于2009年上市,成为国内首家A股上市的房地产服务商。

凭借“交易+顾问”双轮驱动业务模式,世联行在2013年迎来第一个高光时刻——国内销售代理额破3000亿元,营收达到25.63亿元,净利润3.18亿元。此后的四年间,业绩持续提升,公司2017年营业收入和归属上市公司股东的净利润均为2013年的3倍多。

这种持续向好的业绩基本面被认为部分受益于国内商品房销售额的持续扩大。

不过,到2018年,世联行营收、净利润出现上市以来的首次下滑。

2019年世联行营收、利润降幅继续增大,营收同比下降11.73%至66.50亿元;净利润同比下降80.29%至0.82亿元。2020年前三季度业绩预告,归属于上市公司股东的净利润预计亏损1544.89万元~盈利2955.11万元,上年同期为盈利306.51万元。

作为核心业务板块的新房代理,营收贡献率已从2017年的80%左右降低至不足65%。与之对应的代理收费平均费率也呈下滑态势,同期分别录得0.84%、0.82%、0.80%。

此外,世联行的新房代理费率预计会继续下滑。2019年底,世联行累计已实现但未结算的代理销售额约3832亿元,将在2020年陆续结算28.7亿元代理费收入,相当于代理费率为0.75%。

反观世联行的竞争对手易居控股(02048.HK)、贝壳找房(NYSE:BEKE)在2019年的新房代理费率分别录得0.86%、2.71%,均高于世联行。尤其是平台型企业贝壳找房,新房代理费率近年来始终高于2.5%,远超同行。

世联行新房代理的竞争优势与议价能力早已相形见绌。

同时,世联行自2014年开始向“金融+资管+电商”转型,业务范围也扩大到金融服务、装修服务等交易后服务,公寓管理、工商资产运营、小样社区等资产运营服务,资产管理服务等板块。

但大多数业务并未能起到造血以提升企业综合竞争力的作用。诸如,世联行持续投入的资产运营服务仍处于战略亏损状态,收不抵支。

公司现金及现金等价物净增加额自2017年以来便录得负值。最新的2020年上半年,这一数据同比下降238.28%,至-32.22亿元。

在房企获客方式变革、传统房屋中介市场整体不景气的当下,世联行已然走到了必须变化的关口。

尤其是今年随着疫情暴发,世联行服务的大客户中国恒大(03333.HK)等房企,均加大全民营销力度,开发商或自建售楼APP、微信小程序等线上售楼部,或线上平台直播卖房,掀起了全民经纪人热潮。不少开发商人士告诉第一财经,试水线上营销短期为了节约营销费用;长期是服务于数字化营销转型。从事新房代理的世联行俨然面临着更为逼仄的生存空间。

颓势如何扭转

2020年7月,控股股东世联中国向大横琴转让了所持上市公司9.9%的股份,转让价格5.65亿元;几天后,房天下创始人莫天全控制的北京华居天下网络技术有限公司继续向大横琴转让了所持上市公司6%的股份,转让价格3.79亿元。

由此,大横琴以总计9.44亿元的现金代价,收购了世联行15.9%的股份。2020年8月份,世联中国将其所持上市公司14%的股份对应的表决权,委托予大横琴行使。

至此,大横琴对世联行的持股比例为15.9%,同时拥有上市公司29.9%的股份表决权;世联中国及陈劲松对世联行的持股比例为30.5%,但拥有上市公司股份表决权比例相应降至16.5%,因此不再是世联行的控股股东及实际控制人。

对于为何会引进大横琴作为控股股东,又将如何导入资源形成业务协同等,世联行彼时并未对外予以系统性说明。

大股东变更为大横琴后,世联行开始涉足以往不曾进入的领域。

世联行与控股股东大横琴及赣州市南康区人民政府签署的《战略合作框架协议》,将使得世联行朝着城市综合运营商的方向发展,在城市物业、产城融合等领域延伸。这些领域是国内的地产开发商、头部物业企业近年押注的重点业务板块,却不是代理起家、从事轻资产服务的世联行过去的业务重点,也不是房产中介服务行业近年转型主攻的方向。

世联行自上市以来即对标世邦魏俚仕CBRE。对于大横琴作为新的控股股东,能给世联行导入哪些资源,带向何处,有业内人士报以乐观期待。

深圳一家TOP5房企的房产营销负责人士一直有留意世联行近月的变化,“大横琴入主之后,世联行除了解一时资金之渴,大概率会朝着大横琴比较擅长的领域做一些布局,诸如城市物业管理、产业招商引资等。(世联行的转变)至少给轻资产服务企业转型提供了一个可参考的新样本。”

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