上海32亿房产25亿没人买 双11再降价20%

备受关注的上海明天广场7至32层房产正式在淘宝网阿里拍卖平台拍卖。

阿里拍卖官网显示，10月27日10时，位于上海核心区域人民广场商圈的明天广场7至32层房产第一次拍卖以流拍结束。流拍后，随即挂出下一次拍卖信息。下一次开拍时间为11月11日12时，拍卖价格定为20.57亿元，相比首次挂牌起拍价的25.71亿元，折价20%。

机构曾出价32亿元

第一次拍卖信息显示，上述房产评估价为25.71亿元，第一次拍卖起始价即为评估价。从第一次拍卖信息看，该房产在拍卖结束前共吸引53913次围观，其中，514人设置提醒。

参与竞拍需要缴纳保证金2亿元，加价幅度为100万元。尾款支付方式为通过淘宝订单支付。截至拍卖结束，无人报名参与竞拍。

图片来源：阿里拍卖官网

随后，阿里拍卖平台挂出该房产项目“双十一”的拍卖信息。除了起始拍卖价更改为评估价的8折外，保证金、加价幅度、尾款支付方式均不变。

公开资料显示，上海明天广场坐落于上海市黄浦区黄陂北路309号，占地面积11296平方米，由浦发银行旗下的大型国有独资综合性投资公司上海安联打造，于2003年竣工，总建筑面积129528.52平方米，共60层，高度282米。此次拍卖的标的上海明天广场7至32层初期房屋类型为246套酒店式公寓，房屋建筑面积合计36513.64平方米。2003年，华信国际旗下上海盛懿投资中心（有限合伙）通过公开拍卖取得上述246套房产，登记房屋类型为办公楼，房屋用途为办公，并将7至32层（不含23层避难层）改造为办公场所。

2005年，市场曾传闻，摩根士丹利拟开价32亿元收购上海明天广场7至32层房产，但最终因为业主方单方面宣布停止出售，双方未进入实质性谈判。根据目前的起拍报价，上述房产相比2005年，已大幅折价。

专家：没有卖不出去的房子

针对上述楼盘流拍的原因，58安居客房产研究院分院院长张波表示，这两年，上海甲级办公楼的租金处于下滑阶段，另外，在疫情影响下，虽然国内经济恢复速度较快，但对于办公场所的需求量已有所减少。换言之，

今年可能并不是商办类大宗资产出售的最好时机。

但是，张波指出，没有卖不出的房子，只有卖不出的价格。对于买方来说，现在是个好时机。因为一些资产的价值已经被低估。

除去市场原因，中国证券报记者观察到，上述楼盘被设立抵押，不能单独出售，而各层出租状态较为复杂，导致房产买方比较局限也是流拍的一大原因。

公开资料显示，上海明天广场7至32层共计246套房产（不含23层避难层）均已被设立抵押，且均已被人民法院司法查封，该标的整体打包拍卖，不单独拆分拍卖。目前，上海明天广场8层部分房产被马里兰商务中心（上海）有限公司承租，租赁期限至2021年1月；17层供管理人团队办公使用；24至32层仍为中国华信能源有限公司和上海华信国际集团有限公司的办公场所；19至22层房产现由上海华信证券有限责任公司行政清理组和甬兴证券有限公司共同使用，其中19层、20层、21层整层房产及705室、706室的房产由甬兴证券有限公司承租并继续使用，租赁期限至2021年3月31日。其余楼层大多处于空置状态。

“一般来说，一整栋商业楼盘整体出售是比较常见的做法。这种中间几层单独进行出售还不能分割的楼盘，受众会比较少。但如果价格降到远低于市场价，还是存在抄底的机会。”多位房产观察人士对中国证券报记者表示。

机构：三季度楼市

大宗市场已有所恢复

第一太平戴维斯的数据显示，2020年前三季度，上海楼市大宗成交市场合计完成交易金额为438亿元，同比下降50%。

但是，随着疫情影响逐步减弱，第三季度，一线城市大宗交易数据虽然同比下滑较多，但是环比已出现升温迹象。

以北京地区为例，戴德梁行数据显示，2020年第三季度，房地产市场仍在逐渐恢复中。本季度，北京大宗交易投资市场交易额为140.9亿元，环比上升67.2%，同比下降58.2%。

2020年前三季度，北京大宗交易市场总成交额为人民币411.3亿元，与去年同期相比下降30.5%，从成交类型来看，写字楼（包括研发办公楼）仍是投资者最为青睐的物业类型，占总成交额的73.1%。

针对购买方的类型，上述机构预计，鉴于国外疫情仍较为严峻且政府对市场的管控仍未松懈，市场交易的活跃度仍受到影响，境外投资者的交易进程也受到严重影响，预计短期内市场成交的主力仍将为内资企业。